宏观战略与城市双核演变综述

在海南自由贸易港建设的国家战略宏图之下，三亚作为大三亚经济圈的绝对核心，正经历着一场从“滨海旅游城市”向“国际旅游胜地”与“自贸港科创高地”的双重转型。这一转型过程深刻地映射在其城市空间结构的重组上，其中，天涯区与吉阳区作为三亚市的主城区和核心功能承载区，构成了驱动城市发展的“双引擎”。审视这两大区域的发展，不仅是解读三亚的过去与未来，更是剖析中国热带滨海城市在现代化进程中如何平衡生态、产业与人居关系的典型样本。

三亚的城市发展史，是一部从边缘海防重镇向国际化都市跃迁的历史。2014年，三亚撤销原有的镇级建制，设立四个行政区，这一行政区划的调整彻底改变了城市的治理逻辑。天涯区与吉阳区正是在这一背景下，被赋予了截然不同却又紧密咬合的战略使命。

天涯区，承载着三亚的历史记忆与文化根脉，坐拥三亚湾的黄金海岸线与繁华的老城商业区，是城市的“文化原点”与“旅游门面”；

吉阳区，作为城市重心东移的产物，依托亚龙湾的高端度假资源与迎宾路的行政商务轴线，迅速崛起为城市的“行政中枢”与“现代服务业高地”。

然而，在光鲜的宏观数据与宏大的规划蓝图背后，这两大核心区正面临着严峻的“成长烦恼”。土地资源的紧约束、老旧小区的功能性衰退、城乡二元结构的顽固存在、产业转型的阵痛以及房地产市场的深刻调整，构成了当前城市治理的复杂切面。本报告将以详尽的数据为支撑，以专业的规划视角为刀笔，对天涯区与吉阳区的历史脉络、空间格局、发展弊端及未来定位进行全景式的深度剖析。

行政区划变革与空间重组

三亚的城市空间结构演变，始终围绕着沿海条带状向组团式网络化的路径推进。2014年的撤镇设区是关键转折点，它打破了原有的行政壁垒，使得资源得以在更大的空间尺度上进行配置。

天涯区：历史文脉与海陆空枢纽的交汇

天涯区位于三亚市中西部，其历史底蕴深厚，是三亚城市的发祥地。从地理空间上看，天涯区拥有得天独厚的“海陆空”立体交通优势：凤凰国际机场坐落于此，不仅是三亚连接世界的空中门户，更是临空经济发展的核心引擎；三亚湾“椰梦长廊”绵延二十公里，构成了三亚最经典的城市景观轴线；西部的天涯海角、西岛等景区，则是三亚旅游的初代名片 。

 在城市发展格局上，天涯区呈现出显著的“南游北科”特征。南部沿海地带高度城市化，集中了大量的存量酒店、餐饮与老旧社区，是旅游消费的存量高地；北部则依托南繁科技城、深海科技城等战略平台，正在形成以高新技术为导向的新增长极。这种空间结构既保留了老城的烟火气，又拓展了新城的创新空间，但也带来了新旧城区融合的巨大挑战 。

吉阳区：城市东进与中心功能的集聚

吉阳区位于三亚市中东部，是三亚城市重心东移战略的主要承载地。随着三亚市政府的入驻以及迎宾路、榆亚路等城市主干道的建设，吉阳区迅速取代了老城区的部分功能，成为新的政治、经济与文化中心。 吉阳区的空间格局表现为“一轴、两带、多组团”。

一轴即迎宾路城市发展轴，沿线密布高端住宅、商务写字楼与金融机构，是三亚最具现代都市气息的区域；

两带指依托亚龙湾的滨海旅游度假带和依托大茅水系的生态景观带；“多组团”则包括了红沙、海罗、荔枝沟等正在经历剧烈更新的城市片区。

吉阳区的发展逻辑更倾向于“产城融合”，通过高强度的基础设施投入，拉开了城市骨架，但也因此留下了大量的“城中村”与“半城市化”区域，成为当前治理的难点 。

历史演变中的路径依赖

两区的历史发展路径差异，深刻影响了其当前的城市形态。天涯区的发展带有明显的“自然生长”痕迹，老城区的街道肌理复杂，建筑密度大，公共空间局促，这是早期缺乏系统规划的产物。而吉阳区的大部分区域是在近二十年内快速发展起来的，规划的主动性更强，道路更加宽阔，路网结构更加清晰，但同时也面临着“千城一面”的风貌危机以及过度依赖房地产开发的路径依赖问题。

