『调研』2026年初中国房地产行业综合分析报告(政策·市场·机构)
一、报告摘要
本报告整合58安居客研究院、中指研究院、方正证券、高盛四家机构的最新研究成果，全面梳理2026年初（重点为1月及2月上旬）中国房地产市场政策动态、新房市场、土地市场、房企运行等核心表现，深入解析行业关键争议议题，结合郑州政策案例提炼实施启示，预判未来政策与市场发展趋势，同步给出行业投资建议与风险提示，全面呈现2026年初中国房地产行业的运行态势，为行业研究、投资决策提供全面参考。核心结论：当前房地产政策延续“稳市场、促转型”导向，中央与地方协同发力，聚焦城市更新、保障性住房、去库存、房企纾困等重点；市场呈现“整体承压、边际改善、区域分化”特征，新房热度微升、土地市场低迷、房企销售降幅收窄；行业仍处于左侧筑底阶段，核心城市具备企稳基础；未来政策将持续围绕“控增量、去库存、优供给”发力，核心城市有望率先复苏。二、政策环境梳理（2026年1月-2月上旬）
2.1中央层面：释放多重利好，明确高质量发展方向
中央多部门密集发声并出台配套政策，为房地产市场注入信心，核心导向聚焦“促内需、优供给、稳预期”，重点政策如下：- 三部门联合发力：1月20日，国新办举行两场新闻发布会，国家发改委提出打通供需循环、推进消费新业态试点，财政部明确加大消费提振与民生保障投入，自然资源部发布城市更新相关支持措施，明确存量土地、房产资源可享受不超过5年的过渡期政策，助力存量盘活。
- 住建部定调发展方向：1月22日，住建部部长倪虹接受专访，强调加快转型升级推动房地产高质量发展，指出我国房地产仍有较大发展潜力，明确地方政府应充分用好调控自主权，坚持因城施策，支持房企合理融资与居民刚性、改善性住房需求，推动市场平稳运行。
- 央行货币支持政策：1月，央行降低保障性住房再贷款利率0.25个百分点至1.25%，推动收购存量商品房用于保障房；联合金融监管总局，将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，助力商办房地产市场去库存。
- 换房退个税政策延期：1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合公告，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，此次为该政策第二次延期，执行期限至2027年12月31日，进一步释放支持改善性住房需求的信号。
2.2地方层面：政策持续落地，聚焦规划与实操
各省市结合自身情况，密集出台政策，重点围绕“十五五”规划部署、城市更新、去库存、保障性住房建设、房企纾困等方向发力，具体如下：- “十五五”规划密集发布：上海、苏州、珠海、海口、杭州等多地发布“十五五”规划建议，均明确坚持租购并举、增加保障性住房供给、推进“好房子”建设与城市更新、盘活存量商品房，其中苏州特别提出加大住房以旧换新、房票安置力度，杭州强调建立房屋全生命周期安全管理制度。
- 城市更新配套落地：海南印发《海南省持续推进城市更新行动方案》，明确八大主要任务与五大实施路径，目标到2027年底打造20个城市更新重点片区样板；湖北搭建城市更新金融对接平台，组建城市更新联盟，破解融资瓶颈。
- 去库存与稳市场举措：湖南省持续开展收储存量土地、存量商品房工作，长沙拟使用近30亿元专项债券收购5个存量闲置土地项目；海口公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源；多地优化公积金政策（如天津公积金提额）、推出购房补贴，对冲楼市传统淡季影响；广东、吉林、山东、重庆等多省市同步下调商业用房贷款首付比例至30%；厦门、银川、沈阳等多地优化公积金政策，扩大提取范围、提高贷款额度、优化“商转公”流程；南京、银川、湘潭等多地发放购房补贴，重点支持人才购房与“以旧换新”需求。
- 房企纾困配套：多地房企不再被要求每月上报“三条红线”指标，仅部分出险房企需向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标，缓解房企监管压力；同时，“白名单”项目贷款可展期5年，助力缓解房企资金链压力。
2.3核心专项政策：上海房地产“以旧换新”新政（2026年2月）
2.3.1新政核心内容
