2020-2026年汤臣一品成交数据深度研究报告

2020年至2026年2月期间，上海顶级豪宅标杆“汤臣一品”表现出极强的资产韧性与市场分化特征。其成交单价长期维持在20万元/平方米以上，核心区房源甚至突破33万元/平方米。

数据显示，2021年为市场情绪高点，全年成交9套，确立了“一房一价”的非标市场逻辑。

2024年至2026年初，市场进入深度调整期，法拍房与急售房源的折价成交成为常态，尤其是2026年1月的法拍案例显示成交价较评估价折让约28%，标志着市场从“普涨”转向“分化与价值回归”。尽管如此，其套均总价仍稳定在1亿元以上，稳居上海豪宅价值锚点地位。

作为上海陆家嘴豪宅市场的“金字塔尖”，汤臣一品自2005年入市以来，便凭借其独特的地理位置、稀缺的江景资源及奢华的产品属性，成为中国顶级豪宅市场的风向标。

本报告基于2020年1月1日至2026年2月的交易数据，深入剖析其在宏观经济波动与房地产周期调整背景下的市场表现。

汤臣一品位于上海陆家嘴核心区域，由A、B、C、D四栋超高层建筑组成。其产品线主要分为“前排”与“后排”两大类，其中A、D栋（前排）拥有597平方米的大平层，占据最佳视野，通常总价在2亿元以上，市场稀缺性极高，三年难出一套；B、C栋（后排）主力户型为433平方米，总价约1亿至1.3亿元，是市场交易的主体。此外，项目还包含少量面积在767平方米至1202平方米的复式顶楼房源，总价高达1.7亿至5亿元，是真正的“孤品”资产。

从2020年至2026年初的整体跨度来看，该楼盘经历了从疫情后的报复性反弹、2021年的市场高热到2022-2026年的深度调整与分化。这一过程不仅反映了上海高端房地产市场的周期性波动，也折射出全球资产配置逻辑的深刻变化。

这一阶段是汤臣一品近年来的成交“大年”。在2020年疫情后的经济复苏推动下，高净值人群资产配置需求爆发，叠加陆家嘴核心区新房供应断档，推动了二手豪宅市场的活跃度与价格中枢的显著上移。

2020年，汤臣一品虽然成交套数不多，但成交质量极高，确立了大户型领涨的市场格局。

• 成交特征：全年成交约2套，主要集中在C栋的高端复式产品。
• 典型案例：2020年夏天，C栋45楼的一套767平方米复式房源以1.95亿元成交。该房源位于“第二排”，拥有极佳的视野与私密性。折合单价约为25.4万元/平方米。
• 市场意义：这一成交数据表明，在后疫情时代初期，资金首先回流至流动性最好、产品力最强的“头部资产”。此外，2020年5月的一笔交易显示，一套5房户型的成交单价甚至高达32.69万元/平方米，证明了优质资产的抗跌性与增值潜力。

进入2021年，市场情绪达到顶峰。全年共成交9套，创下近年新高。这一时期的成交呈现出“量价齐升”但“极度分化”的特征，单价跨度从20万元/平方米延伸至36万元/平方米，充分验证了顶级豪宅“非标品”的属性。

2021年，597平方米户型的成交价格刷新了大众认知。当年3月与10月，8号楼（前排）分别成交了两套597平方米的房源，成交总价分别为2.1亿元和1.63亿元（后以2.15亿元成交），折合单价在31.5万元/平方米至35.9万元/平方米之间。

• 3月案例：8号楼2101室，597㎡，总价2.1亿，单价31.5万/㎡。
• 10月案例：8号楼3301室，597㎡，总价2.15亿，单价35.9万/㎡。

这两笔交易不仅确立了“前排”房源的市场溢价，也使得汤臣一品在当时稳居上海单价“天花板”的位置。

除核心大户型外，433平方米的中户型也迎来了高光时刻。2021年8月至11月，3号楼与8号楼的433平方米房源密集成交了5套，成交单价集中在21.7万元/平方米至22.6万元/平方米之间，总价普遍在9500万元至1亿元左右。

表1 2021年汤臣一品成交案例汇总

第三章 2022-2023年：市场分化与流动性锁定

随着2021年末房地产市场调控政策的收紧以及宏观经济环境的变化，2022年至2023年汤臣一品的市场热度出现回落。这一阶段，成交主要依靠“急售”或“法拍”等特殊房源驱动，市场进入了深度的调整期。

相比2021年的活跃，2022年全年仅成交2套，2023年仅成交3套（部分资料显示2套，存在统计口径差异，以参考信息为准）。这一数据的断崖式下跌，直接反映了高净值人群观望情绪的加重以及资产配置逻辑的收缩。

尽管成交量低，但2022年1月仍出现了一笔高单价成交，为市场保留了“火种”。

• 1月案例：5号楼4201室，766平方米，总价2.5亿元，成交单价约32.6万元/平方米。
  这一案例表明，对于资金雄厚的买家而言，稀缺的超大户型依然是不可多得的优质资产，其抗周期能力在一定程度上强于普通大平层。

