绿城将重点布局重资产、轻资产及“绿城+”三大业务主航道，预计2025年实现销售规模超5000亿元。
过去的2019年，绿城在董事会主席张亚东领导下取得长足进步，多项财务指标均达到历史最佳。
3月23日，绿城中国（03900.HK)发布了2019年年报，其中营业收入达到615.93亿元，毛利为156.4亿元，总资产达到3370.92亿元，净资产为691.55亿元，均为绿城中国的历史最高值。
营收和利润创下最佳纪录的背后，是绿城在2019年销售业绩和投资拓展的进一步提升。他们的合同销售额和投资新增货值均超过2000亿元。其中合同销售额达到2018亿元，同比增幅29%，在顺利完成全年目标后，正式进入2000亿阵营。
在去年市场环境下行的背景下，绿城的回款率达到87%，位于行业前列。同时投资项目的销售均价为25936元/平方米，继续居行业前列，投资项目的整体去化率接近七成，反映出绿城产品的品牌和溢价能力得到客户认可，这也是绿城一直以来用心打造好产品得到的持续价值。
股东净利润层面，绿城在去年也扭转了下滑趋势。2019年的股东应占核心净利润为24.8亿元，这是自2014年以来的新高。
精准投资回报
绿城的规模和盈利取得大幅增长的背后，是这家公司在新管理层领导下于城市布局和重点项目发展方面均衡拓展的体现。
过去的一年，绿城销售金额超过50亿元的城市达到9个，其中在杭州、宁波和北京三个市场更是超过100亿元。单盘销售金额超过30亿元的城市也有9个，杭州晓风印月和西安全运村两个项目的销售金额都超过了60亿元。
重点项目去化理想，与绿城这两年坚持的精准投资策略不无关系。绿城在2019年继续坚持了这一投资方式，新增项目达到54个，总建筑面积约1236万平方米，预计新增可售货值达到2057亿元，同比增长61%，这将有助于绿城保持稳定的规模增长。
拓展方式上，绿城从去年开始也更加注重并购市场的机会。2019年，绿城新增土地中有17个项目来自于收并购，收购项目货值同比增长达到332%。
绿城投资的精准性还表现在供货效率的提高。去年新拓展货值的42%将于今年转化，同比增长8个百分点，预计能为今年的销售贡献约860亿元销售额，有效解决了过去面临供货节奏不稳的问题。
更重要的是，绿城绝大部分新增项目的盈利预期持续向好，2019年新拓展项目预计净利润合计逾200亿元，平均净利润率同比提升2个百分点。这部分项目所贡献的利润会逐步在今后几年结转兑现，能直接增加绿城在往后的净利润规模。
与以往的高负债和高杠杆相比，绿城经过近几年的优化调整和融资突破，已经将债务结构控制得更为合理，同时融资成本也在持续下降。
2019年，绿城在境内的发债成本屡创新低，获得市场充分认可。其中境内公开发债平均利息成本仅为4.48%，相比2018年的5.46%，继续下降了0.98个百分点。
除了境内债券市场表现良好，绿城在境外融资方面也取得突破。去年11月，绿城成功发行首笔短年期6亿美元债券，实现约5倍超额认购，发行成本也仅为4.55%。今年1月，绿城又与汇丰等八家银行签订无抵押银团贷款协议，融资成本进一步下降。
2019年全年，绿城的整体融资成本仅为5.3%，较2018年继续下降了0.1个百分点，这在地产行业融资环境持续收紧的背景下更显突出。
绿城能在特殊市场环境下实现融资能力持续提升、融资成本继续下降，除了大股东中交集团的信用背书外，张亚东领导的管理层这几年对绿城内部债务结构的优化也有积极作用。
截至2019年末，绿城的银行存款及现金达到历史最高值的518.94亿元，远高于一年内到期的债务349.41亿元，无短期偿还债务之忧。同时绿城的净负债率为63.2%，虽然较2018年有小幅上升，但依然保持在行业合理水平。
绿城的资金优势还体现在银行授信层面，绿城目前取得金额机构的授信额度高达2384亿元，期末尚有可使用额度约1457亿元。良好的资金储备与银行授信额度，能为绿城今年的投资拿地提供充足资金支持，把握住市场中出现好的投资机会。
对于今年的销售目标和投资力度，绿城的目标是——2020年努力达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标。
张亚东在3月23日举行的业绩会上还提到，目前绿城可售货值达到3689亿元，这不包括今年前两月新增近600亿货值，按照2019年投资项目68%的整体去化率，实现2500亿元销售目标没有太大压力。
保持规模的稳定增长外，进一步提升盈利水平和股东回报是绿城接下来要考虑的更现实问题。
张亚东在业绩会上也表示，聚焦利润是今年努力的方向，但这个利润也是有限度的利润。今年的项目都是在2016年和2017年拿下的地，基本面已经确定，只能在这个基本面上做工作，在有限程度上提升利润，但保证现金流稳定是最基本的要求。
“理想生活综合服务商”
除地产开发业务持续向好外，绿城的轻资产板块代建业务也传来利好。
今年在资本市场上，绿城中国将会有创举，旗下的绿城管理集团已经正式向港交所递交招股书，顺利上市后，将有望成为中国房地产市场上的代建第一股。
绿城的代建业务规模和收入依然保持着快速增长。2019年，绿城代建项目的销售额达到664亿元，实现项目管理服务收入18.29亿，同比实现33.9%的增长。
对于绿城管理上市，绿城执行总裁郭佳峰在业绩会上表示，绿城管理上市可以确立绿城中国代建业务的优势地位，受到资本加持后，融资渠道和资本代建业务也会进一步扩展，支持绿城中国规模的增长。
接下来的五年中，张亚东领导的绿城已经有了更为清晰的规划，将朝着“理想生活综合服务商”全面转型，重点布局重资产、轻资产及“绿城+”三大业务主航道，预计2025年实现销售规模超5000亿元。
张亚东在业绩会上表示，预计正式的五年发展规划今年下半年能出来，在产业上聚焦三大板块，重资产、轻资产和绿城+，其中轻资产是绿城代建业务，绿城+指的是重资产、轻资产上游与下游的产业，上游以绿城住宅科技集团为主，下游以提升服务内涵的绿城理想生活集团为主，以这两个集团为主构成绿城+板块。
“希望这三个板块，经过五年的发展，到2025年底，规模至少超过5000亿元。”张亚东说。
具体分板块而言，绿城希望重资产板块到2025年底，目标是超过3500亿元，年均保持15%的增速，“按照目前绿城重资产的增速，2020年末，能达到1800亿元，2023年末就能够达到3500亿元，但是我们希望压低这个板块的速度，降低资本依赖程度，来提升其他板块速度。”
对于正在上市进程中的代建业务，张亚东希望绿城管理能以每年16~17%的速度增长，2025年之前能保证达到1500亿的规模，今年的目标就是完成上市。他同时也希望绿城生活服务平台在资本市场会成为独立的平台，为绿城集团做贡献。
经过持续数年的优化调整，绿城的发展正持续向好，张亚东也将绿城近几年的阶段比喻为“康复期”，往后三年是“健身期”，而再过三年，可能就能到达“快速起跑期”。
