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中创园区,产业提质升级与园区价值创新优质服务平台
【导语】快速发展的城市经济与城市公共服务的严重不足已经成为中国产业园区治理的主要矛盾。产业园区治理绩效评价与城市公民的需求之间存在严重断裂，需要寻找一种介质来实现政府行动与居民需求的有效对接。
（二）产业园区服务集成的运营模式
当前，新公共管理理论已逐渐成为产业园区运营与治理的主要理论，政府职能从直接提供社会公共产品逐渐向整合多元社会力量参与到公共产品的提供中来，而政府负责把控公共产品数量与质量。快速发展的城市经济与城市公共服务的严重不足已经成为中国产业园区治理的主要矛盾。产业园区治理绩效评价与城市公民的需求之间存在严重断裂，需要寻找一种介质来实现政府行动与居民需求的有效对接。
1、园区服务集成商。物业服务集成商是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。其实质是，物业服务企业运用策划、协调、沟通和评价等专业能力，通过控制物业管理价值链前后两端的方式，协助业主购买专业化的物业管理服务。物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。从物业经营管理的角度看，该模式的优点是，以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交易双方的信息不对称，有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾;对于物业服务企业来说，该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险。缺点是，对交易双方的专业能力要求较高，业主监管物业服务企业的成本较高;对于物业服务企业来说，该模式下缺乏服务成本控制的内在动力，难以取得超额利润和实现快速增长。
物业服务集成商模式的推广和普及，从专业素质看，主要取决于企业整合和挖掘物业服务价值链条的能力，物业服务企业比客户更了解物业管理和比专项服务供应商更了解客户的专业优势，是其整合和把控价值链能力的核心;从外部条件看，主要依赖于专项服务市场的成熟和税收扶持政策的落实，只有清洁、绿化、维修和秩序维护等专业服务市场的充分发育，才能保证物业服务集成商模式比物业服务提供商模式更具性价的比较优势，只有酬金税费的确立以及增值税制的推广，才能保证物业服务集成商模式成为物业服务企业和业主的双赢选择。
2、园区资产运营商。园区物业资产运营商，又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作(如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业。其实质是，物业服务企业利用客户资源和专业技能，同时为业主提供传统物业管理和不动产投资理财两项服务，从而获取物业服务费用和资产管理佣金的双重收益。这就是建立在物业管理平台上的物业经营管理。物业资产运营商模式是物业服务企业运用专业技能为客户创造物业资产价值。这一本质特征，决定了该模式的成功推广，必须满足三个约束条件：一是物业本身应当具有较高的商业价值。与以满足使用价值为主的普通居住物业不同，物业资产运营商模式主要面向具有较高利润回报的办公、商业、休闲娱乐等收益型物业，与以委托物业共有部分为主的基础服务模式不同，物业资产运营通常包含物业专有部分以及建筑物的整体委托。二是物业服务企业应当具备较强的专业技能。与物业服务提供商相比，物业资产运营商模式要求物业服务企业不仅具备建筑物及其附属设施的维修、养护技能，而且应当具备市场研究、投资策划、资产评估、财务分析等物业经营管理的综合性的专业能力。三是物业服务企业具有较强的风险管控能力。与物业服务集成商模式旱涝保收的低收益不同，物业资产运营商模式较高的商业利润必然伴随着较高的商业风险，企业的资本运作能力和风险管控能力，不仅是业主进行商业决策时必须考察的信用基础，而且是物业服务企业成功运营物业资产的安全保证。
3、园区保障服务商。物业保障服务商，又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。其特征是，物业服务企业不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。其实质是，物业服务企业取代客户的后勤保障部门，以市场化的方式为客户的后勤保障需求提供全面解决方案，使客户高度关注其核心业务的开展和品牌价值的创造。该模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择。