进入2023年，市场出现了明显的“以价换量”迹象。

• 低价成交：3号楼1501室以1.05亿元成交，单价约24.25万元/平方米；3号楼1901室以1亿元成交，单价约23.1万元/平方米。这些价格较2021年的高点出现了明显回调，接近甚至低于部分新房时期的售价。
• 法拍入场：2023年3月，3号楼2901室作为法拍房，以1.18亿元成交，折合单价27.25万元/平方米。这一案例标志着法拍房开始成为这一时期市场成交的重要组成部分，也为后续年份的法拍热潮埋下了伏笔。

2024年至2026年初，汤臣一品的市场表现呈现出“冰火两重天”的态势。一方面，少量优质房源依然能维持高单价；另一方面，法拍房和急售房源的折价成交成为常态，市场进入了理性的价值回归阶段。

2024年，汤臣一品成交了约3套（含法拍）。其中，法拍房占据了重要比例，且价格发现功能愈发明显。

• 法拍案例：2024年3月，3号楼2901室（433.87㎡）在阿里拍卖平台经过275轮激烈竞价，最终以1.184亿元成交，折合单价约27.3万元/平方米。
• 常规成交：同年6月，3号楼一套中高区房源以1.2亿元成交，单价约27.71万元/平方米。这一价格与同月的法拍房价格高度趋同，说明法拍价格已成为市场评估正常二手房交易的重要参考锚点。

2025年，汤臣一品的成交进一步缩量，全年仅录得约1-2套成交，且价格处于近年来的低位。

• 成交数据：2025年1月，一套法拍房（特殊户型复式）以1.735亿元成交，单价约22万元/平方米。同年，陆家嘴豪宅成交数据显示，汤臣一品的套均单价为20.8万元/平方米，套均总价约1亿元，但仍稳居陆家嘴豪宅价格排行榜榜首，领先第二名中粮海景壹号约0.4万元/平方米。

进入2026年，市场调整压力进一步向核心资产传导。

• 1月6日法拍案例：5号楼4201室（767㎡复式）进行二拍，最终由“上海菁英置业有限公司”以1.735亿元竞得。
  • 深度解析：该房源评估价为2.39亿元，起拍价约1.37亿元（约5.6折）。最终成交价1.735亿元虽然远高于起拍价，但相比评估价仍有约27%的折让，相比三年前买家报价的2.5亿元更是大幅缩水。
  • 意义：这一案例极其关键。它表明即使是767平方米的稀缺大户型，在当前市场环境下也难以维持过去动辄2.5亿以上的挂牌价。机构投资者的入场（以公司名义竞得）也暗示了市场对于流动性风险的规避，以及对安全边际的极致追求。

通过对六年间数据的梳理，我们可以清晰地看到汤臣一品内部不同产品线的价格分化轨迹，这种分化比整体市场的涨跌更为关键。

表2 汤臣一品不同户型价格表现对比（2020-2026）

数据来源：基于参考信息整理

表格说明：

• 分化加剧：在市场下行期（如2023-2026），复式大户型的价格回调幅度看似最大（从32万+跌至22万+），但这与其极高的基数有关。实际上，433平方米的标准户型在这一时期反而因为流动性优势，价格支撑相对较好，基本维持在20万-27万/㎡的区间内。
• 法拍锚定：法拍房的价格逐渐成为各梯队的“价格地板”。从2024年的27.3万到2026年的22.6万，法拍成交价直接压制了同户型的正常二手房挂牌价。

• 2021年高点：市场情绪高涨，叠加“打新”策略失效，资金大量回流二手顶级豪宅，推动单价一度突破35万元/平方米。
• 2026年低点：市场进入深度观望期，买家对资产价格的预期回归理性。2026年1月的法拍成交价（22.62万元/平方米）与2021年的峰值（35.9万元/平方米）相比，降幅接近30%。这30%的价差，实质上是市场泡沫的挤出与价值回归的过程。

截至2026年2月，汤臣一品的市场表现呈现出以下核心特征：

1. 流动性枯竭与分化：成交套数从2021年的9套降至2025年的个位数，法拍房成为市场成交的主要补充力量。
2. 价格回归理性：成交单价从“无脑溢价”回归至20万-27万/㎡的理性区间，大户型的折价幅度大于标准户型。
3. 投资逻辑转变：买家不再单纯追求“涨幅”，而是更加关注资产的稀缺性、实际居住体验以及抗跌性。

基于现有数据与市场趋势，未来1-2年汤臣一品的市场可能呈现以下走向：

• 短期磨底：受2026年初法拍房大幅折价成交的影响，预计短期内周边二手房挂牌价将进一步承压，部分急售房源可能继续参考法拍价格进行调整。
• 长期价值稳固：作为陆家嘴无可替代的地标建筑，汤臣一品的地段价值依然坚挺。一旦全球经济环境改善，高净值人群的资产配置需求再次释放，其作为“硬通货”的属性将支撑其价格率先企稳。
• 法拍常态化：预计未来法拍房将继续在市场中扮演“价格发现者”的角色，机构投资者或将成为重要的接盘力量。