2026年2月2日，上海启动新一轮收购二手住房用于保租房试点，此次试点由建设银行提供融资支持，指定区级国有企业在浦东、静安、徐汇三个试点区域执行，重点收购小户型、位置便利、单价适中的二手房，具体要求如下：- 浦东：建筑面积低于70平方米，单价不超过400万元/套，位于内环线内，产权清晰，出售方需同步在同区购买市场化新建住宅；
- 静安：小户型、中等单价，位于产业园区、中央商务区或地铁站3公里半径范围内，产权清晰，优先片区收购、零散收购补充，重点面向计划同区换房的业主；
- 徐汇：小户型，收购主体为区级保障性住房公司，资金来源包括区级财政、银行贷款等。
所有收购房源均将转化为保障性租赁住房，补充核心区域租赁住房供应。2.3.2新政关键差异（高盛解读）
与2024-2025年其他城市及上海以往相关政策相比，此次新政有三大核心差异：1.与其他一二线城市2024-2025年“以旧换新”政策相比：一是放宽房屋建成年限限制（如浦东优先收购2000年前建成房屋，而多数城市限制房屋年限不超过20年）；二是细化房屋面积与总价要求，既助力新房去库存，也精准激活二手房交易市场、适配租赁人群需求；三是资金来源减少对直接财政支持、专项贷款或债券的依赖，更多依托商业银行贷款及货币化配建资金（开发商缴纳的、替代政府要求的配套设施建设的资金）。2.与上海2024-2025年“以旧换新”政策相比：一是试点区域聚焦核心城区，替代以往的嘉定、松江等郊区；二是收购方收益更具吸引力，上海2025年下半年以来住宅租赁收益率已超过10年期国债收益率，核心区域租金水平更具韧性，且收购价格受控（如浦东单套不超过400万元）、资金回笼更便捷；三是更严格、更简化地执行“一进一出”机制（如浦东业主出售二手房后可获得监管“凭证”，需同步在同区购买新建商品住房），助力新房去库存。3.与上海以往政府回购政策相比：一是更精准解决核心区域租赁住房结构性供应不足问题；二是融资渠道更市场化，降低财政压力。三、2026年1月房地产市场运行走势
3.1新房市场（基于58安居客研究院数据）
3.1.1新房供应：大幅波动，首尾收缩特征显著
在售项目量与待售项目量走势趋同，均呈现“大幅波动、首尾收缩”特征。在58安居客研究院重点监测城市中，2025年1月至2026年1月，新房在售项目数量环比波动明显，2025年8月环比涨幅达13.4%（期间最高），2025年1月（-17.3%）、2026年1月（-16.6%）为期间较大跌幅，2025年12月环比回升9.0%；同期新房待售项目数量，2025年1月（-19.3%）、2026年1月（-17.1%）环比降幅显著，3月（26.0%）、8月（15.9%）涨幅突出，2025年11月（+0.2%）、12月（+1.3%）短暂趋稳后，2026年1月再次大幅回落。整体反映供应端节奏尚未稳定，仍处于动态适配市场需求的调整阶段。3.1.2找房热度：环比微升，同比降幅收窄，梯队分化明显
整体来看，2026年1月全国重点60城平均找房热度为51.6，同比下降4.4%，降幅较2025年12月（-12.5%）明显收窄，环比12月（50.9）微升0.7，市场需求端观望情绪略有松动，主要得益于当月密集出台的政策对冲了传统淡季效应。各梯队城市表现：热度排序呈现“新一线（56.3）>一线（55.4）>二线（50.9）>三四线（47.4）”格局，均环比微升。其中，一线城市中北京、深圳、广州环比回升，仅上海（-2.0%）微降（受推盘数量减少影响）；新一线城市中天津、南京、无锡等环比涨幅明显，宁波、东莞等少数城市微降；二线城市中太原、烟台、珠海等涨幅较高，泉州、温州等6城微降；三四线城市中秦皇岛、绵阳等环比回升较大，湖州、包头等少数城市微降。分面积段热度占比：刚需、刚改仍是市场需求核心，90-120平方米户型为绝对主流，占比29.1%，环比持平；120-140平方米（21.1%）、140-180平方米（20.0%）户型紧随其后，刚改需求平稳释放；70平方米以下（6.0%）、70-90平方米（9.1%）小户型合计占比15.1%，环比略降，聚焦首次置业群体；180平方米以上大户型合计占比14.7%，环比微升，高端改善需求略有抬升。3.1.3找房均价：环比微降，各梯队分化显著
整体来看，2026年1月重点60城新房线上找房均价为19518元/平方米，环比下降0.3%，同比亦下降0.3%；60城中14个城市均价上涨，45个城市下跌，1个城市持平，上海（+10.8%）、杭州（+9.8%）、东莞（+3.2%）涨幅居前，重庆（-7.9%）、徐州（-7.5%）、大连（-4.9%）跌幅较大。各梯队城市表现分化明显，均呈现“局部热、整体分化”特征：一线城市整体环比上涨2.4%，上海、北京上涨，广州、深圳下跌；新一线城市整体环比微降0.3%，杭州、东莞涨幅靠前，重庆、南京降幅明显；二线城市整体环比下跌1.1%，常州、温州、厦门涨幅居前，徐州、大连、石家庄跌幅较大；三四线城市整体环比下跌1.8%，仅洛阳、乌鲁木齐等少数城市上涨，三亚、呼和浩特等下跌较多，涨跌均与当地供应结构、需求释放节奏高度关联。3.2土地市场（基于方正证券数据）
