核心规律
百年呈"长期上行+周期波动"走势，受战争、通胀、政策、经济一体化、金融危机、利率等因素驱动；区域分化显著，核心城市涨幅＞郊区＞乡村，近20年东欧补涨势头最猛，西欧稳健增长，南欧走势大起大落，北欧则呈现高波动高韧性特征。
共性特点
经历六大发展阶段——二战后修复→70-80年代通胀推涨→90年代-2007年信贷扩张快涨→2008-2013年金融危机深调→2014-2022年低利率再快涨→2022年后加息回落；名义涨幅普遍超通胀，实际涨幅北欧、西欧长期领先，东欧近20年追平并反超。
二、按区域分述房价变化规律及核心数据
（一）东欧（17国）
国家范围
俄罗斯、波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利、罗马尼亚、保加利亚、塞尔维亚、克罗地亚、立陶宛、拉脱维亚、爱沙尼亚、斯洛文尼亚、波黑、黑山、北马其顿、阿尔巴尼亚（按地理与转型特征归类）
百年核心规律
1920-1990年受战争、计划经济压制，房价长期停滞；1990年后市场化改革+加入欧盟+低利率政策驱动强劲补涨，2010-2025年多数国家房价翻倍，部分涨2-3倍，短期波动幅度较大
百年涨幅倍数
名义涨幅：30-80倍
实际涨幅：5-15倍
近20年核心涨幅（2005-2025）
爱沙尼亚、匈牙利：超230%
立陶宛：近200%
拉脱维亚、捷克：超140%
波兰、保加利亚：超100%
（二）西欧（13国）
国家范围
英国、爱尔兰、法国、德国、荷兰、比利时、卢森堡、瑞士、奥地利、摩纳哥、列支敦士登、安道尔、圣马力诺
百年核心规律
长期稳健上行，周期波动平缓；英国、法国、卢森堡等国核心城市领涨，德国因特殊住房政策与二战后安排涨幅偏低，2010年后温和回升
百年涨幅倍数
英国（1917-2017）：名义88倍（年均约7%）
法国：30-40倍
德国：约10倍（实际涨幅更低）
爱尔兰、卢森堡：35-50倍
近20年核心涨幅
爱尔兰、卢森堡：超100%
英国、法国：50%-80%
德国：30%-50%
（三）南欧（10国）
国家范围
西班牙、葡萄牙、意大利、希腊、马耳他、塞浦路斯、克罗地亚、波黑、黑山、阿尔巴尼亚
百年核心规律
1980s前涨幅温和，1986-2007年受欧洲一体化+旅游产业驱动快速上涨；2008-2013年欧债危机冲击暴跌（西班牙、希腊、葡萄牙最大跌幅超30%）；2014年后靠低利率+黄金签证+旅游复苏回暖，区域分化显著
百年涨幅倍数
葡萄牙：25-35倍
西班牙、希腊：20-30倍
意大利：15-25倍（实际涨幅约1.5倍）
近20年核心涨幅
葡萄牙：约130%
马耳他、塞浦路斯：80%-100%
西班牙、希腊：微涨或回落
（四）北欧（5国）
国家范围
瑞典、挪威、丹麦、芬兰、冰岛
百年核心规律
依托资源禀赋+高福利体系支撑，1970s起随通胀与信贷扩张上涨；2008年冰岛房价崩盘、瑞典/挪威深度调整；2014年后低利率推动再上涨，2022年加息后进入回落阶段，波动幅度大于西欧，整体韧性较强
百年涨幅倍数
挪威、丹麦：40-60倍
瑞典、芬兰：30-50倍
冰岛：20-40倍（含崩盘后反弹）
近20年核心涨幅
挪威、丹麦：超50%
瑞典：30%-50%
芬兰：微跌
三、欧洲44国房价百年核心数据速览表
区域 | 国家 | 百年名义涨幅倍数 | 百年实际涨幅倍数 | 近20年核心涨幅（2005-2025） | 核心规律特点 |
