拟IPO企业租赁经营性房产的研究与案例分析

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拟IPO企业租赁经营性房产的研究与案例分析

在实际的业务中，对于企业为了生产经营而租赁房产是很常见的，那么证监会对于拟IPO企业在此方面关注的重点主要包括哪些方面呢？

本文将结合2016年、2017年经过发审委审核的最新案例，对于发行人租赁经营性的房产方面，将证监会关注的重点问题概括为以下几个方面：

本文将从以上三个方面，分别对发行人租赁经营性房产，需要关注的问题及相关案例进行研究与分析。

一、发行人主要经营使用的房产为租赁而非自有

1、相关文件的规定

根据2006年5月18日开始实施的《首次公开发行股票并上市管理办法》“以下简称《首发管理办法》”，中第二章发行条件第二节独立性的第十四条、第十五条的规定，

“发行人应当具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力；发行人的资产完整。生产型企业应当具备与生产经营有关的生产系统、辅助生产系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关的土地、厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权，具有独立的原料采购和产品销售系统；非生产型企业应当具备与经营有关的业务体系及相关资产。”

虽然2015年12月证监会修订了《首发管理办法》以及《首次公开发行股票并在创业板上市管理办法》“以下简称《首发创业板管理办法》”，将独立性条款删除，但是增加了“发行人应当在招股说明书中披露已达到发行监管对公司独立性的基本要求”。将独立性调整为信息披露的要求，其不是降低监管标准，而是通过信息披露强化约束，监管部门加强事中事后监管，发行人依然需要满足独立性的要求。

结合以上文件的规定，证监会对发行人独立性的要求，依然没有变化，发行人的资产需要保持完整性。

我们注意到以上提到的2006年版的《首发管理办法》中，生产型企业应当合法拥有与生产经营有关的土地、厂房、等所有权或者使用权，具有独立的原料采购和产品销售系统。

我们仔细观察该文件的规定，即使是生产型企业，也可以只拥有相关房产的使用权。因此，单单从2006年版《首发管理办法》的字面理解，即使是生产企业，无自有的生产经营性房产而是租赁的房产，也是可行的。

但在此特别强调，在实践中对于该问题的把握，必须结合企业的实际经营情况、未来持续经营能力等方面综合考虑，而不能一概而论，以下将结合实际案例进一步分析与研究。

2、相关案例的研究

于2017年5月通过主板发审委会议的深圳市美格智能技术股份有限公司（以下简化“美格智能技术”），证监会对其反馈意见中，提出：

“公司目前的厂房、宿舍及办公场所为租赁取得。请发行人说明向关联方凤凰股份租赁房屋用作生产经营场所是否可能存在协议解除或其他重大风险；请保荐机构、律师核查发行人的资产完整性，是否构成本次发行上市的障碍，发表核查意见”。

也就是说，证监会对美格智能技术主要厂房为租赁使用、资产完整性的问题进行了关注。

美格智能技术主营业务为以智能手机为主的终端产品的精密组件的研发、生产、销售，以及4G 通信技术开发服务和4G 通信模块、智能终端的研发、销售。根据《国民经济行业分类》国家标准（GB/T4754-2011），公司所属行业为制造业（C）-计算机、通信和其他电子设备制造业（C39）。

该公司属于制造业类的企业，可以说对于制造业企业来说厂房是非常关键的，而该公司的主要厂房、办公场所均是租赁取得。

但通过仔细查阅该公司的《招股说明书》，可以看出虽然该公司没有自有的厂房，但是具有稳定且已经长期合作的租赁方。公司于2007年开始租赁凤凰股份（出租方）的房产，2014年租赁期限到期后进一步的续签，保持了较为稳定的合作关系，且出租方做出了承诺：

“如果上述土地及建筑物和附着物产权被政府征收、征用、拆迁、改变用途，或发生其他致使美格智能无法继续使用上述全部或部分土地及建筑物和附着物之情形，凤凰股份承诺在附近区域为美格智能提供相应面积、可以合法用于上述用途使用的土地及地上建筑物和附着物作为替代，且每平方米租赁价格保持不变”。

因此，可以看出美格智能技术虽然不具备自有的房产，但是能够确保租赁厂房的稳定与持续性，其在资产的完整性、业务独立性方面，可以说是被证监会认可与接受，从而首发顺利过会。

二、发行人租赁大股东房产的问题

1、总体把握原则

该问题的把握，与以上第一个问题考虑的出发点是一样的，同样需要考虑发行人的资产完整与业务的独立性。

一般情况下，若发行人租赁大股东的房产为企业生产经营的主要房产，如果不将该房产纳入该发行人的上市主体内，将会影响发行人资产的完整性，从而在一定程度上影响公司的持续经营能力。    

