一、研究背景

租赁合同是民事交往中最常见的合同类型之一，但实践中因合同效力问题引发的纠纷屡见不鲜。

本报告以人民法院案例库入库案例、最高人民法院指导案例、各省市典型案例为素材，系统梳理租赁合同无效的七种常见原因，提炼裁判规则，提炼律师实务要点，供办案参考。

二、租赁合同无效的七大常见原因

三、典型案例详解

【案例一】违法建筑出租——熊某琴与王某明等房屋租赁合同纠纷案

基本案情

王某明将案涉房屋出租给唐某豹、熊某琴用于经营"海都网吧"。唐某豹依约向王某明支付保证金10万元及部分租金。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未经过主管部门批准建设，属于违法建筑。双方发生纠纷，王某明起诉要求唐某豹支付欠付租金及违约金，唐某豹反诉主张合同无效，要求退还保证金。

裁判结果

法院认定：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效。关于房屋占有使用费，法院认为：虽然合同无效，但承租人实际占有使用了房屋，应当参照合同约定的租金标准支付使用费。不过，因出租人原因导致承租人未能办理网络文化经营许可证，对经营造成影响，酌减使用费，最终判令唐某豹支付房屋占有使用费60万元（约定租金79万余元），退还保证金10万元。

律师实务要点

●违法建筑的认定以"一审法庭辩论终结前"为节点，补办规划许可可救活合同。

●合同无效≠不付钱：即使无效，承租人仍需支付房屋占用费，标准参照约定租金。

●举证责任：承租人主张合同无效时，需证明房屋确实属于违法建筑；出租人可举证房屋已取得规划许可或已获批准。

●出租人过错可减费：如因房屋本身问题（如违建）导致承租人经营受损，承租人可请求酌减占用费。

【案例二】出租耕地作非农用途——徐某某诉邬某某场地租赁合同纠纷案

基本案情

邬某某（村民）将本村某厂8亩场地出租给徐某某，约定用于堆放工程设备，租期5年，徐某某支付前两年租金20万余元。合同履行中，土地管理部门通知邬某某：其中4亩土地属于耕地，责令其立即改正并恢复原状。邬某某要求徐某某腾退，徐某某腾退后起诉要求邬某某退还剩余租金8.2万元并赔偿搬迁损失3.7万元。

裁判结果

法院认定：《场地租赁合同》违反《土地管理法》关于农用地保护的强制性规定，属于无效合同。综合双方过错程度，判令邬某某退还徐某某剩余租期租金，并赔偿相应搬迁损失。同时，法院向土地管理部门发送司法建议，促使当地政府开展联合执法，整治同类问题，使百余亩"非农化"耕地恢复农业用途。

律师实务要点

●耕地保护是强制性规定：违反《土地管理法》第2条的合同无效，不存在"意思自治"的空间。

●过错分担原则：即使合同无效，也按双方过错比例分担损失——出租人隐瞒土地性质，主观过错更大。

●司法建议的延伸效果：本案推动了百余亩土地恢复耕种，体现了"办理一案、治理一片"的能动司法理念。

●签约前的土地核查：律师建议承租人在签订场地租赁合同前，赴自然资源局核查土地性质（农用地/建设用地），这是防范合同无效的关键一步。

【案例三】危房出租危及公众安全——饶国礼诉某物资供应站房屋租赁合同纠纷案

基本案情

2011年，南昌某物资供应站将一栋已被鉴定为"存在严重结构隐患"的办公楼出租给饶国礼经营酒店。饶国礼明知是危楼，在合同中约定"由承租人负责加固并承担全部费用"后，出租方交付了房屋。加固工程未完成，酒店开业经营，后双方发生纠纷诉至法院。

裁判要旨

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章将应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效。

律师实务要点

●本案的重要突破：合同因违反"公序良俗"而无效，而非直接援引"违反强制性规定"——这是民法典时代的重要裁判思路。

●即使双方明知危房仍签订合同，也不能使合同有效：危及公共安全的后果不能通过当事人"意思自治"合法化。

●合同无效≠双方无责：按过错大小确定各自责任——双方明知危房仍交易，均有过错。

●律师审查租赁标的时，须核查房屋结构安全鉴定报告，必要时赴住建部门核实房屋安全等级。

【案例四】以租抵债·租金异常偏低——厦门湖里法院案

基本案情

张某借给王某18万元，到期未能收回。双方协商后签订"房屋租赁合同"：王某将其房屋出租给张某，月租仅1500元（不足市场价1/4），以租金抵债。后王某迟迟不交房，张某起诉要求王某交付房屋。法院调查发现，同地段同户型房屋月租6000~7000元。法院认定：双方签订合同的真实目的不是租赁，而是"以物抵债"，且约定的租金标准远低于市场行情，违反公平原则，损害债务人合法权益，不能认定合同合法有效，驳回张某诉讼请求。

