一、消费基础设施REITs：政策“三步走”，市场加速扩容
如果说2023年是消费基础设施REITs的“破冰之年”，那么2026年则是其全面开花之年。
1.政策脉络清晰推进：
第一步（2023年）：公募REITs试点首次纳入消费基础设施，涵盖购物中心、社区商超、农贸市场。
第二步（2025年12月）：国家发改委发布新版行业范围清单，新增体育场馆、商旅文体健多业态融合的商业综合体、四星级及以上酒店，以及超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇。这是首次允许独立的商办物业发行REITs，标志着中国REITs市场向国际成熟市场迈出关键一步。
第三步（2026年初）：商业不动产REITs正式启航。2025年12月31日，证监会发布推动REITs市场高质量发展的通知，沪深交易所同步修订业务指引。中国REITs市场进入商业不动产与基础设施REITs并行发展的新阶段。
2026年以来，政策红利持续释放。1月，商务部等9部门联合发文，明确支持符合条件的项目发行基础设施REITs，探索建立绿色消费基础设施项目库。
4月17日，国家发改委在国新办发布会上明确提出“发行消费基础设施REITs，用‘硬投资’促消费”，并运用超长期特别国债资金支持线下消费商业设施设备更新。
2. 市场扩容远超预期
截至2026年3月31日，全国已上市79支公募REITs，发行规模达2154.70亿元，总市值达2262.64亿元，较2025年一季度增长21.62%。其中消费基础设施REITs发行12支，募资302亿元。
更值得关注的是，2025年消费REITs二级市场年度涨幅达30.71%，底层资产的稳健运营赢得了投资者高度认可。
商业不动产REITs试点同样快速推进。首批8单获上交所受理，总募资规模达314亿元。截至2026年4月10日，申报已达17单，拟募资超600亿元。发行方涵盖凯德集团、保利发展、银泰百货、砂之船等知名企业。
3. REITs扩容加速价值重估
据券商研报测算，我国商业地产存量资产规模已超40万亿元。REITs的推出，将底层资产经营现金流转化为可交易的标准化证券，打通了商业不动产与资本市场的连接通道。
二、三条主线，一个方向
综合来看，2026年商业物业行业呈现三条相互交织、相互强化的核心逻辑：
1.主线一：供需改善驱动市场规模稳步扩张。
大宗物业成交额预计增长5%—10%，消费复苏叠加政策支持为零售物业注入新动能，办公楼底部复苏信号渐强。
2.主线二：REITs政策扩容构建资本化新通道。
消费基础设施REITs已成为政策重点方向，商业不动产REITs的启动进一步扩展了资产范围。全市场公募REITs规模已突破2260亿元，消费REITs年度涨幅达30.71%，市场认可度持续提升。
3.主线三：供给收缩与资本涌入共同推升优质资产的稀缺价值。
在增量开发持续萎缩的背景下，核心地段优质商业物业成为各类资本争相配置的稀缺标的，REITs的扩容又进一步放大了优质资产的资本化价值。
这三条主线形成闭环：REITs为优质资产提供退出通道和定价锚点，优质资产的稳健运营又反过来提升REITs的市场吸引力。
可以预见，具备核心区位优势和稳健运营能力的商业物业，将成为未来商业地产投资的核心方向。对于投资者而言，2026年或许正是布局优质商业资产的黄金窗口期。