1月土地市场整体低迷，但溢价率边际改善，区域分化显著。全国（300城）土地成交平均楼面价为879元/平，环比下降36.8%，同比下降20.9%；平均土地溢价率为2.87%，环比上升0.86个百分点，同比下降4.34个百分点。分线城市表现：楼面价方面，一线城市环比增长16.9%、同比下降51.8%，二线城市环比增长8.1%、同比下降20.2%，三线城市环比增长13.0%、同比增长20.8%（逆势增长）；溢价率方面，一线城市平均溢价率为0%，环比下降7.25个百分点、同比下降15.34个百分点，二线城市平均溢价率为3.64%，环比上升2.56个百分点、同比下降14.42个百分点（改善最显著），三线城市平均溢价率为1.46%，环比上升0.19个百分点、同比下降0.17个百分点。住宅类用地表现：全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为2813元/平，环比下降0.6%，同比下降20.5%；平均溢价率为3.09%，环比上升1.06个百分点，同比下降6.74个百分点，表现略好于整体土地市场，但仍未摆脱低迷。3.3房企表现（基于方正证券数据）
3.3.1销售表现：降幅收窄，梯队分化
1月百强房企实现全口径销售额1822亿元，同比下降24.7%，降幅较上月收窄3.2个百分点；权益口径销售额1286亿元，同比下降28.5%，降幅较上月扩大1.8个百分点，全口径销售呈现边际改善迹象。梯队表现方面，CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比增速分别为-6.8%、-11.9%、-18.8%、-22.4%，其中CR10、CR50降幅较上月收窄，CR5、CR20降幅略有扩大；权益口径方面，各梯队房企同比降幅均有所扩大。头部房企中，TOP20房企有8家销售额同比增速为正，中旅投资（+1372.9%）、中建壹品（+320.3%）、邦泰集团（+122.6%）增速显著，中海地产（+20.5%）、中国金茂（+13.3%）、华润置地（+0.4%）等龙头房企实现稳健增长。3.3.2拿地表现：积极性低迷，拿地强度环比提升
百强房企拿地积极性低迷，1月全口径拿地金额579亿元，同比下降49.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为32%，环比提升9个百分点，同比下降16个百分点；拿地建面1443万平，同比下降27.4%；楼面均价4017元/平，同比下降30.5%。头部房企拿地强度较低，CR5、CR10、CR20、CR50拿地强度分别为19%、22%、24%、28%，仅越秀地产（拿地金额26亿元，拿地强度61%）、华润置地（拿地金额22亿元，拿地强度19%）拿地较为活跃。3.3.3融资表现：规模环比增长，成本上升，偿债压力集中
1月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计396亿元，同比下降26%，环比增长7%，融资规模环比改善但同比仍大幅下滑；平均发行利率3.50%，同比提升0.95个百分点，环比提升0.94个百分点，融资成本有所上升。融资结构方面，国内债券发行规模260亿元，同比下降5%，环比增长99%，平均发行利率2.48%，同比下降0.13个百分点；海外债券发行规模46亿元，平均发行利率11.39%，融资成本高企；ABS发行规模90亿元，同比下降65%，环比下降62%，表现低迷。偿债压力方面，2026年全年房地产行业国内外债券到期规模为7157亿元，3月、6月、7月为到期小高峰，到期规模分别为779亿元、1035亿元、924亿元。3.4板块表现（基于方正证券数据）
2026年1月，房地产板块绝对收益为4.3%，相对收益（相对沪深300）为2.7%，跑赢大盘，主要得益于市场情绪切换、板块轮动，以及首批商业不动产REITs申报、上海“以旧换新”新政等利好事件的驱动。但需理性看待板块上涨，核心原因还包括2025年同期春节基数较低，市场信心尚未完全修复。四、行业核心议题与案例分析
