本报告共64页，据中国商业联合会奥特莱斯分会统计，2024年7月至2025年6月间，全国205个品质化奥特莱斯项目实现销售额1,800亿元，同比增长8.9%，客流量近9亿人次，同比增幅达12.5%，成为商业零售领域的重要增长极。
报告显示，中国奥特莱斯市场已形成鲜明的头部集聚效应。中国百货商业协会发布的《2024-2025 中国奥特莱斯行业白皮书》显示，截至2025年8月，王府井、首创、百联等六大连锁集团运营83个品质化项目，贡献全国61.1%的销售额，头部企业集聚效应明显。
奥特莱斯以 “大品牌 + 低折扣” 为核心优势，通过 “距离换价格” 与 “精准分层” 逻辑覆盖跨区域客群、旅游人群及本地稳定客群，与购物中心在定位、客群、业态配比等方面形成显著差异。其收入以联营模式为主（占比 50%-80%），搭配租赁、增值服务等多元结构，具备更强的抗周期性，在经济波动期销售额增速显著高于其他零售业态。行业历经探索起步、逐步兴起、快速扩张阶段后，2021 年进入提质增效期，截至 2025 年 8 月，全国品质化奥特莱斯项目达 205 个，华东地区占比 43% 居首，华北、华中、西南地区紧随其后。
市场竞争呈现头部集聚特征，王府井、首创、百联等六大运营商运营 83 个项目，贡献 61.1% 的销售额，同时华润、京东等新势力持续涌入，行业通过新项目开业与成熟项目扩容实现规模增长。消费端，Z 世代成为核心客群，年轻化、线上线下融合、文商旅协同成为行业特色，下沉市场因收入增长与消费升级需求释放，成为新增长极。政策层面，场景化改造、数字化赋能、城市更新等政策红利，推动奥特莱斯向复合型商业体转型。
海内外 REITs 市场为行业提供资本赋能路径。美国 Tanger REIT 凭借优质资产布局与稳健运营，展现强跨周期韧性；新加坡砂之船 REIT 作为亚洲首个纯奥特莱斯 REIT，分派率与财务稳健性领先市场；中国内地已上市 2 支奥特莱斯 REITs，底层资产销售额、租金坪效与出租率表现稳健，资本市场认可度较高。资产估值方面，收益法为核心评估方式，需兼顾多元收入结构与特有成本项，资本化率随城市能级递减，一线城市区间为 5.6%-7.0%，三四线城市达 8.0%-9.3%，销售额、坪效、扣率、出租率是核心定价指标。