律师实务要点

●"名为租赁，实为抵债"的合同，法院会穿透审查真实法律关系。

●租金显著低于市场价，可能触发"显失公平"或"恶意串通"的认定。

●以租抵债的操作风险极高——债权人既无法取得房屋所有权，也未必能收回全部债权。

●律师建议：借贷到期后，应通过诉讼、调解等合法途径清收债权，避免采取此类规避性交易安排。

【案例五】超长租期约定无效——北京某农场租赁合同纠纷案

基本案情

2004年，北京某农场公司与某培训中心签订合同，约定租赁期限20年（2004年至2024年）。后又签订补充协议约定：主合同到期后，甲方须允许乙方续租，续租期限仍为20年（2024年至2044年）。2024年，农场公司起诉请求确认：续租部分（2024年6月1日之后）的租赁期限无效。

裁判要旨

租赁合同只是临时性移转财产使用权，而非永久性移转财产使用权。民法典第705条规定，租赁期限不得超过20年。双方约定到期后续租20年，租期超过20年的部分无效。

律师实务要点

●20年是硬性上限，提前约定"自动续约"也不能突破。

●超期部分无效，但前期20年的租赁关系仍然有效。

●到期后续签，应重新签订合同，明确新的起止时间，而非在原合同中附加续约条款。

●对长租需求（如商场、产业园租赁），可采用"20年+优先续租权"模式，而非超长单期约定。

四、法律依据汇总

●▎《民法典》第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；违背公序良俗的民事法律行为无效。

●▎《民法典》第157条：民事法律行为无效后的财产返还及损失分担规则。

●▎《民法典》第597条：因无权处分订立的合同效力（不影响合同效力，但影响物权变动）。

●▎《民法典》第705条：租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。

●▎《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第2条：未取得建设工程规划许可证或未按规划建设的房屋，租赁合同无效（一审辩论终结前取得或许可的除外）。

●▎《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第3条：未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，租赁合同无效；超期使用临时建筑，超期部分无效。

●▎《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第5条：租赁合同无效，当事人可请求参照约定租金标准支付房屋占有使用费。

●▎《土地管理法》第2条第3款：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

五、律师签约审查建议

●▎查房屋权属与规划许可：要求出租人提供房产证或不动产权证，核查房屋是否取得建设工程规划许可证；对商业用房，还需核查竣工验收备案表。

●▎查土地性质（对场地租赁）：赴自然资源局核查土地登记信息，确认是建设用地还是农用地，必要时要求出租人出具土地性质证明。

●▎查房屋结构安全：对老旧房屋、厂房，核查是否有房屋安全鉴定报告，排除危房可能。

●▎审查租期与续约条款：确保单期租期不超过20年；续约应重新签订合同，而非叠加续约条款。

●▎警惕"以租抵债"安排：如涉及债务清偿，明确告知客户此类安排的法律风险，建议通过诉讼或调解清收债权。

●▎审查转租权利：核查租赁物是否存在转租限制，转租是否经出租人书面同意。

●▎合同无效的救济预案：即使合同最终无效，也应在合同中明确约定"无效后的费用结算、装修补偿、损失分担"等条款，以减轻无效后果。

六、研究结论

租赁合同效力是租赁纠纷的"第一战场"。本报告梳理的七种无效情形，背后有两条主线逻辑：

●▎程序性违法（产权/规划/许可缺失）：违法建筑、未批准临时建筑、未经审批的土地出租——本质是"标的物不合法"，合同当然无效。

●▎实质性违法（用途/目的/期限违规）：耕地非农化、危房经营、超长租期、以租抵债——本质是"交易目的或方式损害公共利益"，合同因违背公序良俗或强制性规定而无效。

律师办理租赁合同纠纷，核心工作不是"事后救火"，而是"事前排雷"——在签订合同前完成房屋权属、土地性质、规划许可、结构安全等关键核查，从源头避免合同无效带来的损失。

—— 霍志刚律师研究报告 · 2026年6月 · 内部研究资料 ——