01 行业：风险缓释，修复未至，分化已定
全国稳市政策累计出台460次，市场销售筑底趋稳，核心城市优质地块热度回升，需求向大户型迁移；房企格局加速分化，央企抗跌性突出，行业集中度持续提升。
02 土地：在深度缩量中寻求价值新锚点
上半年合肥涉宅用地供求均为46万方，同比跌幅超六成；供地仅覆盖四区且全部底价成交，以国央企托底为主，核心主城与非核心板块价值分化加剧。
03 新房：政策托底周期收官，市场进入内生修复磨底期
新房供求双降、价格微涨，上半年呈 “筑底 — 冲高 — 回落” 的脉冲走势；成交向主城核心集中，包河区占比约32%，项目去化分化显著，整体库存去化周期9.5个月，处于健康区间。
04 产品：呈“刚改主导、双向分化” 特征
上半年合肥1.6-2.4万元/㎡单价、200-350万总价为成交主力区间，整体首开去化率同比下行，主城核心高性价比项目表现突出，高端、刚需赛道沿产品力与性价比双向演进。
05 二手房：整体呈 “量增价稳” 的筑底特征
上半年合肥九区成交3.94万套、同比上涨13%，价格在 1.2万元/㎡区间窄幅企稳；成交套数占比达82%，刚需户型对新房分流效应显著，区域分化态势延续。
行业篇
政策/行业发展/土地/产品/房企
作为 “十五五” 规划开局之年，中央构建起风险化解、市场托底、行业转型、民生安居的完整政策体系，延续 “稳市场、防风险、促转型” 主线。2026年上半年，全国地方累计出台 460 次稳市政策，以公积金优化为核心抓手，同步推进保障房、城市更新与税费补贴落地。
市场表现方面，呈现 “销售筑底趋稳、供给持续承压” 特征。土地市场整体规模收缩，核心城市优质地块热度回升；产品端需求向大户型迁移，110-140㎡户型占比提升显著。房企格局加速分化，百亿房企数量同比缩减，央企抗跌性突出，行业集中度持续提升。
土地篇
整体供求/区域结构/成交明细/典型地块
2026年上半年合肥九区涉宅用地供应46万方、成交46万方，同比跌幅超六成；楼面价7282元/㎡，同比降16%。供地仅覆盖瑶海、包河、庐阳、滨湖四区，均底价成交、国央企托底。
典型地块中，包河老城BH202605号地块以16000元/㎡楼面价居首，价值确定性最强；滨湖省府东BH202606号地块历经三次延期、容积率由1.6下调至1.3，折射市场对非核心地块的定价重估。
上半年合肥土地市场整体供需紧平衡，土地市场在深度缩量中寻求价值新锚点。
市场篇
整体市场/政策走势/量价走势/库存走势
政策层面，5月市级普惠购房补贴到期退出，市场进入存量政策效应释放阶段，补贴倒计时带动前期需求前置释放。
市场运行呈现供求双降、价格微涨的脉冲式特征。上半年商品住宅供应93万㎡，同比下降12%；成交119万㎡，同比下降8%；成交均价22334元/㎡。走势上1-2月筑底、3-4月冲高、5-6月回落，波动特征显著。
区域与板块分化加剧，包河区成交量占全市约32%，断崖式领先；经开区受供应增量带动成交同比涨幅超50%。成交热点集中在包河老城、南艳湖、政务东等板块，刚改改善项目认可度高，中海观庐府登顶半年度成交金额榜。
全市狭义库存约210万㎡，去化周期9.5个月，整体处于健康区间。
市场篇
结构特征/首开项目/典型项目
成交结构呈现刚改主导、改善升级的清晰趋势。1.6-2.4万元/㎡中价位段全面承接成交量，成为市场压舱石；总价端 200-350万区间占比近五成，为绝对主力成交带。
首开市场整体降温，平均去化率同比下降32个百分点，内部分化加剧。主城核心地段、兼具产品力与高性价比的新规项目去化表现突出，远郊及配套薄弱项目去化低迷，市场择优特征显著。
典型项目印证市场双向分化格局：向上突围维度，金茂璞逸云湖凭借稀缺湖景与顶豪产品力站稳高端市场，招商百川序以 “公园+商业 +社区+社群” 一体化场景营造刷新改善标准；向下渗透维度，中海未来之境以主城小面积低门槛实现面积下沉，保利翡翠天奕依托近郊高性价比完成板块外拓，共同构成当前产品市场的双线演进路径。
二手篇
成交量价/总量趋势/区域市场/结构趋势
2026年上半年，合肥二手房市场整体呈现 “量增价稳” 的筑底特征。上半年二手房成交3.94万套，同比上涨13%；成交均价12008 元/㎡，同比下跌16%，但下跌速度明显放缓，价格在1.22-1.24万元 /㎡区间窄幅波动，底部企稳信号显现。市场挂牌规模同比收缩，成交活跃度修复，月度走势呈3月冲高后逐月回落的脉冲形态。
一二手市场分层显著，二手房已占据绝对主导。上半年新房与二手房成交套数比达 1:4.6，二手房市场份额占比 82%。产品端形成清晰分化：110㎡以下刚需段二手房对新房形成强分流，110㎡以上改善市场仍由新房主导。
区域层面呈分化格局。成交端滨湖、蜀山区同比涨幅领先，分别达 37%、31%，高新区同比下滑47%；价格端九区普跌，包河、庐阳、经开、高新四区跌幅控制在15%以内，政务区跌幅最大达26%。
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