4.1行业核心议题深度解析（基于方正证券专题报告）
4.1.1当前房地产市场是否处于周期拐点左侧？
综合多维度数据判断，当前地产市场处于景气度修复时期，但受市场预期和收入就业信心较弱影响，仍处于左侧筑底阶段，整体止跌回稳拐点尚未到来。核心支撑论据：一是春节前成交回暖但力度有限，2026年春节前（腊月）核心城市成交好于2024年，但弱于2025年，回暖态势温和，未出现持续性复苏信号；二是央行储户预期低迷，2025年四季度央行储户调查报告显示，认为未来三个月房价会上升的比例降至历史最低（8.5%），同期未来收入信心、未来就业信心指数均低于50，收入与就业预期不足制约购房需求释放。4.1.2房贷利率与租金回报率利差的核心影响
市场普遍关注“租金回报率跑不赢房贷利率”的问题，但研究表明，整体二手房租金回报率超过房贷利率并非楼市止跌回稳的必要条件，核心在于房价预期修复。具体案例：香港2025年房价止跌回稳（同比+5%），但仅40平米以下小户型租金回报率（3.6%）超过同期房贷利率（3.25-3.375%），大户型回报率仍不足3%，房价企稳主要得益于政策放松、人口引流与降息协同作用；上海2025年四季度全国新发放商贷加权平均利率3.06%，整体租金回报率2.01%，但有549个小区租金回报率超过3%（主要为市区老破小，占比58%），2026年1月上海二手房成交中70%为300万以下房源（租金回报率更高），具备加速止跌条件。核心逻辑：过往房价上涨预期主要源于人口城镇化、居民收入增长、地产流动性宽松三大因素，当前三大因素均有所弱化，若未来经济回暖、货币与信贷支持加码，房价预期修复有望推动市场提前见底。4.1.3二手房挂牌量下降是否为景气度改善信号？
核心城市二手房挂牌量连续多月下降，是多重因素共同作用的结果，并非单一景气度改善信号。驱动因素包括：一是中介统计口径调整，以上海链家为例，2025年7月推行“房客分离”模式，房源端专业化清退虚高、低效挂牌，被动下架部分房源；二是季节性因素，2026年初正值春节前淡季，卖家普遍等待春节后“小阳春”再挂牌，节前选择下架房源；三是房东惜售心理，2022年2月以来，统计局二手房价格增速连续近4年为负，房价持续下跌导致部分房东跌破心理价位，选择下架惜售；四是景气度边际改善，2026年第五周，合肥、深圳、上海等多个重点城市二手房价格环比正增长，核心城市价格企稳回暖态势初显，带动部分房东暂时观望、减少挂牌。4.2政策实施案例分析：郑州换房政策（高盛研报解读）
4.2.1郑州政策背景
郑州自2024年4月起推出国内最积极的“以旧换新”政策，2024-2025年期间，累计换房套数约占当地年均新房交易套数的15%-20%，远高于其他城市的个位数占比，政策力度显著大于同类城市。4.2.2政策实施效果
- 交易层面正面影响显著：政策出台后6个月内，郑州新房交易量呈现明显回升态势，相较于全国15个一二线城市平均水平，郑州新房销售指数表现更优，政策对交易流转的拉动作用突出。
- 房价支撑作用有限：尽管交易量有所改善，但郑州新房、二手房价格并未出现明显企稳迹象，与二线城市平均房价水平相比，郑州房价仍处于下行通道，政策对房价的支撑效果不及预期。
4.2.3案例启示
郑州案例表明，“以旧换新”政策能够有效激活市场交易，缓解新房去库存压力，但对房价的支撑作用仍需依托市场基本面改善、需求端信心修复等多重因素。上海此次新政虽在精准度、可操作性上优于郑州政策，但仍需关注核心区域供需平衡、换房链条顺畅度等问题，才能实现“稳房价、稳预期”的目标。五、未来市场与政策预判
5.1政策预判：延续“控增量、去库存、优供给”，强化协同发力
2026年房地产政策不会出现“一次性出大招”的强刺激，将严格遵循中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”九字方针，持续强化协同发力。重点方向：- 控增量：宏观经济逐渐与地产脱敏，房地产投资占固定资产投资比重持续下降，政策不会以刺激地产投资为目的，城市更新、保障房建设聚焦民生改善而非投资拉动。
- 去库存：针对商品房待售面积连续四年同比增长的现状，后续将进一步优化商办首付比例、推进存量房转保障房、加大房票安置与住房以旧换新力度，精准推进去库存。
- 优供给：持续推进“好房子”建设，优化住宅供应结构，聚焦刚需与改善需求，同时强化房屋全生命周期安全管理，完善住房保障体系。
