2026年1月广元房地产市场整体呈价格稳中有调、新房供给提质、二手房小幅下行、品质项目表现亮眼的态势，返乡置业窗口期临近带动市场局部活跃度提升，行业整体以“稳”为主，供需结构向品质化、改善型倾斜，无明显政策调整，土地市场仅出让商业用地，住宅端无新增土拍动作。
一、价格走势：新房持平、二手房微跌，区域与产品分化显著
1. 新房市场：全市新房均价6365元/㎡，环比、同比均持平，各区域价格保持稳定，利州区新房均价6743元/㎡、朝天区6250元/㎡、苍溪县5380元/㎡，核心城区与县域价差维持在1000-1500元/㎡区间 。新房价格区间中6-7千占比44.7% 为绝对主流，1万以上高端房源仅占2.6%，刚需仍是价格支撑主体 。
2. 二手房市场：全市均价6817元/㎡，环比上月下跌0.70%，为小幅波动调整，利州区二手房均价6981元/㎡，仍是全市价格制高点，昭化区5555元/㎡，价差达20.43% 。
3. 小区价格分化：高端小区均价保持1.1-1.5万/㎡，阅兰山15067元/㎡、都铎臻城13394元/㎡为全市房价天花板；刚需小区涨跌互现，水岸华庭涨幅16.14%居首，香山怡园跌幅8.15%为最大下跌小区，老旧小区与无配套小区价格承压更明显 。
4. 户型价格：二手房户型中5室均价7351元/㎡居首，3室均价7056元/㎡且涨幅1.17%，改善型大户型价格与涨幅均高于小户型，反映改善需求对价格的支撑力更强 。
二、市场供给：新房新增5盘入市，产品向改善、品质化升级
1. 新盘入市：1月广元有5个新盘/新楼栋入市，涵盖利州、西坝、下西坝等核心板块，产品以洋房、小高层、第四代住宅为主，告别纯刚需刚需高层，主打改善型户型。代表项目包括城投富兰山居洋房（均价8500元/㎡）、云和上苑第四代住宅（户户空中花园，均价7000+元/㎡）、维新交天下洋房小高层（5000-8000元/㎡），户型面积以86-185㎡为主，100㎡以上改善户型成主流。
2. 产品创新：第四代住宅成为市场亮点，云和上院（云河上院）首开即劲销超7000万元，凭借140%超高得房率、45-60㎡空中花园、一线江景等优势，实得单价低至4880元/㎡，成为1月最热销项目，印证品质化产品的市场号召力。
3. 存量端：无大规模新房集中推盘，房企以“小步推新、精准去化”为主，避免库存积压，刚需盘仍以顺销为主，高端盘与改善盘侧重实景展示、配套落地吸引客群。
三、市场成交：品质项目表现亮眼，返乡置业预热显效
1. 标杆项目热销：改善型品质项目成交亮眼，云和上院首开出现“抢房大战”，销控板快速飘红，成为1月市场最大亮点，打破楼市沉寂，反映优质改善型产品仍有强烈市场需求。
2. 成交预期：1月为返乡置业预热期，市场成交未出现大幅放量，但房企已开始推出优惠活动，叠加此前购房补贴、房票安置等政策延续，刚需与返乡改善客群成为成交主力，市场活跃度较12月略有提升。
3. 二手房流通：二手房因价格微跌，整体流通性一般，刚需小户型（70-100㎡）成交周期短于大户型与高端房源，110㎡以上改善型二手房成交多集中于核心城区高端小区，客群极窄 。
四、土地市场：仅出让商业用地，住宅端无新增供应
1月广元土地市场仅利州区出让2宗商业/商服用地，无住宅用地出让，土地市场整体偏冷静 。两宗地块分别位于三堆镇（38.94亩，起拍价5090万元，容积率≤1.8）、宝轮镇（8.22亩，起拍价2310万元，容积率≤1.0），均为低容积率商业用地，用于补充区域商业配套，无房企拿地竞争相关信息，土地市场以平稳出让为主 。
五、政策与金融：无新增调整，原有利好政策延续
1月广元未出台新的房地产调控、补贴或金融政策，此前推出的最高12万元购房补贴、房票安置试点、房贷降首付降利率等利好政策继续执行，金融端房贷利率、首付比例保持稳定，无降息、降首付动作，市场政策环境宽松且稳定。政府仍以预售资金监管、规范市场秩序为主要手段，维护房价与市场预期稳定，避免大幅波动。
六、行业特征与趋势预判
本月核心特征
1. 产品升级成核心竞争力：纯刚需项目成交平淡，带空中花园、江景、高得房率的品质改善项目成为市场热点，房企从“拼价格”转向“拼产品”。
2. 价格整体维稳：无大涨大跌，仅二手房小幅微跌，政策与市场供需共同支撑价格稳定，核心城区与高端项目价格抗跌性更强。
3. 供需结构倾斜：新房供给向改善型倾斜，二手房需求向3-5室大户型集中，刚需仍是基础，但改善型需求成为市场增长新动力。
短期趋势（春节前）
1. 成交将迎短期回暖：返乡置业旺季叠加房企优惠、政策补贴，春节前成交大概率放量，刚需与返乡改善客群成为主力，核心城区品质盘成交表现更优。
2. 价格保持平稳：无大幅涨跌基础，部分房企为去化或推出小幅让利，但整体价格仍将维持6300-6900元/㎡区间，高端项目价格保持坚挺。
3. 供给持续提质：后续新盘将继续聚焦第四代住宅、洋房、小高层等品质产品，纯刚需高层供应进一步收缩，供需结构向改善型深化。
七、市场痛点
1. 二手房小区分化严重，老旧无配套小区价格下跌、流通性差，存在去库存压力；
2. 高端房源（1万以上）客群极窄，成交周期长，总价偏高的房源出手难度大；
3. 土地市场住宅端无新增供应，后续新房供给或依赖存量地块开发，新增供应不足可能影响长期市场活力；
4. 县域市场（苍溪、旺苍等）价格偏低，需求有限，成交活跃度远低于核心城区。
