房地产行业研究分析框架

1、房地产行业概念

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

中国房地产在相当长的一段时间内，一直是国民经济支柱产业之一，投资规模大、从业人员多、产业链长、涉及面广、拉动效应大等特点。

房地产占据中国家庭部门60-70%左右财富，是商业银行40-50%的抵押资产，是地方政府40-50%的财政收入。房地产行业的繁荣兴衰极大地影响着整个经济情况，进而影响市场情绪。

地方政府依赖土地财政，房地产景气度影响拍地收入，进而影响地方政府财政收入，特别是缺乏产业支撑，严重依赖土地财政的三四线城市。房地产是中国居民最主要的资产配置，通过财富效应影响居民消费和信心。

房地产稳，则经济稳。十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。

2. 我国的房地产历史

我国房地产行业的发展主要分为三个阶段——

• 第一阶段：1949-1978年，计划模式阶段，福利公房时代

建国之后到改革开放之前，我国并不存在真正意义上的房地产市场，福利公房时代。“先生产，后生活”，是城市建设和发展的纲领，一切都要为工业生产让路。到1978年时，我国人均住房面积为12平方米。

• 第二阶段：1978-1998，商品化开发试点阶段，“国企先行”

1981年，深圳、广州开始进行商品房开发试点；

• 第三阶段：1998至今，金融化开发阶段，“民企崛起”

3. 行业分类

共有五种地产：住宅地产，商业地产，产业地产，地产服务，土地开发。

土地一级开发的代表：华夏幸福；住宅地产商的代表：万科；商业地产的代表：万达；工业地产的代表：华夏幸福；旅游地产的代表：华侨城；地产服务的代表：链家。

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

4.  产业链

5. 房地产主要参与者：政府、开发商、银行、消费者。

6. 目前中国房地产行业商业模式一些特点：

优点：1.建筑商垫资承建，占用上游资金。2.房产预售，长时间占用客户资金。3.单价数以百万计，依托标准化快速复制。4.行业空间大，集中度提升，能产生大市值公司。5.土地资源不可移动，区域行业内价格竞争相对缓和。6. 户籍制度、学区配套、房屋情节。

缺点：1.土地成本的刚性上涨特征。2.房价波动大，政策调控频繁。3.高杠杆行业的经营风险。4.潜在房产税的影响。5.学区房制度、户籍制度等变化带来的风险。

7. 几种不同经营策略模式

囤地模式：1.部分港资地产和广大小型开发商为代表。2.利润率较高，周转率较慢，现金流稳健。3.受土地增值税影响，以及资源向头部规模企业集中，该模式逐步边缘化。

周期博弈：1.依靠预测市场，顺周期或逆周期拿地。2.往往伴随着高杠杆与大幅扩张土储的行为。3. 过去房价持续上涨的牛市里，土地市场红利的贝塔效应明显，此类公司的幸存者通常表现出某一阶段的“超额收益”。

真正高周转：1.资产端的高周转，不仅包括拿地、开工、去化等传统的经营行为，还包括回款能力，也隐含对单体项目规模的考量，综合反映公司创造经营性现金流入的能力。2.是良好的资本结构，即综合杠杆率要有所控制，而且尽量多无息负债、少有息负债。3.是相对较好的销售利润率，尤其是拿地时要注重规模和盈利的平衡，否则就是“有现金流入，但没净流入”。

8. 生产要素

在房地产的生产过程中，土地和资金是最为重要的两个生产要素。

对于土地，我国对土地实行社会主义公有制，土地分为集体土地和国有土地。农村和郊区土地多为集体用地，城市土地都是国有土地。集体土地多为农业用地，国有土地多为建设用地。政府通过土地征用，将集体土地变为国有土地，由地方的土储中心或国资开发公司对这些未经开发的农用地、荒地进行整理，三/五/七通一平，使其变为建筑用地，成为政府的土地储备。政府再通过招拍挂、协议转让、土地划拨等方式将土地出让给地产开发商。至于政府出让多少地、开发商拿多少地，对于政府而言，要考虑城市的整体规划、财政状况和市场的供求关系，而开发商要考虑自身的资金状况和土地储备。这模式下，土地由地方政府统一垄断供应。

资金方面，银行向开发商提供用于地产开发的开发贷款，向消费者提供购房的消费贷款。

无论是土地还是资金，政府都在生产要素的流动中发挥着重要作用。政府一方面通过行政政策干预开发商拿地，另一方面通过货币政策影响银行放贷。政府调控在房地产行业的发展中发挥着重要作用。

9. 房地产开发流程

房地产项目开发流程是一个复杂且系统的过程，涉及多个环节和多个参与方。主要有八个关键步骤：1：项目策划与市场调研；2：第二步：土地获取与用地规划；3：项目设计与规划；4：项目融资与资金筹备；5：项目施工与建设；6：项目预售与推广；7：项目交付与入住；8：项目后期运营与管理。

10 税费

房地产开发过程中的税费，大约有11个税种，其中企业所得税、土地增值税、契税（3%）、城镇土地使用税、房产税和印花税等是主要的税种。具体来说，企业所得税的税率为25%，土地增值税的税率根据增值额的不同而变化，通常介于2%至3%之间，契税是对所有权发生转移的不动产征收的财产税，城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税标准，房产税按房价或出租租金收入征收，印花税则针对各种合同和凭证征收。这些税种的税率和计税依据各不相同，企业需要根据实际情况进行申报和缴纳‌。

此外，房地产开发企业在经营过程中还需要考虑其他费用，如测绘费、房地产价格评估费、建筑垃圾处置费、市政公用设施配套费、工程质量监理费等，这些费用共涉及房管局、城管局、规划局等十余个部门。

总的下来，税费占到了房地产开发成本的2成。

税费加上土地出让金，往往占到了房价的8成左右。由于各个城市的房价不同，但建筑成本往往差距不会很大，在房价里面的占比就不同，所以这八成只是一个估值，房价越贵的地方，土地和税费成本占比就越高。