2025年，全国房地产市场进入“深度调整+结构性分化”新阶段，西安作为新一线城市，亦呈现“全域下行但板块分化加剧”的特征——刚需刚改仍为需求主力，但“有访无量”“转化低效”成为行业普遍痛点，来访与成交的预判逻辑从“流量争夺”转向“效能博弈”。
在此背景下，本白皮书聚焦“西安房地产市场韧性及展望”核心命题，通过构建区域市场韧性评估体系，为房企拿地决策、项目定位、营销优化等提供数据支撑与实操指引，助力企业穿越调整周期。
①时间周期：2025年第1周至第52周，完整覆盖年度市场波动，包含春节、五一、国庆等关键营销节点，确保数据的连续性与代表性；
②样本范围：西安主城7大核心板块（高新软新、高新CID、港务奥体、港务奥北、大城南、大城北、曲江），涵盖刚需、改善、高改全产品系。样本项目成交总量占主城总成交的4成，且各板块样本分布均衡，具备充分的市场代表性；
③核心指标：聚焦四大核心维度，来访量（市场热度与客户触达能力）、成交量（市场最终兑现能力）、成交转化率（营销效能与客户决策效率）、价格波动率（板块抗跌能力与价值稳定性）。
④数据来源与校准：基础数据来源-前瞻顾问线下实时监控数据（周度来访、周度成交）、房管局备案数据等；采用 “交叉验证法” 确保数据准确性 —— 案场来访数据与渠道带看数据核对，成交数据与备案数据匹配，价格数据结合实际成交合同价与备案均价修正。
REMAS区域市场韧性评估体系：
本研究核心创新在于：通过周度来访认购数据，构建“易获取、强量化、可落地”的简化版区域市场韧性评估指数（REMAS），替代传统单一指标分析，通过“流量-转化-价格”三维维度，精准评估不同板块的市场抗风险能力与成交潜力，为来访及成交预测提供核心支撑。
REMAS通过加权计算三大核心指标，量化板块抗风险能力：
周期定位：进入“转化效能博弈期”
基于REMAS核心指标全周期追踪，2025年西安楼市已进入“转化效能博弈期”，呈现三大转变：驱动逻辑（流量→效能）、市场矛盾（供需失衡→信心不足）、竞争焦点（参数竞争→产品力内卷）。
周期转换下的西安市场剧变
从“需求收缩”到“效能博弈”：2025年是西安楼市新旧模式转换的关键年，宏观内需不足致市场呈现高库存（17.7月）、慢去化（量缩17%）、弱价格（价跌6.2%）的被动局面。
在周期转换背景下，主城量价齐跌（剔除高改影响，成交↓17%，价↓11%），尤其高新、港务等传统热区份额从41%收缩至31%，印证市场进入“效能博弈”新阶段。
来访数据从全域见顶回落，且节点波动显著：3月次高点（163组/周），10月国庆冲高至175组/周，12月年底回落至124组/周，来访量峰值难以有效转化，反映市场缺乏内生增长动力。
“有访无量”成常态，决策周期显著拉长：全域转化率从3月5.5%降至12月4.0%，客户决策周期从＜3周拉长至＞6周。10月来访峰值时转化率仅4.5%，凸显效能不足困境。且转化率下滑与价格下调同步，表明以价换量效应减弱。
“好房子”导向下，市场竞争进入“产品力硬碰硬”的内卷时代，核心为“实得率跃升”与“功能细节快速迭代”。
①实得率成为竞争硬指标：2025年主力新盘的实得率普遍达到100-141%（较2024年+15-36%），如西安玺、绿汀芳菲等实得率均突破115%，部分项目通过创新设计（如跑道露台/全景舱等）实现得房率超过150%。
②产品细节与社区配套的迭代：竞争已从单纯“送面积”延伸到“场景营造与生活方式”的全方位比拼，如招商梧桐书院在社区内嵌入书吧、儿童主题活动区等多功能空间。
“名校+”资源从溢价要素变为入场标配（如奥北、高新三期凭合同即可入学），客户决策关键也由单一因素转向“教育/产品/配套/价格”兼备的全维度价值。
区域韧性：三类韧性板块差异显著
