报告名称：《三个皮匠报告：2026全球及中国城市更新发展研究报告》
发布机构：三个皮匠报告
2021年全国落地城市更新项目2.3万个，对应签约及计划总投资达5.3万亿元；受统计口径调整影响，2023、2024年披露的年度实际完成投资额分别为2.6万亿元、2.9万亿元。口径差异下账面数字有所回落，但行业实际资金投入始终保持稳步增长态势。
2026年5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》，作为国内城市更新领域首部国家级专项规划，文件测算2026至2030五年间国内城市更新整体市场容量约20万亿元，年均投资规模接近4万亿元。
持续扩容的市场空间看似充满机遇，但行业真实盈利状况却与之形成强烈反差。中规智库针对全国41个重点城市调研数据显示，仅11%受访企业旗下项目实现稳定盈利，17%企业无任何盈利项目；行业项目平均投资回收期达8.32年，68.5%的市场主体需要5年以上才能收回全部成本。市场规模持续上行的同时，企业投资信心却在走弱，60%市场参与者2025年新增投资规模低于上一年度，或直接暂缓新项目布局。
结合三个皮匠最新发布的《2026全球及中国城市更新发展研究报告》，对照全球经验、穿透全产业链，聊聊这门万亿生意的真实困局与破局方向。
城市更新上升为国家战略：
城镇化换挡催生刚性存量需求
万亿更新市场并非短期政策催生的阶段性风口，而是国内城镇化发展阶段切换后形成的长期刚性需求。
2025年末全国常住人口城镇化率达到67.9%，城镇常住人口9.54亿。增长节奏已出现明确分水岭：2015-2019年城镇化率年均提升1.1个百分点，2020-2025年年均增速回落至0.8个百分点，依靠土地增量扩张的城市发展模式正式进入瓶颈期。
与此同时，存量住房体量持续膨胀，2020至2025年全国城镇住房总面积从322亿平方米增至352亿平方米，住房空置率长期维持15%以上，大幅超出国际5%-10%的合理区间；全国约27.6%住宅建成时间超20年，对应建筑体量近80亿平方米，以上海为代表的老牌工业城市老旧住宅占比过半，改造需求尤为集中。
在增量扩张见顶、存量问题凸显的双重背景下，城市更新从过去的补充性民生工程，转变为兼顾人居改善、安全治理、产业升级的城市发展核心任务。改造过程既要补齐居住配套短板，也要守住原住民居住权益，规避城市绅士化、居住分层等社会问题，实现经济效益与公共价值的平衡。
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图：2015-2025年中国城镇化率及城镇人口增长趋势+
2000年前建成住房占比TOP10城市排名
对照海外成熟市场走过的更新之路，能帮我们更清晰地锚定行业的长期解法。
| 国家 | 更新模式 | 核心制度基础 | 代表项目 |
各国落地经验呈现出统一规律：仅依靠财政投入无法实现项目收支平衡，长效多元运营是化解长周期资金压力的通用路径。
城市更新完整产业链全景
但这套被全球市场验证过的长效逻辑，在国内落地始终磕磕绊绊，根子就藏在城市更新漫长的产业链条里。成本与周期压力贯穿投融建管全流程，整条产业链整体可分为上游智力资本、中游开发施工、下游长效运营三大板块：
上游：涵盖城市体检、片区策划、权属确权与多元融资工具，多部门审批流程繁杂，直接拉长项目前置周期；
中游：涉及城投平台、房企、施工单位、建材供应商等多方主体，老旧小区、城中村项目的拆迁协调变数多，施工成本极易超出概算；
下游：包含社区物业、商业运营、产业招商、文旅运维等业务，是项目唯一持续性现金流来源，同时也是传统开发企业的普遍能力短板。
传统开发企业往往只具备中游建设环节的成熟能力，对上游策划统筹、下游精细化运营的把控不足，自然难以适配长周期、重运营的城市更新项目。
20万亿投资四大细分赛道
落到具体业务板块，四大更新赛道的改造强度、盈利模式各有差异，却面临着高度相似的盈利难题。“十五五”20万亿五年总投资基于规划指标与单方改造成本测算，分流至四大核心赛道：
老旧小区改造（8万亿元以上）
覆盖人群最广、民生属性优先级最高。“十四五”期间全国累计改造24万个老旧小区，惠及超1.1亿居民；“十五五”规划新增改造11.5万个。改造内容以水电气、道路等基础配套升级为主，单方投资仅1000-2000元，商业增值空间有限，收益高度依赖长期社区运营。
地下管网改造（约4万亿元）
属于城市安全运行的“里子工程”，“十五五”规划新建、改造地下管网合计77万公里。2026年国家配套1600亿元超长期特别国债专项支持，但地下施工协调链条长、开挖修复成本高，几乎无法产生市场化现金流，资金完全依靠财政托底。
城中村改造（约2.5万亿元）
四大赛道中单方投入强度最高，拆除新建类单方成本约1.16万元，整治提升类约6700元。全国城中村存量合计约1919万户，2024年政策适用范围从35个超大特大城市扩容至近300座地级城市。但集体土地权属交错，拆迁安置协调周期漫长，落地难度居所有更新板块首位。