从产业演变来看，天涯区长期依赖传统的观光旅游与低端服务业，虽然近年来引入了遥感、深海等高科技产业，但产业链的培育尚需时日，新旧动能转换处于攻坚期。吉阳区则依托亚龙湾的先发优势，确立了高端度假旅游的霸主地位，并逐步向总部经济、现代商贸延伸，其产业结构的韧性相对较强，但也面临着土地开发殆尽后的存量提质压力 。

 经济总量的双核博弈

根据最新的统计公报与政府工作报告数据，2023年三亚市全市地区生产总值（GDP）达到971.34亿元，同比增长12.0%，这一增速在全国同类城市中表现亮眼 。在这一盘大棋中，吉阳区与天涯区无疑是最大的两个棋子，二者合计贡献了全市经济总量的核心份额。

表1：2023年三亚市天涯区与吉阳区核心经济指标深度对比

产业结构的微观解构

吉阳区：流量变现与总部集聚

吉阳区的经济护城河在于其强大的“流量变现”能力。亚龙湾的高星级酒店群持续贡献着高额的住宿与餐饮收入，而随着三亚中央商务区（CBD）在吉阳区的布局，金融、法律、咨询等现代服务业迅速崛起。2023年，吉阳区一般公共预算收入的爆发式增长，正是得益于这种“旅游+商务”双轮驱动模式的成熟。此外，吉阳区在城市更新领域的巨额投入（如红沙片区、海罗片区）也带动了建筑业的复苏 。

天涯区：科技突围与消费升级

天涯区的经济增长逻辑正在发生质的飞跃。传统的“看海”经济正在向“玩海”与“探海”经济转型。一方面，三亚湾的整治提升与西岛的旅游产品迭代（如海上书屋、民宿集群），极大地提升了旅游消费的附加值；另一方面，崖州湾科技城（虽然部分位于崖州，但辐射天涯）与天涯区北部的遥感产业园、深海研究所形成了紧密的产业链联动。2023年天涯区GDP实现12.6%的增长，很大程度上归功于这些高新技术产业对固定资产投资的拉动以及带来的高素质人口红利 。

 城市发展的多重困境与弊端深度剖析

我们不能仅沉醉于增长的数字，更需冷峻地审视繁华背后的隐忧。天涯区与吉阳区在快速发展的过程中，积累了一系列深层次的结构性矛盾与“城市病”。

土地资源的极限博弈与“伪更新”风险

困境一：土地开发强度的红线压力

吉阳区和天涯区的主城区开发强度已接近极限。在“三区三线”划定后，新增建设用地指标极其稀缺。这意味着未来的发展必须完全依赖于存量土地的再开发。然而，两区内存量土地多为产权关系极其复杂的“城中村”或早期单位大院。 吉阳区虽然推进了红沙、海罗等大片区的更新，但面临着巨大的拆迁成本。高昂的土地一级开发成本迫使后续开发必须维持高容积率以平衡资金，这与建设“低密度、高品质”滨海城市的愿景构成了直接冲突。这种“为了平衡资金而推高强度”的模式，极易导致城市空间的拥挤与生态环境的恶化 。

弊端二：征拆与安置的社会阵痛

天涯区在推进西瓜芒果村棚改、阳光海岸征拆等项目中，面临着历史遗留问题多、群众诉求多元的挑战。部分村集体经济薄弱，依赖土地租金生存，一旦拆迁，原有的利益链条断裂，如何保障失地农民的长远生计成为巨大的社会治理难题。此外，安置房建设的滞后（虽然正在加速）往往导致过渡期过长，增加了社会不稳定性 。

