不管是政府机构、还是开发运营商，抑或是被委托的咨询策划机构，在要开发一个项目之前，都必须想好要做什么，客户在哪，怎么做，进行科学合理的策划，不能凭经验拍脑袋的马上就开建，否则大概率会失败。而在前期策划阶段，最重要的就是要进行详尽的调研，并进行科学的分析，才能因地制宜的做好开发策划方案。这也是开发前期最重要的环节，可以说决定了项目的成败。
市场调查可以由甲方(政府、开发商)自己进行，也可以委托专业的调研机构或者咨询公司完成，但即使将此项工作外包，甲方也必须对调研达到的目标、要求、主要内容等有明确的思路。
市场调研是一门专业课程，此次主要按调查资料的来源分为一手资料调研和二手资料调研，这两种调研方法都拥有较为丰富的路径，此处仅列出比较常用的渠道。
类别 | 主要途径 | 特点 |
一手资料调研 | 随机面谈 | 如通过扫楼的形式对企业进行随机面谈 |
深度访谈 | 找到行业内较有阅历经验的开发者或者企业主进行深度访谈 | |
问卷调研 （线上/线下） | 常通过委托市调机构，进行问卷发放回收及分析 | |
二手资料调研 | 网络公开资料 | 搜索引擎、行业论坛贴吧、新闻报道、企业官网等 |
企业年报 | 典型开发运营商、目标行业内的龙头企业等 | |
数据库 | 维普、知网、wind等数据库 | |
专业书籍期刊 | 行业内的专业性书籍及期刊 |
以下为主要内容，可根据自身项目特性进行增减。
环节 | 主要内容 | 具体内容 |
市场环境调研 | 宏观环境调研 | 一般指该片区域（如长江经济带、粤港澳片区）的各类因素，如政治、经济、人口、社会、技术、法律、文化等等，可用pestel等分析工具进行综合分析。 |
区域环境调研 | 一般指项目所在城市的总规、交通、景观，办公/住宅/商业的总体价格水平和供求关系等 | |
项目微观环境调研 | 指项目的用地现状、开发条件，周边环境，对外联系，交通组织等 | |
行业调研 | 行业价值分析 | 行业组成，价值链，以及供需关系等，可用波特五力模型进行分析 |
整体发展趋势 | 该行业在世界/国内的产值变化、投资规模、行业政策，趋势等 | |
区域发展情况 | 该行业在该区域的产业基础，产值，发展趋势等 | |
客户调研 | 客户特征 | 年龄段、风格偏好等 |
客户选址或者搬迁的考虑因素 | 成本/市场/政策等 | |
租/售倾向 | 租赁意愿和购买意愿的比例、租售价格的心理价位 | |
产品需求 | 人均面积和总面积需求、产品风格 | |
配套需求 | 住宿、餐饮、物业、第三方服务等需求 | |
竞品调研 | 对于周边已建成、在建中、规划建设的典型竞品进行全面对标分析，包括区位、价格、产品、配套、入驻企业、租售模式、物业管理相关服务等 |
在进行了多轮调研，掌握了详实的资料，并通过pestel、波特五力分析，已经对项目的可行性会有了进一步的研判，此时，还需通过SWOT分析，对前面的分析内容进行梳理。SWOT分析法(也称TOWS分析法、道斯矩阵)即态势分析法，是管理分析工具中最常用的一种分析工具，但是很多人运用的时候都只是S、W、O、T四个方面进行罗列，而且经常混淆S与O，W与T，此处，对于做SWOT分析进行简要的介绍。
SWOT分析 | |
企业自身 | 优势（strengths）、劣势（weakness） |
外部环境 | 机会（opportunity）和威胁（threats） |
| Ø优劣势分析：主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较 Ø机会和威胁分析：将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响 |
识别了S\W\O\T只是第一步，最重要的是结合这几点，进行对应的战略分析。
细分(Segmentation)——目标市场(Targeting)——定位(Position)，简称STP分析
通过详细的市场调研，经过科学的分析，对项目的可行性进行初步研判，并通过对竞品的分析，找到自己的细分市场和目标客户以及产业定位，最终对项目本身进行精准的综合定位。
产业定位——如服务类/制造类/文旅类等
客户定位——如业内领先企业、创业企业等
产品定位——如物业类型、风格、面积段等
功能定位——如企业服务、员工服务、配套等
商业模式定位——如租售比例、收益来源(物业、投资、服务等)
很多时候，项目开发体量是根据地块本身的面积、容积率、建筑密度、限高等规划条件而定的，但是否在一个地块上把容积率做满，体量越大越好?显然需要根据情况而定。
如果是在城市中心地段，建CBD，那可能楼层越高，越有可能成为地标越有获益的可能，但如果是在城市近郊，在拿地以及建筑成本较低的情况下，可考虑通过以低密度的空间尺度来吸引客户入驻，此时，就要对办公及配套的物业体量进行大概的预估。预估方法各有不同，此处列出一些数据供参考。
参考数值
人均办公面积约10-15平/人
人均商业配套面积为：1-1.2平
人均居住面积为30-40平
四星级酒店 2.5-3万平
公摊一般按30%算
估算出来的面积上下浮动10%，则是保守估计和乐观估计
在对项目的定位有了大致梳理后，必须要提炼明确项目能成功的关键要素，按照重要性排出前五。这些关键因素将贯穿整个项目开发的始终，贯穿规划建设、招商运营。以下为参考：
作者简介
∨
本硕均毕业于Top10知名985院校，大型综合型央企从业8年，参与了多个园区项目的前期研究、市调分析、开发策划、营销推广及招商运营，在园区开发领域有着完整的全流程经验，特别是对于产业研究和园区前期开发可行性研究，有着独特的见解和丰富经验。