老旧厂区与历史街区（规模弹性较大）
单方改造成本3000-6000元，赛道核心竞争力不在于短期开发回款，而在于长期产业、文旅运营能力。项目前期需重资产投入，运营成熟后可形成持续性租金、税收现金流，典型代表为北京首钢园、成都东郊记忆。
四大赛道场景各不相同，却共享着同一套底层难题：前期投入重、资产沉淀久、短期盈利薄，这也是九成市场主体难以稳定盈利的核心原因。
多元融资渠道：
资金总量充足，结构性错配凸显
项目自身的收益属性是先天约束，融资端的供需错位则进一步放大了资金压力。当前国内已搭建“财政资金托底、政策性金融加杠杆、社会资本多元参与”的多层次融资框架，五类资金体量可观，但供需匹配度偏低：
中央财政：2026年城市更新专项资金970亿元，地下管网配套超长期特别国债1600亿元；
地方政府专项债：2025年1-9月城市更新相关专项债发行规模3500亿元；
政策性银行贷款：国开行城市更新专项贷款累计投放7863亿元；
城市更新产业基金：全国28个城市落地，合计总规模4550亿元；
公募REITs：2025年正式将城市更新纳入底层资产，打通市场化退出通道。
从资金投向看，财政类低成本资金高度偏向老旧小区、地下管网等纯公益项目；而具备商业增值空间的城中村、产业园区更新，却难以匹配到长期低成本资金，供需两端出现明显结构性错配。
针对这一问题，多地已探索片区统筹、新旧项目混合打包模式，用经营性地块收益反哺公益改造，缓解资金平衡压力。
行业大面积亏损的三层核心矛盾
融资端的错位只是外部阻力，真正导致行业大面积亏损的，是更深层的三重内生矛盾。中规智库调研显示，盈利项目收益率集中在1%-6%区间；对比传统商品房开发2-3年周转、15%以上的综合收益率，城市更新投资回收期是传统地产的3-4倍，收益水平大幅缩水。
往深层看，三重核心矛盾共同构成了行业的盈利困局：
第一，综合成本持续超预期。多元产权主体沟通、多部门分层审批拉长项目前置周期，拆迁安置、配套建设标准逐年抬升，任一环节延期都会显著推高整体投入。
第二，传统变现路径失效，新型盈利模式尚未标准化。严控大拆大建的背景下，土地出让、商品房快销的传统回款渠道大幅收窄；而租赁、产业运营、社区服务等长效收益模式仍在培育阶段，可复制的成熟范本稀缺。
第三，跨部门协同不足，审批周期冗长。更新项目涉及住建、规划、自然资源、文旅等多个主管部门，从立项到开工普遍耗时三五年，政策标准的动态调整进一步抬高了时间成本。
多重约束叠加之下，市场预期持续收缩，六成市场主体主动压缩了新增投资计划。
三类标杆运营样板
行业整体盈利承压是事实，但也不乏走通商业模式的样本，三类不同场景的项目，给出了可落地的参照方向。
北京劲松小区（老旧社区长效运营模式）
社会资本投入近3000万元完成整体改造，换取社区闲置配套空间20年独家经营权。社区食堂、便民商铺租金贡献总收入三分之一，物业费从0.43元/㎡上调至1.18元/㎡，项目实现稳定收支平衡。
核心逻辑：以长期配套经营权抵扣一次性改造成本，依托便民服务形成持续性现金流。
北京首钢园（工业遗存产业运营模式）
累计改造投入超200亿元，打造百万方科创载体，入驻科技企业占比67.6%，当前年产值750亿元，规划“十五五”末突破1500亿元。依靠产业集聚形成稳定租金与税收，摊薄巨额前期基建投入。
核心逻辑：导入优质产业形成规模效应，以长期税源、物业收益覆盖改造成本。
广州永庆坊（历史街区BOT文旅模式）
社会资本负责改造建设与全域运营，一二期特许经营周期分别为15年、20年，运营期满无偿移交政府。2024年全年客流突破2000万人次，商铺出租率稳定在95%，兼顾文化保护与持续商业收益。
核心逻辑：以长期特许经营权撬动民间资本，文旅消费支撑项目长效运转。
三类项目改造场景各不相同，但底层逻辑高度统一：彻底摒弃商品房快销思维，依靠精细化长效运营实现项目现金流自平衡。
结语
城市更新的生意逻辑，早已跳脱传统地产的开发框架。
20万亿存量市场背后，仅一成项目盈利的现实，本质是新旧开发模式的迭代分野：传统地产靠高杠杆、快周转赚取短期收益，城市更新走的是存量经营的长线路径，普遍需要8年以上才能跑通正向现金流。
过去二十年行业沉淀的开发思维，已经适配不了长周期、低毛利、多约束的更新赛道。20万亿市场真实存在，但行业的准入门槛已经彻底重构。未来能站稳脚跟的参与者，不再是单纯的建筑开发企业，而是具备全周期资产运营能力的综合主体。
盘活老旧社区的便民服务、激活闲置工业空间的产业价值、延续历史街区的文旅生命力，才是抓住下一轮城市发展机遇的核心。城市更新的终点从来不是改造工程的竣工，而是兼顾民生福祉、文化保护与商业价值的长效可持续运营。
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