因此，除非具有非常合理的商业理由或者金额占比非常小，否者，需要将发行人的主要房产纳入上市主体内（其把握原则同样适用于，对发行人较为重要的商标、土地使用权等其他资产）。

2、相关案例的研究

（1）将主要房产（资产）装入发行人主体的案例

2017年1月过会的康隆达（603665），根据其招股说明书的表述：

“为实现张间芳先生旗下所有劳动防护手套相关的经营性资产整合至发行人并增加营运资金，2010年12月，经上虞市对外贸易经济合作局《关于同意增资的批复》（虞外经贸资[2010]205号）批准，康隆达有限新增注册资本367.30万美元。其中，东大针织以房屋建筑物及土地使用权出资”。

实现了控股股东将生产经营的主要房产装入发行人的目的，从而满足对资产完整性的要求。

（2）租赁股东房产的案例研究

2017年6月首发通过的秦皇岛港股份有限公司（以下简称“秦皇岛港”），秦皇岛港存在租赁其控股股东房产的情况，其在招股说明书中，使用较大篇幅论证其必要性，以及发行人资产的完整性。

发行人向其控股股东（河北港口集团）租赁房产共452处，发行人向关联方租赁房产面积占发行人房产面积的46.82%。发行人在开展其杂货业务对于相关仓储堆存房屋、生产设施及配套基础设施的要求较高，具有一定的专业性。

发行人租赁控股股东的房产主要位于秦皇岛港的西港，根据河北省委、省政府主导的西港搬迁计划，西港预计未来进行改扩建。在东扩西港区建成之前，较难找到其他自有房屋及设施作为替代，为保障生产的高效有序开展，仍需在西港区进行租赁安排。且由于西港具有改扩建的计划，在短期内位于西港的河北港口集团的房产不宜装入发行人主体内，而是应该采取租赁的方式。

总之，由于专业性要求，在秦皇岛港口范围内，很难找到替代性的房产，从而使用控股股东的房产具有必要性。同时该房产在短期内将要被改扩建，因此，就没有纳入发行主体的必要，只能租赁。

该案例不具有完全的复制性，租赁大股东的房产，需要谨慎对待，只有在具有充分的必要性且所占比例较小的情况，才能参考秦皇岛港的案例处理。

三、发行人租赁具有瑕疵的房产问题

1、把握总体原则以及解决措施

无论是发行人租赁具有瑕疵的房产，还是自有的具有瑕疵的房产，均需要结合公司的实际业务特点，考虑公司的可持续经营能力的问题。需要充分考虑具有瑕疵的房产与发行人的生产经营的重要性及依赖程度。

例如，对于重资产运行的公司，那么存在瑕疵的房产可能对公司的生产经营造成很大的影响，这将要成为重点关注的问题。反过来，如果是轻资产运行的公司，那么存在瑕疵的房产不会对公司的持续经营造成很大的影响，其可能也不会存在较大的问题。

对于公司存在瑕疵的房产（自有或者租赁）主要按照以下思路进行解决：

2016年9月首发通过的家家悦（603708）,发行人的主营业务为连锁超市经营，因此租赁了较多的房产。截至2015年末，发行人及其控股公司共签署了644份合同，对应的租赁面积为145.21万平方米，其中具有瑕疵的房产租赁合同为91份，租赁面积11.15万平方米，占全部租赁面积的7.68%，占总面积的6.19%。

上述瑕疵租赁面积比重较小，对发行人日常生产经营不构成重大影响 。同时，报告期内，瑕疵房产租赁所涉及面积实现收入占总收入的比例分别为9.92%、10.21%、9.87%，总体占比较低。

同时在《招股说明书》中详细列明了有关风险防范措施：进一步取得租赁房产所属居民/村民委员会、开发区管委会、地方人民政府、主管规划部门出具的租赁房产权属证明文件。

同时，发行人控股股东已出具了书面承诺，若因上述瑕疵房产租赁导致发行人遭受的经济损失，发行人控股股东将承担连带责任。

发审委会议上提出了以下问题：

“请发行人代表结合租赁合同的具体约定和相应租赁房产产生的利润情况说明发行人控股股东承诺承担租赁房产证载用途与实际用途不一致导致公司损失的赔偿计算方法”。

因此，控股股东的承诺不只是说说而已，而需要具有充分的依据，且还要证明具有履行承诺的能力。

附件：在家家悦（603708）的案例中，将租赁的房产是否存在瑕疵，按照了一个清晰的思路进行了划分，值得借鉴。请进入“小兵研究”公众号，发送“租赁房产”四个字，即可查看资料。