3月17日，招商蛇口召开了2025年度业绩说明会。新任董事长朱文凯表示，接下来“十五五”期间，招商蛇口的总体战略是：做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控。“我们要从传统的开发商真正转变为‘开发商+运营商+服务商’，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。”
一、盈利：净利润下降至7亿，存货减值33亿
2025年招商蛇口营业收入为1547亿元，同比下降14%，净利润为7亿元，同比下降83%；净利率为0.45%。对此管理层表示“这些数字变动反映的是，在行业下行背景下，企业的盈利能力普遍性地受到冲击。”
期内，招商蛇口的三费费用率上升至5.5%，主要是财务费用增长所致。同时，企业计提资产减值损失35亿元，其中存货减值损失33亿元；计提信用减值损失9亿元。此外，投资收益中对合联营投资亏损6亿元。管理层指出，虽然这些会计处理在当期对公司的报表利润造成了一定影响，但从长远来看也是在夯实公司的资产质量，为未来轻装上阵作准备。
二、现金流：期末持有现金下降14%，销售商品收到现金下降15%
2025年招商蛇口现金及现金等价物净减少额为144亿元，期末的现金及现金等价物余额为850亿元，较期初下降了14%。
期内，招商蛇口的经营活动现金流净额为净流入97亿元，较同期下降了70%；其中销售商品、提供劳务收到的现金为1376亿元，同比下降了15%。此外，购买商品、接受劳务支付的现金同比上升了6%。
管理层表示，按现有项目铺排，公司预计2026年总可售货值3400亿元（全口径统计、不包含新增项目）。关于未来的投资强度，管理层表示，很难设定一个明确的比例，2026年总体上还是会保持在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选的投资原则，确保资源的有效投放，新拿地项目会更聚焦于周转速度和收益的兑现，既要满足“三道红线”，还要平衡好规模和利润。
三、资产负债：三道红线维持绿档，多元低成本融资体系
截至2025年末，招商蛇口持有存货账面价值3623亿元，存货跌价准备79亿元。期内计提跌价较多的项目，如厦门湾湖臻境计提4.3亿元，重庆招商渝天府计提8.8亿元。
从融资动作来看，年内招商蛇口完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元。公募REITs方面，2025年启动了博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园B地块及南山区前海易保园区W6、W7仓库及辅助楼推进REITs扩募。2025年新增公开市场融资179.4亿元，年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP。
期末，招商蛇口持有货币资金861亿元，剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线保持绿档。
管理层表示“公司始终将稳健、审慎的财务管理作为可持续发展的基石。‘三道红线’一直在合理范围，背后就是基于长期以来对于风险和市场的高度敬畏。依托央企的平台信用优势和优质的资信状况，我们有多元的畅通的低成本融资体系，包括REITs平台，融资成本也基本上是行业领先的。这种卓越的财务管控，不仅为我们穿越行业周期的波动带来坚定的保障，也为高质量发展注入了源源不断的内生动力。”
整体来看，当前市场仍处于深度调整时期，在此背景下招商蛇口的盈利能力承压，一方面是由于营业收入下滑，一方面是资产减值的计提。当前市场仍不明朗，仍不确定未来招商蛇口是否会对存货进行进一步的减值拨备。
从资产负债来看，虽然三道红线依然保持绿档，但由于经营活动现金流入的减少，期末的持有现金较期初下降了14%，现金短债比1.19较2024年末的1.59出现明显下降，此外还需要关注无息负债如应付账款502亿等，仍存在一定的负债压力。
招商蛇口的优势在于多元且低成本的融资能力，尤其是在公募REITs领域，招商蛇口已经搭建3个REITs平台，2026年还会积极推进第4只商业类REIT发行，打造境内消费基础设施、社区商业项目的退出通道。
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