新城控股(601155)投资报告
一.公司概况：总股本 22.58亿 流通股 7.05亿，
股价19.53，总市值 441亿 流通市值 138亿
每股收益 0.51（二季度），pb 2.88，pe 19
主营业务：房地产开发与销售。
二 . 买入理由：（业绩预测，事件影响，预期股价目标）；
1，业绩预测。
2017上半年，公司实现结算面积 146.92 万平方米，实现结算金额 149.16 亿元。公司实现营业收入113.28 亿元，较上年同期增长 24.87%；实现归属于上市公司股东的净利润 11.39 亿元，较上年同期增长 33.66%。
报告期内，公司实现合同销售金额 490.87 亿元，较上年同期增长 75.01%，权益合同销售金额 320.81 亿元；实现合同销售面积 354.89 万平方米，较上年同期增长 31.73%，权益合同销售面积 243.31 万平方米。报告期内，公司共 20 个子项目实现竣工交付，竣工面积为 209.99 万平方米；公司共 86 个子项目在建，总建筑面积达 1,941.39 万平方米(含合作项目)。
企业今年的销售目标为850亿元，而上半年新城已完成销售目标的58%，到年底完成目标无虞，下半年冲刺千亿成为企业的主要课题，根据新城16年业绩发布会上公布内容，企业17年有1520亿元的可售货值，全年达到66%的去化即可完成千亿销售，跻身千亿门槛。
券商预测2017年营收分别为393亿元，净利润为40亿元，EPS为1.77元。目前估值2017 年11 倍PE。
2，事件影响：
港股内房今年气势如虹，融创，恒大涨幅500%。上周大A市场在周期股的全线调整时，以万科为首的房地产股崛起。房地产企业，值得短中线的关注。
三，三大疑问解答
1，为什么能涨，
(1)估值低，今年新城的销售目标为850亿元，而上半年新城已完成销售目标的58%，到年底完成目标无虞，下半年有望冲刺千亿；权益销售有望达到650亿，对应当年隐含净利润65亿，新城控股当前市值454亿，隐含市盈率7倍，在A股属于低估。
(2)高成长，公司从2014-2016，净利润分别是12，18，30亿，平均净利润增长率是60%；2017上半年报告期内合同销售额达到 490.87 亿，同比增长 75.01%，已完成年初 850 亿目标的 57.75%，净利润增长率是34%。今年上半年，新城毛利率为36%，净利率为10%，可以看到的是，企业的盈利指标自15年以来一直在不断改善，实现了规模与利润的双增长。截止6月底，新城在建及拟建的吾悦广场达到33座，13座在运营。2020年综合体计划达到100座。
(3)商业模式好，新城从去年开始学习万达做商业综合体的快速扩张。用住宅换商业，通过商业出租创造现金流。新城控股的这种模式，说的直白点，就是住宅销售覆盖整个成本，免费换取一个吾悦广场，通过吾悦广场出租源源不断的创造现金流，这显然是一个好生意。住宅是蛋，商业是鸡，用蛋换鸡，用鸡生蛋，这也是投资新城控股的核心原因。目前全新一代商业综合体在三四线城市开一家火爆一家，对当地的传统百货商超是毁灭性的降维打击。
(4)安全性好。公司积极拓宽融资渠道，公司成功发行 80 亿私募公司债，加权平均成本仅为 4.74%。公司通过对青浦吾悦广场的出售发行了国 内首单商业综合体 REITs 产品，打通了商业地产证券化和投资退出渠道。公司债务融资加权平均成本为 5.49%，作为一家民营企业，其债务评级为AA+，十分难得。新城喜欢拿中小规模的地块，利于快周转，再加上较低的有息负债成本，使得其竞争优势凸显。未来商业综合体的资本回报率将超过10%，通过杠杆运作，新城完全可以迅速做大做强。可以说通过自持物业和发展物业的两条腿走路模式，新城控股正在高成长的道路上飞奔。
(5)拿地成本低。新城上半年拿地额也达到历史高峰。通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式截至今年6月底，新城共取得51幅地块，新增土地建面1571万平方米，同比增长471%，新增土地总价为479.5亿元，平均地价3049元。独特的商业模式决定了拿地成本低。新城控股8 月新增7 个项目，分布在嘉兴、连云港、钦州、鄂州、湖州、东莞、孝感市，新增项目总建筑面积184.1万平方米，总地价22.46 亿元，平均地价1220元。
(6)土地储备多。公司目前在建项目总建面1941 万方（+102%），待开发项目建面2458 万方（+189%），待售面积4201 万方。按照上半年平均销售单价1.53万/平，待售货值6427亿，净利率10%，潜在净利润642亿，权益率65%计算，潜在净利润417亿。与现在市值基本一致。
(7)股东人数去年是7.46万，今年4.78万，股权进一步集中。半年报证金新买4200万股。
(8)好的管理团队，好的激励方式：公司目前已经形成四层次激励机制，包括股权激励计划、“新城合伙人”计划、“共创、共担、共享”计划以及“竞创百亿”计划。2016年8月，深耕万达六年的陈德力选择加盟新城控股，担任联席总裁，新城官方规划蓝图显示，2017年预计实现累计开业和在建购物中心40个以上，2020年预计实现累计开业和在建商业综合体100个。“到2020年我的规划是120个。”这是陈德力接受采访时给出目标。
(9)公司进取心强。在全国销售排行榜上，从2013年的28名，前进到最新15名。未来五年将开启住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式，2020年计划实现2500亿元销售目标。如果公司能够上升到一线，就能取得规模优势，享受龙头溢价。
2，为什么不会跌，目前为止，公司土地储备建筑面积约为4201 万方，按照上半年平均销售单价1.53万/平，待售货值6427亿，净利率10%，潜在净利润642亿，权益率65%计算，潜在净利润417亿，加上目前的净资产（半年报净资产153亿），合计570亿。目前市值454亿，还有25%以上的上涨空间。预计今年全年销售850-1000亿，对应预期净利润85-100亿，目前市值对应市盈率4-5倍。当然，因为房地产已售未结，目前PE预期2017只有11倍左右。
3、谁会买？
（1）. 国家队证金资金，社保基金已经持有，因此社保基金，公募基金，养老金可能会买它。
（2）房地产板块起风后，游资散户会买。
4，为什么买进之后马上就会涨：目前房地产在风口。香港母公司新城发展短期内涨幅70%。
5，上涨能够看到多少？
如果把新城看做商业部分市值加住宅市值。
2017上半年，公司新开业吾悦广场 2 座，一共13个， 实现租金及管理费收入 3.44 亿元。截至报告期末，公司在建 及拟建的新城吾悦广场达到 33 座。2020年综合体计划达到100座。商业今年7亿租金，净利润3.5亿（参考中国国贸），2020年租金可以达到62亿的保守推算，净利润31亿，仍然高速成长，给30PE（参考中国国贸）也就是930亿。
住宅今年销售额应该保守在今年850亿。未来每年住宅增长保守按40%增长，3年后住宅（公司目标2500亿）权益销售1625亿，净利率8%，净利润130亿，住宅这块的市值保守也得给个650亿（5PE）。
二个加起来1580亿。这个就是3年内你看到的保守的新城的市值。
这就是我认为的新城3年涨幅248%的推论。
四，风险防范（常规止盈止损，意外处置）；买入跌破16，就止损。
五，投资计划（什么价格买多少）19附近10%.盈利加码.
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本报告经过路演，大家认为最佳的策略是等回调到16-17元再考虑买进。但是否有这样的机会则不确定。
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