东欧（17国） | 俄罗斯、波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利、罗马尼亚、保加利亚、塞尔维亚、克罗地亚、立陶宛、拉脱维亚、爱沙尼亚、斯洛文尼亚、波黑、黑山、北马其顿、阿尔巴尼亚 | 30-80倍 | 5-15倍 | 爱沙尼亚/匈牙利超230%；立陶宛超200%；拉脱维亚/捷克超140%；波兰/保加利亚超100% | 1920-1990年受战争、计划经济压制停滞；1990年后市场化+入盟驱动强补涨，短期波动大 |
西欧（13国） | 英国、爱尔兰、法国、德国、荷兰、比利时、卢森堡、瑞士、奥地利、摩纳哥、列支敦士登、安道尔、圣马力诺 | 英国88倍；法国/荷兰30-40倍；德国约10倍；爱尔兰/卢森堡35-50倍 | 英国/卢森堡8-12倍；法国/荷兰5-8倍；德国1-2倍 | 爱尔兰/卢森堡超100%；英国/法国50%-80%；德国30%-50% | 长期稳健上行，周期波动平缓；德国因住房政策涨幅偏低；核心城市领涨郊区、乡村 |
南欧（10国） | 西班牙、葡萄牙、意大利、希腊、马耳他、塞浦路斯、克罗地亚、波黑、黑山、阿尔巴尼亚 | 葡萄牙25-35倍；西班牙/希腊20-30倍；意大利15-25倍 | 葡萄牙/塞浦路斯3-5倍；西班牙/希腊2-3倍；意大利1.5倍 | 葡萄牙约130%；马耳他/塞浦路斯80%-100%；西班牙/希腊微涨或回落 | 1986-2007年欧化+旅游驱动快涨；2008-2013欧债危机暴跌30%+；2014年后低利率+旅游复苏回暖 |
北欧（5国） | 瑞典、挪威、丹麦、芬兰、冰岛 | 挪威/丹麦40-60倍；瑞典/芬兰30-50倍；冰岛20-40倍 | 挪威/丹麦6-10倍；瑞典/芬兰5-8倍；冰岛3-5倍 | 挪威/丹麦超50%；瑞典30%-50%；芬兰微跌 | 资源+高福利支撑，波动大于西欧；2008年冰岛崩盘、北欧多国深调；2022年加息后回落 |
四、关键补充
数据口径说明
百年房价数据多为名义涨幅，实际涨幅需扣除通胀因素；各国统计起始时间与口径存在差异，东欧1990年前数据相对有限。
核心驱动节点
二战后重建、1970s通胀周期、1990s东欧转型、2000s信贷扩张、2010s低利率环境、2022年加息政策是影响欧洲房价百年走势的六大关键节点。
核心城市分化格局
房价涨幅排序长期呈现西欧核心城市（伦敦、巴黎）＞北欧核心城市（奥斯陆、斯德哥尔摩）＞南欧核心城市（里斯本、巴塞罗那）＞东欧核心城市（华沙、布达佩斯）的格局，2010年后东欧核心城市追涨趋势显著。
五、结论与投资建议
主要结论
1.区域分化显著：欧洲房价呈现明显的区域分化特征，东欧近20年补涨势头最猛，西欧稳健增长，南欧波动剧烈，北欧高波动高韧性
2.核心城市优势：核心城市涨幅普遍高于郊区和乡村，西欧核心城市领涨优势明显
3.政策影响深远：各国住房政策、税收制度对房价走势产生重要影响，如德国的租金管制政策
4.周期波动规律：百年间经历六大发展阶段，每个阶段都有其特定的驱动因素
投资建议
1.关注东欧补涨机会：东欧国家在市场化改革和欧盟一体化进程中仍有补涨空间
2.重视核心城市资产：西欧、北欧核心城市房产具有较强的保值增值能力
3.警惕南欧波动风险：南欧国家受经济周期影响较大，投资需谨慎评估区域分化
4.考虑税收成本：各国房产税负差异较大，需综合考虑持有成本
本报告基于历史数据和长期趋势分析，投资决策需结合当前市场环境和政策变化进行综合评估。
