行业观察丨巨亏820亿!万科还能活下去吗?

1月30日，万科发布2025年业绩预告，预计全年归属母公司净利润亏损820亿元，扣除非经常性损益后净利润预计亏损约800亿元，基本每股收益亏损6.89元。这不仅是万科历史上最大亏损，也刷新了A股房企亏损纪录。以全年计，平均每天亏损2.2亿元。

值得关注的是，820亿元的亏损额已远超其582亿元的总市值。

万科此番惊人巨亏，为外界理解中国房地产行业的周期更替和现实困境再次提供了一个新的窗口。但是，作为昔日中国地产界乃至中国企业界的优等生，它的巨额亏损无法只用周期因素解释。

无数的人追问：万科何以至此？

万科溃败的根本原因在于经营模式的本质转变。早期的万科专注于房地产开发，经营性现金流是公司现金的主要来源，占比超50%甚至60%以上。

然而2017年以后，万科的商业模式发生了根本性转变。公司不再依靠经营获得收入，而是依靠信用获取廉价资金，靠资金扩充资产规模，再抵押融资，形成循环。

这一模式下，经营的目的不再是获得收入，而变成了生产信用。信用用来融资，融资用来扩张资产，资产价格上涨即可获利。

这种模式的可持续性建立在资产价格持续上涨的假设上。一旦资产价格停涨，循环就被打破，公司即刻陷入困境。

万科的改变，发生在“万宝之争”基本结束的年代。旷日持久、局面惨烈的万宝之争，在很大程度上重塑了当时万科管理层的认知和价值观。他们意识到，当时的公司所有权架构，万科可以随时变得跟他们“无关”，公司再优秀，总裁们也只是过客。

曾经的万科代表了中国企业的治理高度，现在它代表了公司职业经理人权力的失控广度。

从理想主义的王石，再到郁亮、祝九胜，万科的多年演变，展示了如果没有有效的外部监管和所有者约束，公司职业经理人制度会如何走向反面。

万科危机揭示了混合所有制企业的治理漏洞：没有真正的“主人翁”，再完善的制度也会沦为摆设，职业经理人可能把公司变成中饱私囊的“唐僧肉”。

信任的连锁崩盘，使万科陷入了“死亡螺旋”：财务窟窿越大，国资介入越深，内部矛盾越激化，历史丑闻曝光，外部信任崩塌。

对此，长期以来拥有国资背景的万科，应该给公众一个说法。国家和人民的钱，不应该为某些职业经理人的贪婪盛宴买单。

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