城市治理的“二元割裂”与基础设施短板

困境三：光鲜立面后的“里子”危机

吉阳区和天涯区都存在严重的“二元割裂”现象。在迎宾路、三亚湾路等主干道，高楼林立、绿树成荫，尽显国际都市风范；然而，深入背街小巷、城中村（如博后村、新坡村周边），环境卫生死角、污水管网缺失、垃圾收集体系不完善等问题依然突出 。这种“面子”与“里子”的反差，暴露了城市精细化管理的短板。

弊端四：老旧基础设施的系统性失效

天涯区作为老城区，地下管网老化严重，跑冒滴漏现象频发，不仅浪费水资源，更导致雨季内涝风险增加。虽然实施了雨污分流改造，但由于历史欠账太多，系统性的修复尚需时日。吉阳区的部分早期开发区域也面临着同样的困境，道路破损、停车位极度匮乏，严重影响了居民的日常出行体验 。

产业转型的“空心化”焦虑

困境五：过度依赖旅游与地产的脆弱性

尽管两区都在大力发展高新技术与现代服务业，但从税收结构和就业结构来看，旅游业和房地产业依然占据主导地位。这种单一的产业结构使得城市经济极易受到外部环境（如公共卫生事件、宏观经济波动）的冲击。天涯区的高新技术产业虽然规划宏大，但目前的产值贡献率尚不足以替代传统产业，存在一定的“概念热、落地慢”现象。

老旧小区现状全景扫描：从物理衰败到社会重构

对于老旧小区的精准把脉，是理解三亚城市更新痛点的关键。现在天涯区和吉阳区的老旧小区，正处于一种“艰难重生”的状态。

 物理状态：岁月的伤痕

天涯区和吉阳区的老旧小区多建于上世纪80年代末至90年代初，主要为原党政机关、企事业单位的职工宿舍（如海关生活区、糖烟酒公司小区、饮食服务公司小区、南苑小区等）。这些小区普遍呈现出以下精准状态：

建筑本体病害严重：由于三亚高温、高湿、高盐的海洋性气候，老旧建筑的钢筋锈蚀、混凝土碳化现象比内陆城市更为严重。屋面渗漏、外墙脱落是普遍通病，部分房屋甚至存在结构安全隐患。

市政配套瘫痪：供水管网老化导致水压不足、水质二次污染；排水系统混乱，雨污混流，大雨必淹；电力设施陈旧，无法满足现代家电的高负荷需求，更无法支持新能源汽车充电桩的安装。

适老化设施缺失：这些小区几乎全部无电梯，而居住人群中老年人比例极高，“悬空老人”下楼难成为最大的民生痛点 。

 治理状态：失管与重建

在社会治理层面，这些老旧小区曾长期处于“失管”状态。原单位改制或搬迁后，物业管理缺位，导致垃圾遍地、车辆乱停乱放、安防设施形同虚设。

然而，2023-2024年间，两区正在经历一场深刻的治理变革：

天涯区：正在大力推广“红色物业”模式，如馨海湾小区，通过党建引领解决物业收费难、服务差的问题。同时，在月川、卓达等社区开展“完整社区”试点，试图补齐养老、托育等公共服务短板 。

吉阳区：采取了更为激进的片区统筹模式。对于红沙片区等具备连片改造条件的老旧区域，不再是简单的修补，而是纳入城市更新的大盘子，通过拆除重建或大规模综合整治，实现功能的彻底置换 。

改造进展与数据支撑

2024年，三亚市计划改造的老旧小区力度空前。以天涯区为例，其计划改造的项目数量远超其他区（2021年曾计划改造18个项目，近年持续推进），涵盖了凤凰边检站小区、糖烟酒公司小区等典型案例 。吉阳区则重点攻坚红沙、海罗等城中村与老旧小区的混合片区，临春社区安置区（一期）的顺利交付（1056套安置房），标志着从“老破小”向“现代化社区”转型的实质性突破 。

房地产市场微观洞察：买房人心态的深刻嬗变

作为城市规划大师，洞察楼市不仅仅是看价格，更要看人心。当前三亚天涯区和吉阳区的购房群体心态，正经历着从“投资狂热”到“理性安居”的根本性回归。

购房者心态画像

心态一：对“确定性”的极致追求

过去，购房者（尤其是岛外投资客）看重的是未来的升值空间，哪怕是期房、图纸房也敢于重仓。但现在，经历了房企暴雷潮后，购房者心态发生了180度大转弯。他们现在最看重的是确定性：