从物业服务企业角度，市场竞争使其在提供不动产服务的同时，必须挖掘客户的相关需求并提供增值服务，而相关增值服务在与不动产服务结合在一起时，可以实现资源的优化配置、成本的有效控制和客户信息的无障碍沟通;从客户角度，专业分工使其有必要将后勤保障支援事务从核心业务中剥离，由物业服务企业整合分散的后勤服务并形成统一的支援保障系统，有利于提高管理水平和劳动效率，改善工作环境和服务形象，提升服务质量和客户满意度，从而增强自身的核心竞争能力。与其他商业模式相比，园区物业保障服务商模式对企业的客户关系管理能力提出更高的要求。一般商业模式下，物业服务企业只关注合约客户的需求和满意度。物业保障服务商模式下，客户具有双层次甚至多层次的特点，可以区分为目标客户、终端客户、内部客户、外部客户、固定客户、流动客户等多种类型，物业服务企业不仅要让合约客户感到满意，而且要让合约客户的客户感到满意，这就要求物业服务企业根据目标对象的特征，制定并实施有针对性的客户关系战略和客户满意战略。
下面，我们谈一下产业园区服务集成平台的运营模式问题。
产业园区应该在管委会之下设立专门的公共服务平台管理机构。主要职责应该包括依托公共服务平台整个产业园区内外部各种资源，研究制定平台服务规范和标准、管理模式、服务模式，完善服务流程，考核平台运行的效益，提供相关公共服务，开展基于平台服务的产业园区内外部合作、宣传推广、培训指导等工作。
1、链式 链式平台管理模式是指不单独设立独立的平台。而是根据产业链和分工情况设立不同的专业平台。许多产业园区生物医药产业专业技术服务平台是链式建设管理模式的典型代表，它们不设立统一的实体平台，而是由分布在生物医药产业链上、具有不同分工的多家研发中心共同组成。在针对不同的科研项目时，由具有不同职能的中心自由组合、联合执行。这样既可以实现平台组建的高效性，又可以体现针对不同项目、不同领域的灵活性，实现经济效益与运行效率的统一。
2、分布式 这种模式下产业园区公共服务平台不仅仅是一个独立的实体平台，而是分布在产业园区企业和所在地区相关单位之中。由于各种资源天然的分布于各个不同主体之中，具有明显的分布式特点，因而这种平台管理模式是将分散的资源进行整合的一种模式。特别是数据共享类公共服务平台更适宜运用这种模式进行运营和管理，可以在产业园区企业和所在地区的相关单位建立多个数据中心和众多数据库，这些分布于不同主体之间的数据库通过产业园区公共服务平台实现资源共用和共享。
3、联动式 联动式主要是指产业园区依托所在城市或所在地区的各种科技和产业发展资源，与所在城市和区域的发展改革部门、经济和信息化部门、科技部门等实现联动。主要的模式有三种：一是产业园区使用所在城市和地区已建成的各类公共服务平台，实现产业园区与所在地区公共服务平台共享共用；二是地方政府与产业园区共同出资建设产业园区公共服务平台，这类平台在保证产业园区内企业使用的同时，也为所在区域的科技与产业发展提供支撑；三是产业园区将自建的公共服务平台申报给所在地的政府，获取政府的相关认证、支持和推广，从而实现产业园区公共服务平台与所在地的科技与产业公共服务体系的联动。
4、合作式 合作式管理主要是指政企合作模式的平台管理模式。这种模式一般表现为“政府引导、市场化运作”的方式。产业园区公共服务平台按照“共同投入，企业运作，公共服务，自我发展”的原则，以独立的法人实体，按照企业的方式和市场原则进行运营。平台的收入，除了设备维护、平台运营、知识产权使用等费用支出外，全部用于平台自身的技术升级和改造。这类产业园区公共服务平台初期一般在政府扶持下建立起来，之后通过自我积累来实现滚动式发展和逐步扩大，最终实现依靠自身吸引项目、打造品牌、服务产业园区企业的目标。
5、加盟式 所谓加盟，是指对于具有一定条件的单位和企业自愿加入产业园区公共服务平台，并以有偿或补偿的方式，提供相关公共服务的模式。这种模式有利于吸引各类社会资源进入产业园区公共服务平台，共同参与平台的建设。采取加盟式管理的产业园区公共服务平台在资费上一般采用互助的模式，即加盟企业或单位在基于自身资源提供相关公共服务的同时，可以优惠或免费使用平台的相关资源，作为其提供相关服务的对价或者补偿。加盟式的产业园区公共服务平台一般要求加盟单位或者企业之间具有较强的互补性，而不是单纯的资源供给者或资源需求者。
顺势而为，事半功倍；逆势而动，事倍功半。产业园区公共服务平台建设是一项系统工程。要有效完成这项系统工程，就需要顺势而为，而不能逆势而动。产业园区公共服务平台要善于整合各种资源，即能够对不同来源、不同层次、不同结构、不同内容的资源进行识别与选择、汲取与配置、激活和有机融合，使其具有较强的柔性、条理性、系统性和价值性。
（作者贾小兵是深圳市中创创业研究院产业园区专业委员会特邀研究员。本文内容为作者观点，发表时本公号有删改，题目为编者所加。如有引用、转发务请注明出处）
撰稿I小兵
编辑I桔子
图片I桔子、网络
审核I船长
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