01
摘要与核心结论
摘要
2026年4月，广州房地产市场呈现"政策强催化、供应集中放量、成交同比修复、价格温和上行"的结构性特征。
从核心数据看，4月广州新建商品住宅（含普通住宅、别墅，下同）供应面积83.03万㎡（环比+168.06%、同比-3.83%），成交面积60.99万㎡（环比-19.51%、同比+16.45%），成交均价35343元/㎡（环比+2.35%、同比+7.27%），供求比回升至1.36，结束此前连续4个月供小于求格局。
库存方面，4月末广州新房库存1414.38万㎡（环比+1.91%、同比-4.73%），12个月去化周期24.3个月，反映4月供应集中放量后库存出现阶段性小幅回升。
土地端延续"低供应、低成交、核心区高价地主导"特征，4月仅成交1宗涉宅地块，由广州金茂以26610元/㎡楼板价竞得荔湾老西关核心地块，溢价率6.44%。
4月30日广州市政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（业内称"穗八条"），从公积金额度（家庭最高360万元）、"卖旧买新"补贴、房票扩围、以需定供、商办去库存等八大维度系统发力，成为一线城市首个推出房贷贴息的示范性政策。
核心判断
5-6月广州市场有望延续量稳价稳格局，核心区改善型资产确定性凸显；风险提示:黄埔、白云、从化等外围板块供求比偏高（≥2.0），去化压力仍存；商办市场空置率高企，存量盘活进程待观察。
02
4月政策分析：广州“穗八条系统发力，一线城市政策创新示范
2.1 "穗八条"核心内容梳理
4月30日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从"控增量、去库存、优供给"三端协同发力，构建起覆盖需求侧激活、供给侧优化、存量盘活的系统性政策框架。
2.2 政策传导机制与即时反应
需求端激活：公积金贷款上限大幅跃升（个人100万、家庭200万、育儿家庭360万）直接降低改善型购房者月供压力；"卖旧买新"补贴首次以财政资金贴息形式出现，3万元补贴基本可覆盖链家佣金及税费成本，精准疏通置换链条。据证券时报、新京报报道，这是一线城市首个采用房贷贴息形式的创新政策，示范效应显著。
供给端优化：强调"以需定供"、同一规划单元年度内不集中出让宅地，意味着后续供地将更加节制；"适时试行现房销售"为供给模式改革埋下伏笔。
配套细则落地：5月5日，花都区印发《花都区进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，在市级框架下提出"商品房预售定学位、网签即入学"创新举措，并叠加最高2万元区级"卖旧买新"补贴（与市级3万元叠加后最高5万元），成为广州首个落地市级配套细则的行政区。
即时市场反应：据新华网、经济参考报报道，五一假期广州保利·海韵、珠江·天河都荟等项目到访量显著增加，客户主动询问"绿色建筑"或"好房子"认定以争取更高公积金额度，显示政策具备较强需求牵引力。
2.3 政策导向判断
本轮"穗八条"定位不同于短期刺激，而是"增量+存量"系统性组合拳:短期通过公积金+补贴激活置换需求，中期通过土地供应节制与现房销售试点优化供给结构，长期通过城中村改造、商办转用途夯实市场新模式。预计后续深圳、北京、上海等一线城市可能在房贷贴息、存量商办转型等维度跟进借鉴。
03
4月土地供求分析：低位运行延续，核心区价值锚定
3.1 全市涉宅土地供求走势
4月广州涉宅土地供应1宗、建面9.26万㎡（环比+65.6%、同比-70.07%），成交1宗、建面5.59万㎡（同比-50.38%）；楼板价26610元/㎡（同比+17.8%），溢价率6.44%（同比-66.94%）。近半年呈现典型"低供应、低成交、高价地主导"特征--12月集中放量后供应断崖式回落，2-3月成交真空，4月仅核心区单宗地块成交即拉升楼板价结构性水平。
3.2 4月重点地块盘点
重点成交地块（住宅）
重点供应地块（住宅）
此外，4月南沙明珠湾板块挂牌1宗商办地块（2026NJY-4横沥岛地块），建面5.16万㎡，出让底价3.83亿元。
地块价值研判：荔湾老西关AL011119地块位于环城高速内核心区，央企广州金茂以6.44%溢价率竞得，楼板价26610元/㎡延续广州核心区优质宅地"央企主导、稳中有溢"格局；花都CC0604008地块位于狮岭板块，每亩733万元挂牌价反映外围区域补充供应节奏。
04
商品住宅市场：供应放量，成交同比修复，价格稳重有升
4.1 全市供求价走势
4月供应面积环比增168%创近6个月新高；成交面积环比回调19.51%，但同比+16.45%延续"小阳春"后的修复态势；成交均价连续3个月环比正增长，显示高能级改善项目推盘结构支撑价格。
截至4月末，广州新房库存1414.38万㎡（环比+1.91%、同比-4.73%），12个月去化周期24.3个月，较3月末走阔0.2个月。
在4月供应集中放量（83.03万㎡，环比+168.06%）的拉动下，库存出现阶段性小幅回升、去化周期略有走阔，前期连续多月的去库存节奏在4月供应放量下出现阶段性反弹；但同比仍维持-4.73%的去化趋势，反映广州整体去库存进程仍在延续。