根据REMAS指数，将板块划分为三个层级：高韧性（≥8分）、中韧性（6-8分）、低韧性（<6分）；其中，港务-奥体表现最为突出，与大城北、曲江同属高韧性区间；其余板块则依据指数得分，分别归入中韧性或低韧性类别。
备注：城东区域在本次统计时间节点前，仅“中建悦庐幸福序”一个项目在售；而金茂、汇兴等项目均在11、12月入市，故未纳入本次统计范围。
大城北区域在上半年主要依靠保利·未央璞悦等个别项目维持销售；进入下半年后，团结片区和高铁新城片区迎来多项目入市，共同推动了该板块成交量与价格的上涨。
曲江区域在2025年上半年面临供应短缺，仅有星河湾一个项目在售，金茂等主力项目9月后首开。由于该区域一直以高端改善楼盘为主，市场表现为低去化速度与稳定价格，因此我们将其市场特性评估为“高韧性”。
高韧性板块：奥体核心-市场“压舱石”
港务奥体核心REMAS指数9，MEI指数157；流量波动率8%，价格波动率<5%，尽管年末成交降幅大于来访，但其6%的转化率仍远高于全市平均水平，受益于奥体配套兑现（如铁一学区）和土地稀缺性。
高韧性板块：大城北-呈现“独立行情”
大城北REMAS指数8，MEI指数90。受高铁新城、团结片区新盘入市+降价促销影响，热度逆势后置，10月形成年内高点，11月转化率冲高至8%，是典型的“以价换量”结果。
备注：大城北统计不包含绿汀芳菲、保亿润园、白桦林书香3个热销盘。
中韧性板块：高新软新-基本面支撑但效能不足
高新软新REMAS指数7，MEI指数77。市场周期与全市同频波动，但来访振幅更小，且12月数据（来访159组/成交4.8套）未破年内低点，其基本面和客户认可度提供支撑。
中韧性板块：港务奥北-动能趋弱的“同步下行区”
港务奥北REMAS指数6，MEI指数94，成交于3月达到年内高点（12套/周）；随后持续下行，至9月跌至5.8套/周，国庆市场出现短暂反弹但未能延续，11月跌至年内最低点（仅4.1套），需求支撑力减弱。
低韧性板块：高新CID-预期落空引发“信心塌陷区”
高新CID信心塌陷区，REMAS指数6，MEI指数93，3月后持续下行，9月周成交跌至1.8 套 “冰点”，核心问题是配套落地滞后（仅30%）与高房价错配，客户信心严重不足。
低韧性板块：大城南-价格螺旋下降+动能明显弱化
大城南“客户流失 + 供给过剩” 双重压力下，REMAS指数3，MEI指数67。库存周期18个月，11-12月来访115组（同比↓40%），陷入降价恶性循环。
趋势预判：市场维持“下行周期量能收缩”特征
2026年市场将延续“被动量缩”，全域转化率维持在4-4.5%，低韧性板块价格仍有下行压力，需聚焦信心修复与供给优化；建议建立周度数据预警机制，设置核心指标风险阈值。
策略建议-高韧性板块：价值深耕，强化产品差异化
港务-奥体/大城北/曲江等抗周期能力强的核心板块，坚定以价值深耕替代价格竞争。通过产品创新与场景升级巩固差异化优势，支撑价格韧性；借助精准渠道与圈层营销提升转化效能，在守住价值底线的同时有效降低综合营销成本。
策略建议-中韧性板块：突破流量-转化双瓶颈
以高新软新/港务奥北为代表，房价基本面稳健态势，核心聚焦“流量+转化率”的双指标提升，通过渠道精准触达“流量问题”，体验式营销解决“认知问题”，产品升级解决“决策问题”，围绕让更多目标客群知道、愿意来看、看完愿意买”展开。
策略建议-低韧性板块：信心修复优先，优化供给结构
以大城南/高新CID为代表，配套兑现滞后、房价波动风险高、交付纠纷等核心问题，其调整核心在于：①聚焦客户信心修复，通过透明化运营（如工程进度公示、交付标准明确）强化转化效能；②稳控房价；③优化产品供给结构，从源头防范库存积压风险。
备注：数据来源-前瞻数据库、AUR数据系统、前瞻线下调研（典型项目）、西安市房管局；来访波动率=月度来访/年均来访。
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