房地产行业报告:小阳春提前,关注度提升

⚫ 投资要点  

本周政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至 2027 年底，降低改善型需求交易成本；央行将商业用房首付比例从 50%降至 30%，直接激活商办市场流动性。房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振，上周板块指数逆势上涨，二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显，预计春节后挂牌量变化将成为供需关系观察关键窗口。

⚫ 行业基本面跟踪  

（1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 119.25万方，本年累计新房成交面积为 594.21 万方，累计同比-27.9%。30大中城市近四周平均成交面积为 148.55 万方，同比-27.9%，环比-23.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%，二线城市近四周平均成交面积为 77.29 万方，同比-21.4%，环比-30.4%，三线城市近四周平均成交面积为 29.53 万方，同比-39.2%，环比-17.6%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7906.98 万方，同比-5.18%，环比-0.72%，14 城去化周期为 20.36 个月，其中一线城市去化周期为 14.56 个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 241.17 万方，本年累计二手房成交面积为 871.87 万方，累计同比-5.1%。20 城近四周平均成交面积为 217.97 万方，同比-5.1%，环比+1.6%。截至2026/1/12 全国城市二手房出售挂牌量指数为 4.07，环比-35.7%，挂牌价指数为 146.34，环比-0.27%。

（3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 23 宗，成交住宅类土地数量为 15 宗，新增供应商服类土地数量为 52 宗，成交商服类土地数量为 24 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.86。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为4675.25 元/平方米，溢价率为 0.77%，环比-0.24pct，成交商服类土地楼面均价为 2551.5 元/平方米，溢价率为 2.62%，环比-0.16pct。

⚫ 行情回顾：  

上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨 5.21%，沪深 300 指数下跌 0.62%，房地产指数跑赢沪深 300 指数 5.83pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨 1.08%，恒生综合指数下跌 0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 1.2pct。

⚫ 风险提示：  

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。