奥特莱斯（Outlets）作为一种以“名品+折扣”为核心特征的商业形态，在全球及中国市场持续展现其独特的商业价值与增长韧性。2025年，在消费理性化、体验化与资本化并行的背景下，奥特莱斯行业正从规模扩张迈入提质增效、价值重估的新阶段。本报告结合行业最新数据与趋势，重点从资产估值、发展现状与发展机遇三个维度，系统剖析中国奥特莱斯行业的当前态势与未来走向。
市场规模核心数据
品质化奥特莱斯项目：205 个（覆盖全国 29 省 78 个地级城市），含未纳入统计的品质化项目共约 235 个； 销售额：2024 年 7 月 - 2025 年 6 月达 1800 亿元，同比增长 8.9%； 客流量：近 9 亿人次，同比增长 12.5%，呈现 “量额齐升”； 核心客群：25-35 岁消费者占比大幅攀升，Z 世代增速领先，80% 通过小红书、抖音获取折扣信息； 折扣范围：主力商品 3-7 折，部分过季商品低至 1-2 折。 
区域分布数据
头部企业与项目动态六大连锁集团（王府井、首创、百联等）：运营 83 个品质化项目，贡献 61.1% 销售额，2025 年末预计达 87 家； 杉杉商业：23 个在营项目，为全国项目数最多的专业运营商； 2025 年新开业项目：10 个（含宁波前湾盛世里文旅奥莱、武汉杉杉奥莱等）； 成熟项目扩容：重庆佛罗伦萨小镇二期、上海百联奥莱二期（目标 “亚洲最大”）等推进中。
海内外 REITs 市场核心数据已上市 REITs：2 支（华夏首创奥特莱斯 REIT、中金唯品会奥特莱斯 REIT） 合计市值：76.1 亿元，占消费类基础设施市值 17.9% 杠杆率：未使用外部融资（行业上限 28.57%） 底层资产表现：济南首创奥莱销售额复合增长率 12.5%，武汉首创奥莱 17.6%，宁波杉井奥莱出租率稳中有升 
（二）海外市场
资产估值关键数据
核心估值方法：收益法（DCF），占主导地位 资本化率区间：一线城市 5.6%-7.0%、新一线城市 6.4%-7.5%、二线城市 7.0%-8.2%、三四线城市 8.0%-9.3% 收入结构：联营收入占比 50%-80%（核心）、租赁收入 10%-20%、增值服务收入 10%-20% 关键运营指标：优质项目出租率超 98%（砂之船 REIT 2024 年达 98.9%），头部项目坪效最高达 5113 美元 / 平方米（Tanger）
2025年，奥特莱斯行业在挑战与机遇中稳步前行。中国零售业景气指数于2023年至2025年9月间持续位于50%以上的扩张区间，印证消费市场基础稳健，为奥特莱斯行业的调整与转型提供了韧性支撑。
在此背景下，行业正从规模扩张迈向深度分化，砂之船（厦门）奥莱退出厦门市场成为标志性事件，揭示了偏离核心客流、品牌资源薄弱的项目在激烈竞争下面临的生存危机。这加速了行业洗牌，推动资源向核心城市优质资产集中。
展望未来，行业的竞争已超越业态本身，进入 “精准区位卡位+独家品牌资源+数据化运营” 的综合能力比拼阶段。凭借其固有的抗周期特性，奥特莱斯有望通过运营效率的极致化和资产的持续优化，在整体消费温和复苏的浪潮中，蜕变为更具韧性与活力的商业基础设施。
资料来源：VANTAGE POINT，《2025年中国奥特莱斯行业分析与价值洞察》