4.2 区域分化：11区冷热分化加剧
成交面积TOP4为黄埔（10.31万㎡）、番禺（8.87万㎡）、南沙（7.56万㎡）、增城（7.45万㎡），合计占全市55.3%；均价维度天河（82169元/㎡）、越秀（81844元/㎡）领跑，海珠、荔湾次之，从化、增城仍在2万元/㎡以下。
供求比分化显著--黄埔（2.39）、白云（2.09）、从化（2.03）供应集中释放，短期去化压力较大；反观南沙（0.57）、天河（0.41）供小于求，市场热度维持高位。越秀4月无供应，成交主要来自存量盘去化。
4.3 住宅市场研判
综合4月数据呈现"结构性复苏延续、品质盘主导格局"--核心城区改善型项目支撑均价，天河、越秀、海珠、荔湾高端改善盘在80000元/㎡以上价位段形成稳定吸金能力。关注价值板块:天河/越秀核心豪宅、荔湾老西关改善、南沙政策红利区；警惕板块:黄埔（供求比2.39）、白云（2.09）、从化（2.03）、花都（1.13）短期面临供应集中释放的去化压力。
05
商办市场：“三类分化”格局明显
5.1 办公市场
据克而瑞数据分析，2025年11月-2026年4月广州办公月度供求价走势如下:
4月广州办公供应0.27万㎡（环比-73.76%、同比-90.94%），成交0.87万㎡（环比-73.19%、同比-29.21%），成交均价28506元/㎡（环比-11.33%、同比+2.58%），供求比0.31，呈"供求双弱、价格小幅回落"格局。从存量看，4月办公库存高达490.63万㎡，12个月去化周期长达277.8个月，库存压力极为突出，是商办三类中去化最为困难的板块之一。
5.2 商业市场
据克而瑞数据分析，2025年11月-2026年4月广州商业月度供求价走势如下:
4月广州商业供应3.62万㎡（环比+960.56%、同比+656.21%）大幅放量，成交1.33万㎡（环比-59.68%、同比-56.23%）大幅回落，成交均价33430元/㎡（环比+15.37%、同比+4.76%），供求比飙升至2.73。从存量看，商业库存674.98万㎡，12个月去化周期高达286.9个月，是商办三类中去化压力最大的板块。
5.3 酒店式公寓市场
据克而瑞数据分析，2025年11月-2026年4月广州酒店式公寓月度供求价走势如下:
4月广州酒店式公寓供应数据缺失（供求比为0），成交3.48万㎡（环比-38.17%、同比+31.32%），成交均价33833元/㎡（环比+4.16%、同比-2.73%），公寓是商办三类中成交动能最强的细分品类。从存量看，公寓库存257.25万㎡，12个月去化周期70.7个月，去化压力相对最小。
5.4 商办市场小结
整体来看，4月广州商办市场呈现明显的"三类分化"格局:办公"供需双弱、库存高企"（去化周期277.8个月），商业"供应放量、去化承压"（4月供应同比+656.21%，去化周期286.9个月），公寓"成交回落但表现相对最强"（成交同比+31.32%，去化周期70.7个月）。这一分化格局与"穗八条"鼓励商办转用途、房票扩围至商办的政策方向高度契合，存量盘活与用途转换将成为后续商办市场的核心主线。
06
趋势展望
6.1 政策总结
"穗八条"以"增量+存量"系统性组合拳形式落地，构建了覆盖需求、供给、存量三端的政策闭环:需求端通过公积金额度大幅提升（育儿家庭最高360万元）叠加"卖旧买新"财政贴息精准疏通置换链条；供给端以"以需定供"、同一规划单元年度内不集中出让宅地、适时试行现房销售优化供应结构；存量端以商办转医疗/教育/养老/保障房、房票扩围至商办打开去库存通道。作为一线城市首个推出房贷贴息的示范性政策，"穗八条"预计将对深圳、北京、上海的后续政策形成借鉴效应。
6.2 市场趋势判断
土地市场：土地端延续"低供应、低成交、核心区高价地主导"格局，头部央国企在核心地块竞拍中的主导地位不变；
住宅市场：核心区改善盘主导格局延续，天河、越秀、海珠、荔湾高端改善产品在80000元/㎡以上价位段的稳定吸金能力将支撑全市均价中枢；外围板块黄埔（供求比2.39）、白云（2.09）、从化（2.03）受供应集中释放影响，去化压力将在5-6月延续。库存层面，4月末1414.38万㎡（同比-4.73%）、12个月去化周期24.3个月，整体仍处于去库存通道，但4月供应放量带来的阶段性库存反弹值得关注，预计5月库存与去化周期将随成交回升再度收窄，量稳价稳格局为基准判断。
商办市场：商办市场以存量盘活为主线，办公与商业去化周期均超过277个月，"穗八条"房票扩围与商办转用途政策打开去化通道，长租公寓转型与大宗并购窗口、保租房+REITs退出路径将逐步打开。
综合研判：在"穗八条"及花都区配套细则持续发酵下，"红五月"有望在政策牵引下实现环比正增长，二季度广州房地产市场整体呈现结构性修复态势。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师甘冬冬，通过人机协作综合使用AI决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益；
3、运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。
往期回顾
