【春晓满产业研究事务所】拍摄于@开封
一 、市场格局：进入十万亿级增量与存量并重的新周期
当前，中国城市发展已全面进入以存量提质为主的新阶段。据行业研究预测，2025年全国城市更新市场规模将突破8.6万亿元，并在2030年有望迈入10万亿元级别的超级市场。这一转变的根本驱动，是我国常住人口城镇化率已超过67%，城市发展从大规模增量建设，转向存量提质改造和增量结构调整并重。
市场机遇与政策支持并行。自“十四五”以来，国家开发银行已累计承诺城市更新领域相关贷款约1.83万亿元。2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约 2.9万亿元，展现了巨大的市场活力。
关键洞察：市场规模的扩张并非简单的“量增”，其底层逻辑已发生根本性转变。项目的平均运作周期显著拉长，利润空间从过去开发模式下的高位回归。这标志其核心正从短周期的“房地产开发”，转向长周期的 “城市资产运营与价值再造”。成功的钥匙，在于能否在复杂的利益网络中，构建可持续的商业模式与治理框架。
二、顶层设计与地方创新：从“拆改留”到“留改拆”
2.1 国家战略：政策顶层设计明确“时间表”与“路线图”
2025年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发 《关于持续推进城市更新行动的意见》 ，作为顶层设计文件，系统部署了到2030年的目标。政策核心导向明确为：严格控制大拆大建（如拆除建筑面积原则上不大于20%），并推进好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设。这要求城市更新从“土地财政”和单一“开发思维”，向 “经营城市” 与综合 “治理思维” 深刻转型。
2.2 地方创新的四种模式与三项全国经验
在中央框架下，重点城市展开了差异化探索，形成了可复制的创新经验：
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关键洞察：地方实践已超越单纯的政策竞争，进入机制与技术创新的深水区。成功的更新依赖于一套包含产权整合工具、技术标准突破和多元协商机制的“政策工具箱”。
三、参与主体博弈与商业模式演化
3.1 核心参与方的角色重构
政府：需平衡“监管者、土地所有者、公共服务提供者”三重角色的内在张力，工作重心从“主导建设”转向“制定规则、搭建平台、平衡利益”。
产权主体与居民：诉求日益多元与理性。例如，在广州黄石花园这类产权极其复杂的小区，成功的关键在于设计出让居民、政府、企业多方接受的“利益共享包”，而非简单补偿。
实施主体：市场已高度分化，形成 “开发-运营-资本” 的专业分工。
传统开发商（如万科、中海）：凭借资本优势转型，但在深圳白石洲等超大型复杂项目中，也暴露出长周期开发下的资金与运营挑战，甚至需要引入央企（如中信）纾困。
专业运营商（如愿景、锦和）：核心竞争力在于精细化运营和内容打造。如北京劲松模式、广州黄石花园模式，均通过获得社区物业或闲置公房的长期经营权，以运营收益反哺改造投入。
金融与产业资本（如黑石、普洛斯）：专注于价值发现和产业赋能，通过收购改造提升资产价值，或通过REITs等渠道实现退出。
3.2 主流商业模式对比商业模式的选择取决于项目属性、产权结构和财务平衡要求。
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四、核心财务模型与风险评估框架
4.1 财务模型重构：三级联动开发框架传统的开发财务模型已不适用，学界与前沿实践提出 “一、二、三级联动” 财务分析框架。这要求将成本收益核算扩展到项目全生命周期：
一级（土地整理）：成本包括征拆安置、土地整理、基础设施；收益主要为土地出让收入。
二级（地产开发）：成本为建安成本；收益为可售物业收入。
三级（资产运营）：成本为长期运营、维护、资金成本；收益为租金、服务费、资产增值等持续性收入。
只有进行全周期、全要素的动态财务测算，才能找到项目可行的“平衡点”。例如，武汉在武昌区杨园设计产业片更新中，将公益用地贡献、改造安置成本、未来物业收入等全部纳入统一框架进行多轮模拟，从而优化规划方案。
4.2 全周期风险评估与应对城市更新项目风险贯穿始终，必须系统化管理。
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五、未来趋势与行动指南
5.1 四大确定性趋势
轻重分离与专业化：资产持有（保险、基金等长期资本）与专业运营服务分离，成为行业主流。
运营能力为核心：规划阶段即需考虑后期可持续运营，“投、建、管、运”一体化能力是企业的终极护城河。
金融创新闭环化：公募REITs扩围至消费、产业园等领域，为持有型更新项目提供至关重要的退出渠道，吸引长期资金。金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法，将进一步规范和支持项目融资。
技术赋能全程化：BIM/CIM、物联网、AI技术将贯穿项目 “诊断、规划、建造、管理” 全生命周期，实现精细化决策与管理。
5.2 给不同参与者的行动建议
地方政府：应侧重规划引领、规则制定、数据底盘建设（利用国土空间规划“一张图”摸清家底）和风险监督，避免既当“裁判员”又当“运动员”。
开发与运营商：必须从“开发商”思维彻底转向 “资产管理者” 或 “城市服务商” 思维。重点培育产业招商、内容策划、社区营造和资本运作等综合能力。
金融机构：需开发与长周期、稳现金流特点相匹配的金融产品，并建立基于项目自身现金流的风险评估模型，而非单纯依赖主体信用和抵押物。
社区居民：积极通过制度化渠道（如咨询委员会）参与全过程，在保障知情权、参与权、受益权的同时，推动项目更贴合实际需求。
结语——
城市更新的终局，不是制造一个个光鲜亮丽却孤立的空间标本，而是培育能够自主生长、持续繁荣的城市有机生命体。它考验着所有参与者的耐心、智慧与协同精神。
在这片十万亿级的新蓝海中，唯有摒弃短期套利的幻想，躬身践行 “留改拆”的敬畏之心、精细化运营的工匠精神 和 与社区共生的价值理念 的长期主义者，才能穿越周期，获得持续回报，并最终在塑造更美好城市的过程中，赢得不可替代的一席之地。
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