资产评估-市场案例调查(1)市场法案例收集

现场勘察实物-带新人篇

资产评估市场法现场调查工作流程

市场法现场调查核心是核实评估对象现状、收集可比案例、验证交易信息，为后续案例筛选、差异调整与估值提供一手依据，流程分为前期准备、现场执行、案例核查、资料整理与复核四大阶段。

一、前期准备阶段（现场前）

1、明确评估基础信息

与委托方确认评估目的、评估对象、评估范围、价值类型、评估基准日，核对资产清单（名称、规格、数量、权属、坐落 / 存放地）。

研读委托合同、评估申报表、产权证明（房产证、土地证、设备购置合同、专利证书等）、财务资料、历史评估报告。

2、制定市场法专项调查方案

确定调查重点：评估对象实体特征、区位 / 使用环境、权属状况、交易背景；可比案例筛选标准（时间、区域、用途、规模、交易条件）。

明确人员分工：现场勘查组、案例收集组、资料核验组，规划时间进度。

准备工具：激光测距仪、相机、录音笔、现场勘查表、案例信息采集表。

3、初步收集市场信息

从公开平台、行业协会、中介机构、产权交易所等渠道，预收集评估基准日前后 1-3 年的同类资产交易案例，建立案例初选库。了解区域市场政策、价格指数、供需关系、交易惯例。

二、现场执行阶段（核心）评估对象现场勘查与记录

（1）权属核查

核对资产实物与权属资料一致性，查验权证完整性、有效性，核查抵押、查封、租赁等权利限制，记录权属瑕疵。无权属证明资产，收集规划许可、建设许可、购置合同、使用证明等替代文件。

（2）实体状况勘查

房地产：测量建筑面积、套内面积、土地面积；记录结构（框架 / 砖混 / 钢结构）、建成年代、层高、户型、装修标准、设备设施（水电、电梯、空调）；勘查外观、内部瑕疵（裂缝、渗漏、破损）、使用状态（自用 / 出租 / 闲置）。

机器设备：核对铭牌（品牌、型号、出厂日期、编号）；检查外观、磨损、锈蚀；测试运行状态、关键功能；记录安装位置、使用环境、维护保养记录、技术改造情况。其他资产：如车辆（车架号、发动机号、里程、车况）、股权（工商登记、章程、经营状况）等，逐项核实。

（3）区位与环境调查

记录评估对象地理位置、交通条件、周边配套（商业 / 教育 / 医疗）、区域规划、环境污染、景观等影响市场价值的因素。

（4）现场记录与留痕

1、填写标准化现场勘查表，逐项签字确认；拍摄资产全貌、关键部位、瑕疵、周边环境照片 / 视频，标注时间、地点、资产编号。

2、可比案例现场核查（市场法关键）

对初选案例中重点、异常、信息不全的案例，进行实地核查：

核实案例资产实体、区位、权属与资料描述是否一致。

访谈交易双方、中介机构，核实交易背景、价格构成、付款方式、特殊条款、税费承担，排除关联交易、强制拍卖等非公允交易。

记录案例差异点（时间、区域、功能、交易条件），为后续调整做准备。

三、资料收集与验证阶段

1. 全面收集资料

评估对象资料：权证、合同、图纸、维修记录、运营数据、租赁协议等。

案例资料：交易合同、付款凭证、评估报告、产权过户文件、市场价格数据、政策文件。

市场资料：区域价格指数、租金水平、建安成本、税费标准、行业统计数据。

2. 资料核查与验证

交叉核对多渠道信息，确保真实、完整、准确；差异超阈值时复核、补充调查。

验证案例交易价格的公允性，剔除异常值（偏离均值 3 个标准差以上）。

四、资料整理与内部复核阶段

1. 现场资料整理

分类归档：勘查记录、照片视频、权属资料、案例资料、访谈记录、市场数据。

编制市场法调查工作底稿，清晰记录调查过程、发现问题、数据来源、初步判断。

2. 内部复核

项目负责人 / 质控人员复核：调查范围是否完整、记录是否规范、资料是否充分、案例筛选是否合理、风险点是否披露。

补充完善遗漏信息，修正错误记录，形成最终调查成果，支撑后续案例比较与估值计算。

市场法现场调查核心要点

案例优先：现场同步开展评估对象与可比案例调查，确保案例信息与评估对象匹配。

差异识别：重点记录评估对象与案例在交易时间、区域、功能、实体、交易条件的差异，为调整系数计算提供依据。

留痕完整：所有调查过程、数据、判断均需书面记录并签字，形成可追溯工作底稿。

市场导向：所有信息收集与核查围绕市场交易逻辑，确保估值贴近真实市场价格。

注意：市场案例案例记录须有：案例入户（室内）照片、位置标示图，切记不要单纯只用网络销售信息资料作为底稿，而不作实际走访记录痕迹。

资产评估-现场勘查实物（1）

资产评估-现场勘查实物（2）

资产评估-现场勘查实物（3）

资产评估-现场勘查实物（4）

资产评估-现场勘查实物（5）

资产评估-现场勘查实物（6）