回顾2025年，中国房地产市场在“稳楼市”的明确方针下，依然经历了深度调整。全年商品房销售额录得8.4万亿元，同比下降12.6%。这一双位数跌幅表明，在市场基本面尚未扭转的情况下，单一的政策口号难以迅速止跌企稳。这提醒我们，必须更理性地看待政策效力，市场信心的重建需要政策与基本面形成共振。
当前行业的核心矛盾在于供需关系的结构性失衡，这构成了市场企稳的首要“拦路虎”。
其一，库存高企难题待解。 全国商品房待售面积在连续两年增长后，于2025年末达到约7.63亿平米的历史高位。更为关键的是，衡量市场健康度的动态去化周期在2025年底仍高达18.7个月，远超过12个月的合理区间。这意味着，即便不考虑新增供应，消化现有库存也需要近一年半时间。供给远大于求的基本面，是价格与成交量难以稳固的根本原因。
其二，供需两端动力双双疲软。 从供给侧观察，作为市场先行指标的新开工面积在2025年同比大幅下降约19.8%，反映出房企对后市信心不足，主动收缩投资。这将直接影响未来一至两年的新增房源供应，但也意味着存量项目中，去化难度较大的“尾货”和“疑难杂症”型资产占比提升。从需求侧审视，居民购房信心指数持续处于低位，就业与收入预期未明显改善，加之二手房市场“以价换量”形成的价格传导效应，共同导致购房者观望情绪浓厚，入市意愿不强。
市场的巨大规模决定了其调整的惯性极强，2025年四季度的加速下行趋势一旦形成，短期内扭转的难度颇大。
二、2026年展望：下行趋势收窄，结构性分化中的“承上启下”之年
综合各方预测与市场基本面判断，2026年房地产市场大概率将在调整中实现下行幅度的收窄。多家机构的预测趋同：销售额同比降幅预计将收敛至5%-10%的区间。这主要基于两点判断：一是“稳楼市”作为重要的政治与经济任务，政策托底的决心和力度有望加强；二是经过2025年的深度调整，市场的基数效应和部分风险的释放也为降幅收窄创造了条件。
然而，对2026年的期待应保持理性。行业的最高定调是“稳住而非刺激”，这意味着政策目标在于防止失速下行和系统性风险，而非催生新一轮普涨。因此，所谓的“企稳”更可能呈现为 “局部结构性企稳” ，即核心一、二线城市的部分优质区域凭借强劲的基本面率先止跌回稳，而广大三四线城市则因人口流出、产业支撑不足及高库存压力，短期内全面止跌的可能性较低。
市场主体的行动也印证了这一谨慎预期。以部分稳健的头部民企为例，其战略普遍呈现“两手准备”的谨慎乐观：一方面备足粮草，等待明确的政策信号和市场窗口期；另一方面则主动“压销售、压投资、压负债”，为可能延续的调整周期准备御寒弹药。这代表了行业在面对不确定性的普遍务实态度。
2026年，尤其是二季度，被视为重要的政策观察窗口。市场期待更具针对性和力度的“救市组合拳”，如更大幅度的信贷支持、核心城市限制性政策的进一步优化、以及保障性住房收储的提速放量等。这些措施若能有效改善核心城市的库存周期和收入预期，将成为市场信心的关键催化剂，并为2027年的企稳奠定基础。
三、2027年预期：周期底部与结构性企稳的窗口期
从更长周期视角看，2027年有望成为本轮市场调整的 “企稳窗口期” 。
首先，从时间周期判断，自2021年下半年市场转向以来，本轮调整已持续数年。参照全球房地产市场平均调整周期，结合我国城镇化发展阶段的特殊性，市场持续下行的动能将随时间推移逐步减弱。行业内部交流中，“最差的时刻正在过去”的共识也在凝聚。
其次，市场已呈现显著“超跌”特征。多项关键行业指标已回落至多年前的水平：销售面积规模退回至2009年，新开工面积更是降至2004年的水平。这种程度的回调，已在一定程度上释放了估值泡沫和风险，为市场在低位构筑新的平衡点提供了条件。
因此，若2026年的政策与市场互动能有效优化行业基本面——例如核心城市库存去化周期显著缩短、经济预期稳步改善——那么2027年实现整体“止跌趋稳”的概率将大大增加。需要强调的是，这种企稳绝非过往“V型反转”式的普涨，而是深度分化的结构性企稳。全国整体房价可能仍会呈现小幅阴跌，但核心城市优质地段的高品质住宅、稀缺学区房等资产价格将率先企稳，甚至凭借其不可替代的资源属性实现溢价。
四、未来演进：迈向8-10万亿新均衡与深度分化新时代
穿越本轮深度调整，中国房地产市场终将迈入新的发展阶段。行业规模中枢可能会稳定在8-10万亿元区间，这依然是一个体量巨大、关乎国计民生的重要支柱产业。房地产行业不会消失，而是在进化中达到新的、更健康的均衡。
未来的市场逻辑将发生根本性转变，彻底告别“普涨时代”，进入一个由“城市价值、产业价值、人口价值”深度分化所主导的 “结构性时代” 。这意味着，资产的价值将完全取决于其所在的区位、承载的产业功能以及服务的人群。对投资者与开发商而言，“买对城市、选对板块、做对产品”将成为决定成败的黄金法则。
对于像坤宁经纪这样深耕存量资产盘活的企业，这一趋势同样指明了方向。市场的调整与分化，使得尾盘、工抵房等存量资产的盘活需求更为迫切，其价值发现与重构的专业要求也更高。未来的机遇，将属于那些能够精准洞察结构性价值、以专业能力化解资产“疑难杂症”、并助力资产穿越周期的服务商。
结语
综上所述，中国房地产市场正行走在一条“25年下行、26年收窄、27年企稳”的预期路径上。这是一场由基本面驱动的、深刻的结构性调整。理性来看，短期阵痛难以避免，但过度悲观亦无必要。行业的未来在于接纳调整、适应分化，并在此过程中锤炼内功，聚焦价值。唯有如此，才能在新均衡的彼岸，迎接一个更加成熟、稳健和可持续的房地产生态系统。