- 增量政策方向：重点解决地产行业信用风险出清，强化财政与货币政策协同，货币政策适度降息压低房贷成本、扩大流动性投放，财政政策聚焦需求端，通过房贷利息抵税、购房补贴、税费减免等提升居民购房支付能力；上海“以旧换新”新政有望拓展至异区换房、“多换一”等模式，进一步扩大政策影响；地方层面将继续因地制宜出台政策，形成政策叠加效应。
5.2市场预判：整体筑底企稳，核心城市率先复苏
- 供应端：新房在售、待售项目量仍将维持波动调整态势，供应节奏逐步适配需求，核心城市优质房源供应将有所增加，助力市场企稳；土地市场将持续分化，核心城市、核心区域土地溢价率有望逐步提升，三四线城市仍将面临去库存压力。
- 需求端：找房热度有望持续温和回升，刚需、刚改需求仍是主力，核心城市（如上海）小户型需求将率先释放，带动市场活跃度提升；三四线城市需求复苏仍需政策持续发力；租赁市场方面，上海等核心城市保障性租赁住房供应增加，将逐步缓解核心区域租赁住房结构性短缺问题，租赁收益率有望保持稳定。
- 价格端：整体仍将维持“局部热、整体分化”格局，核心城市均价有望逐步企稳，部分供需失衡突出的城市仍有小幅调整压力，三四线城市价格整体趋稳。
- 长期趋势：借鉴日本房价止跌经验，未来中国房地产市场止跌回稳的关键在于信用风险出清与流动性支持，财政与货币协同发力扭转市场预期，核心城市将率先实现企稳复苏，行业逐步进入高质量发展阶段。
5.3投资建议（方正证券观点）
2026年全年地产板块出现收益的机会较大，建议提前布局“政策拐点”，把握“基本面拐点”的长期机会，重点关注三条投资主线：- 主线一：基本面稳定、核心区域布局占比高的龙头房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团，此类房企在核心城市的销售和土储占比高，市占率持续提升，抗风险能力较强。
- 主线二：“小而美”房企，如保利置业集团，此类房企在销售和拿地上均有显著突破，成长潜力突出，有望实现业绩反转。
- 主线三：商业地产运营企业，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份，此类企业提前布局新消费场景、新业态，能够把握新消费时代下的商业地产发展机遇，同时受益于商业不动产REITs推进，存量资产盘活空间较大。
六、风险提示
结合高盛、中指研究院、方正证券三家机构研报提示，2026年房地产行业仍面临以下风险，需重点关注：- 政策风险：核心支持政策出台不及预期，或地方政策落地效果不佳，无法有效激活市场需求、修复市场信心；政策执行过程中出现偏差，如上海“以旧换新”新政资金落实不到位、收购流程不顺畅等。
- 市场风险：房地产销售与房价持续下行，行业惯性下滑态势加剧，市场信心修复不及预期，进一步影响房企资金回笼与拿地积极性。
- 房企风险：房企债券集中到期，融资压力持续加大，部分出险房企债务违约风险蔓延，影响行业整体稳定。
- 其他风险：宏观经济复苏不及预期，居民收入增速放缓，影响住房消费能力与意愿。
七、报告说明
7.1数据来源
本报告数据来源于以下机构监测数据及公开报告：58安居客研究院监测数据及公开报告、中指研究院政策监测及中指数据CREIS、方正证券研究所及万得、一房一万、上海中原地产等第三方数据平台、高盛行业研报。具体包括：高盛2026年2月9日《中国房地产行业：上海市进一步优化房地产“以旧换新”政策，以更有效地支持住房改善需求（摘要）》；中指研究院2026年1月26日《中指丨三部门发文，换房退个税政策延期！》；方正证券2026年1月24日《房地产行业专题报告：2026开年地产政策环境改善，定调、货币、存量》。7.2城市分类说明
重点60城分类参考58安居客研究院标准：一线城市（4城：北京、上海、广州、深圳）；新一线城市（15城：长沙、西安、杭州等）；二线城市（28城：昆明、哈尔滨、济南等）；三四线城市（13城：南阳、洛阳、海口等）。土地市场相关数据参考方正证券300城监测标准。本文内容及观点均源于网络公开信息的整理与汇总，旨在提供信息和参考，明确不构成任何形式的投资建议或决策依据。我们对这些信息的准确性、时效性及完整性不作任何明示或默示的保证。投资者据此进行任何操作所产生的一切风险与后果，均需自行承担。版权说明：本文内容如涉及版权或知识产权争议，请及时联系我们，我们将立即核实并妥善处理。风险提示：金融市场波动剧烈，投资行为本身蕴含包括但不限于市场风险、信用风险、流动性风险在内的多种潜在风险。请您务必基于个人独立的判断，结合自身的财务状况、风险承受能力及投资目标，进行审慎决策。市场有风险，入市须谨慎。
