五一假期已过，但市场的真实面貌已随着4月数据的出炉而逐渐清晰。
今天，我们就基于克而瑞（CRIC）的最新数据，深度拆解2026年4月佛山房地产市场最新概况。
01
政策维度：精准施策激活住房消费链条
2026年4月，佛山市围绕“稳预期、促流通、降门槛、提信心”四大目标，密集出台一系列住房支持政策，尤其以“以旧换新”为核心抓手，构建起覆盖交易全流程的制度闭环，显著提升市场活跃度与购房者信心。
（一） “以旧换新”政策全面落地，构建交易安全网
2026年4月20日，佛山市住房和城乡建设局正式发布《关于推进商品住房“以旧换新”工作的实施方案》，将此前处于试点或鼓励阶段的措施转化为具有法律效力和操作细则的市级统一行动。该政策首批覆盖22个新建商品房项目，涵盖城发集团、顺控集团等地方国企开发的安居型项目，以及禅城、南海区域由安居置业公司主导的改善型楼盘，确保房源品质与交付保障。
政策设计三大核心机制，精准破解“先卖后买”难题：
1、90天兜底保障机制：购房者与开发商签订“以旧换新”协议后，若其名下旧房在90日内未能成功出售，开发商须无条件全额退还新房定金。此机制由市级政府统筹组织，并非企业自主行为，极大降低了换房者的资金风险与心理负担。
2、直接收购路径：符合条件的旧房可由开发商或指定平台进行评估后直接收购，收购款用于支付新房首付款或尾款，实现资金快速周转。该路径虽需买卖双方就价格达成一致，但在当前二手房流动性偏弱的背景下，提供了高效变现通道。
3、旧房再利用机制：被收购的旧房若符合建筑质量、区位配套等条件，可纳入政府保障性租赁住房或人才公寓体系，既盘活存量资产，又服务于城市人才战略与新市民居住需求，形成“市场—政府—居民”三方共赢格局。
（二）公积金政策深度优化，降低购房成本
在“以旧换新”政策框架下，佛山市同步强化住房公积金支持力度。
自2026年3月起，外籍人员被正式纳入住房公积金个人住房贷款适用范围，体现城市开放包容的人才政策导向。
更重要的是，公积金贷款额度实现结构性上调：首套住房最高贷款额度拟提升至120万元，二套房提升至100万元；对于购买绿色建筑认证项目或参与“以旧换新”的购房者，购房者最高可获得144万元的公积金贷款支持。
实际操作中，原最高50万元额度可增至60万元，反映出政策已在部分区域先行试点。
同时，佛山市全面推行“带押过户”模式，允许买方使用公积金贷款直接结清卖方剩余按揭贷款，省去过桥资金环节，大幅提升交易效率与安全性。这一组合拳显著降低了中低收入群体及改善型家庭的首付压力与交易成本，为市场注入实质性流动性。
（三）登记流程全面话，提升行政服务能效
为配合政策落地，顺德区自2026年4月起率先推行一手商品房相关登记业务“全网申办”，涵盖预售合同备案、预告登记、抵押登记等全流程线上办理。此举大幅压缩办理时限，减少购房者往返奔波，提升市场运行效率。
虽然目前仅限顺德区实施，但其示范效应有望推动全市范围内不动产登记服务标准化、数字化升级，进一步优化营商环境与购房体验。
02
土地市场：市场淡静，顺德为主力
克而瑞数据监测显示，4月佛山经营性用地供应6宗，供应总建面19.65万㎡，成交2宗，成交总建面11.15万㎡，成交金额7.54亿元。
按照区域划分，克而瑞数据监测显示，三水区与顺德区均有1宗成交，其中顺德区单宗地块成交建面超10万㎡。
03
住宅市场：市场温和复苏，区域分化加剧
2026年4月，佛山住宅市场在政策刺激与季节性因素共同作用下，整体表现优于去年，呈现成交回升、价格企稳、区域集中的特征。核心三区（顺德、南海、禅城）成为绝对主力，远郊区域仍以价换量。
（一）供应端结构性特征明显，顺德优势突出
克而瑞数据监测显示，4月佛山以余货消化为主，商品住宅供应面积27.38万㎡，环比减少18%,同比减少4%。
这一供应格局与土地市场呼应：顺德区主力产品供应以改善型为主，契合当前市场需求。而高明、三水等远郊区域供应稀少，去化压力大，开发商推盘意愿低，其中高明区4月商品住宅新增供应仅0.48万㎡。
（二）新房成交规模同比显著增长
克而瑞数据监测显示，2026年4月佛山市共成交商品住宅2708套，成交面积34.34万㎡，同比上升20%，月度累计同比增幅与全国重点30城市17%的平均水平一致，表明佛山市场复苏节奏与核心城市群同步。
（三）成交价格波动中企稳，改善需求主导
2026年4月佛上商品住宅成交均价17400元/㎡，环比上涨9%，同比上涨10%，这一反弹并非普遍涨价，而是结构性因素所致：高单价改善型项目集中网签拉高整体均价。例如，南海千灯湖、禅城祖庙等板块的高端项目（如招商青云台、绿城锦海棠）持续热销，其成交均价远高于全市均值。
（四）库存与去化周期：总量下降，结构分化
克而瑞数据监测显示截至2026年4月佛山商品住宅库存面积793.29万㎡，54159套，环比、同比均有不同程度的下降，去库存取得一定成效；但截至3月末去化周期25.8个月，同比增长6.3个月，去化压力加剧。
不仅如此，区域分化显著：
禅城区：截至2026年4月末，库存95.11万㎡，去化周期15.4个月，为五区最低，部分板块接近“无房可卖”。
顺德区：库存247.14万㎡，但因成交活跃，去化周期20个月，优于预期。
高明、三水：库存分别为119.83万、110.77万㎡，去化周期高达68.5个月、34.2个月，去化极度缓慢。
这一结构印证了“核心区供不应求、远郊库存高压”的市场现实，也解释了为何土地与新房供应高度向三大核心区倾斜。
04
商办市场：市场持续承压，结构性调整深化
与住宅市场的温和复苏形成鲜明对比，2026年佛山商办市场整体承压，写字楼供需错配严重，商业虽有阶段性修复但价格支撑不足，市场分化与调整态势延续。
（一）办公市场：供应持续减少，成交量涨价跌
克而瑞数据监测显示， 2026年4月，佛山办公无新增供应，成交面积0.46万㎡，为近年来最高值，成交均价10412元/㎡，环比下跌28%。
供应处于年内低位，一定反映出企业扩张意愿不足、远程办公常态化及新增供应过剩等多重压力。尤其非核心区写字楼空置率高企，租金回报率低下，投资属性大幅削弱。市场亟需通过产业导入、功能转型（如改造成公寓或仓储）等方式优化供需结构。
（二） 商业市场：供求回落，价格修复
克而瑞数据监测显示，2026年4月，佛山商业供应面积0.54万㎡，环比减少26%，成交面积0.98万㎡，环比减少60%，成交均价18453元/㎡，环比上涨18%。
其中原因在于之一电商冲击、消费习惯变迁及社区商业同质化等问题，制约商铺长期价值。
（三）公寓市场：供求量价齐降，需求有待进一步激活
2026年4月，佛山公寓无新增供应，成交面积2.16万㎡，环比减少14%，截至目前年内次新低，成交均价8945元/㎡，环比下6%。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师 赵仁婕，通过人机协作综合使用AI决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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