现房为王：不敢买期房，只信眼见为实的现房或准现房。

国企信仰：对民营开发商心存芥蒂，优先选择央企、国企开发的楼盘，认为这是交付的保障。

安居房热潮：对于拥有资格的本地居民和引进人才，安居型商品房成为首选。2025年三亚预计推出1453套安居房，这种由政府背书、价格可控的房源，被视为最安全的资产避风港 。

心态二：从“候鸟度假”转向“全时生活”

随着海南自贸港封关运作的临近，购房群体的结构正在变化。纯粹为了冬天避寒的“候鸟”老人比例虽然仍大，但注重医疗、教育配套的“全时生活”需求正在上升。

天涯区偏好：更受看重生活便利度、医疗资源（靠近市人民医院、农垦医院）的本地改善型客户和长期居住型候鸟青睐。他们不仅看海，更看菜市场近不近、医院远不远。

吉阳区偏好：吸引了更多的“新三亚人”即在CBD工作的高知白领和商务人士。他们看重的是学区（如人大附中三亚学校周边）、通勤效率以及小区的物业管理品质。

市场预期的分化

购房者对天涯区和吉阳区的预期也出现了分化。对于吉阳区，买房人普遍认为其作为CBD所在地的地位不可撼动，房产保值属性较强，尤其是迎宾路沿线的资产。对于天涯区，买房人则呈现出一种“观望与挑剔”并存的心态，对于老城区的老破小不再感兴趣，但对于三亚湾一线海景的稀缺豪宅以及北部科创城附近的新盘保持关注。

 未来城市发展定位与战略路径（2025-2035）

基于上述分析，作为规划大师，我为两区未来的发展定位给出如下精准画像。

天涯区：重塑“海”的灵魂，打造开放新标杆

战略定位：国际旅游消费中心核心区 + 国家战略高新技术前沿区

天涯区的未来在于“重塑”。不能再躺在“天涯海角”的功劳簿上，必须通过深度的城市更新和产业植入，实现老城的复兴与新城的崛起。

空间策略：实施“南优北拓”。南部老城区通过微更新，保留骑楼风貌和市井文化，打造主客共享的国际化休闲街区；北部全力保障深海、遥感等科研用地的供给，打造“产学研”一体化的科创走廊 。

发展路径：深耕“旅游+”。利用西岛、三亚湾等资源，发展海上运动、邮轮游艇、夜间经济等高附加值业态，让游客留得下、花得爽。

 吉阳区：做强“城”的品质，构建总部新高地

战略定位：美好新吉阳 + 现代服务业核心集聚区

吉阳区的未来在于“提质”。作为城市的行政与商务中心，它必须承担起展示三亚现代化形象的窗口功能。

空间策略：强化“一核两轴”。做强迎宾路商务轴，加快红沙、海罗片区的更新建设，释放土地价值，缝合城市肌理。打造“公园城市”样本，利用临春岭、东岸湿地等生态资源，建设高品质的生态宜居城区 。

发展路径：聚焦“总部+”。依托中央商务区，大力吸引跨国公司地区总部、结算中心落户，发展离岸贸易、数字金融等自贸港特色产业，提升经济密度与税收贡献率 。

综上所述，天涯区与吉阳区正处于城市发展周期的关键十字路口。

对于天涯区，当务之急是“破旧立新，在保护历史文脉的同时，通过高科技产业的导入解决产业空心化问题，让老城区焕发新活力。 对于吉阳区，核心任务是“精明增长”，在土地资源日益紧缺的背景下，通过城市更新挖掘存量潜力，通过精细化治理消除城乡二元鸿沟，打造真正的宜居宜业示范区。

未来的三亚，不再仅仅是游客的三亚，更是科创的三亚、宜居的三亚。天涯与吉阳的双轮驱动，将决定这艘自贸港巨轮的航速与航向。城市管理者需保持战略定力，在开发强度与生态保护、经济增长与民生改善之间找到最精准的平衡点。