【结论】恒隆集团现在已经没有很强的投资价值了。再买入，已经不太合适了，可能还值得持有。
根据过往两年的经验，未加杠杆收益率是投资地产类公司或地产类REITS的一个很有用的指标。前些日子恒隆集团已经发布2025年财报，根据这个财报再计算一下恒隆集团的未加杠杆收益率，以便评估恒隆集团的投资价值（以下如无特别说明，单位均为百万港元）。
恒隆集团的市值为22,290，目前持有恒隆地产64.82%的股份（实际可能更多一些，但业绩报告里不包括股权情况）。恒隆地产的净负债为47,254。投资物业净收入为6,037。发展中投资物业为27,359，待售物业为14,272。二者之和为41,631。
假设将恒隆地产的发展中投资物业和待售物业按照6折出售，并归还负债，则恒隆地产的净负债为47,254 – 41,631*0.6 = 22,275。投资者用22,290买下整个恒隆集团，按比例（64.82%）承担22,275的净负债和6,037的投资物业净收入。假设买下恒隆集团后，再出资归还全部应承担的债务，则投资者供需付出22,290 + 22,275*0.6482 = 36,724，同时享有6,037*0.6482=3,913的净收入。
因此，现在投资恒隆集团，未加杠杆收益率为3,913 / 36,724 = 10.65%。相比于2024年的18.48%，已经不可同日而语了。目前恒隆集团的股息率为5.25%，和2024年的10%相比，也不是一个很有诱惑力的数字了。
【词汇说明】
净负债：摘自业绩报告中的“淨債項結餘”，是报告中“借貸總額”减去“現金及銀行存款結餘總額”
投资物业净收入：摘自业绩报告中的“未計入物業之公允價值變動來自營業的溢利╱（虧損）”中的“物業租賃”一项。即投资物业的租金收入扣除投资物业的日常运营费用。
发展中投资物业：摘自业绩报告中“綜合財務狀況表”的“發展中投資物業”一项。即在建且未来会持有的物业。例如，在建设中的商场，写字楼等。
待售物业：摘自业绩报告中“綜合財務狀況表”的“待售物業”一项。即盖了就准备出售的物业。例如，公寓，武汉恒隆府，昆明恒隆府，等等。
