核心观点

核心判断: 政策先行引导市场回暖，一线城市成交量率先提升，但市场分化加剧，价格下行趋势延续，政策支撑延续预期增强。

一、市场规模：供给活跃，存量稳定

2026年上半年，全国二手房市场呈现"供给端活跃、存量端稳定、观望情绪缓解"的态势。新增挂牌量同比增长8.25%，表明市场供给端持续活跃，房源新增速度加快。挂牌存量微降0.72%，基本保持稳定，去化压力温和。观望指数下降4.74%，反映购房者观望情绪有所缓解，但找房热度仍降2.93%，需求端观望情绪仍较明显。

从城市能级看，一线城市新增挂牌增幅最大（+15.68%），新一线城市增幅最小（+4.63%），二三线城市增幅在8-9%之间。一线城市挂牌存量降幅最小（-0.23%），三四线城市降幅最大（-5.31%），城市能级越低，挂牌量降幅越大。

二、价格走势：持续下行，预期分歧加剧

2026年上半年，二手房价格呈现"持续下行、找房均价降幅大于挂牌均价、价差扩大"的特征。挂牌均价同比下降10.11%，找房均价降幅更大（11.67%），表明用户更倾向于浏览价格较低的房源。挂牌均价与找房均价的价差扩大15.89%，供需价格预期分歧明显加大，价格调整趋势延续。

从城市能级看，一线城市挂牌均价降幅相对温和（-9.18%），三四线城市降幅最大（-9.66%），各能级价格降幅都在9%左右，降幅相对均衡。一线城市价格优势明显，均价是新一线城市的3倍。

三、市场效率：去化速度变慢，分化加剧

2026年上半年，市场效率呈现"去化速度变慢、一线城市压力最大、新一线城市相对稳定"的特征。全国平均挂牌时长延长4.55%，从92.1天增至96.3天，增加4天，市场流动性下降，卖方压力增加。

从城市能级看，一线城市挂牌时长最长（110.1天），去化最慢，涨幅最大（+5.41%）；新一线城市时长最短（89天），去化最快且变化最小（+0.57%）；三四线城市涨幅较大（+5.70%），去化明显变慢。一线城市和三四线城市去化压力较大。

四、市场观察与展望：政策支撑延续，分化风险加剧

成交量验证：政策引导市场回暖逻辑成立。基于13个重点城市成交验证，2026年上半年重点城市成交量环比普遍提升（92.3%），一线城市率先回暖（上海同比+12.00%，北京同比+2.98%），强二线城市成交量提升（苏州同比+16.60%，宁波同比+18.17%，厦门同比+20.07%），政策引导市场回暖的逻辑成立。

政策延续支撑预期增强：2026年6月中央层面多次表态"着力稳定房地产市场"，《求是》刊文首次将"稳定房地产"与"消费信心负向螺旋"绑定，何立峰副总理河南调研再次强调稳定房地产市场。下半年稳楼市政策将延续，政策力度、覆盖范围、导向方向将延续，市场稳定预期增强。

下半年展望：市场稳定回暖，分化风险加剧。下半年市场可能呈现"政策支撑延续、市场稳定回暖、分化风险加剧"的特征。政策支撑延续，一线城市可能继续回暖；市场稳定回暖，至少能够稳定上半年的成果；分化风险加剧，价格下行风险延续，去化压力分化，城市分化加剧，需谨慎应对。

第一章：市场综述

1.1 市场规模：供给端活跃，存量端稳定

2026年上半年，中国二手房市场呈现出"供给端持续活跃、存量端保持稳定、观望情绪有所缓解但需求端仍显谨慎"的复杂格局。这一市场特征的形成，既有政策持续松绑带来的供给释放，也有价格下行过程中买卖双方预期分歧的深化。

供给端活跃：全国新增挂牌量同比增长8.25%，累计达到6,352,831套，表明市场供给端持续活跃，房源新增速度加快。这一增长主要源于两个方面：一是政策松绑后，部分观望已久的卖方选择入市，释放改善型需求；二是价格下行过程中，部分卖方选择降价挂牌，加快去化节奏。从城市能级看，一线城市新增挂牌增幅最大（+15.68%），主要受政策放开带动；新一线城市增幅最小（+4.63%），表明供给释放相对温和；二三线城市增幅在8-9%之间，供给端相对活跃。

存量端稳定：全国挂牌存量微降0.72%，平均挂牌量从2,569,528套降至2,551,046套，基本保持稳定，去化压力温和。这一数据表明，尽管新增挂牌量增长8.25%，但去化速度基本匹配，市场供需关系相对平衡。从城市能级看，一线城市挂牌存量降幅最小（-0.23%），表明去化速度基本匹配新增速度；三四线城市降幅最大（-5.31%），表明去化速度略快于新增速度，存量压力有所缓解。

观望情绪缓解但需求谨慎：观望指数下降4.74%，从64.35降至61.26，表明购房者观望情绪有所缓解，但找房热度仍降2.93%，从72.55降至70.42，需求端观望情绪仍较明显。这一矛盾特征反映出，尽管政策松绑带来观望情绪缓解，但价格下行过程中，买方仍持谨慎态度，观望与入市并存。

数据来源：58安居客研究院综合整理，2026年6月数据截止28日

1.2 价格走势：持续下行，预期分歧加剧

2026年上半年，二手房价格呈现"持续下行、找房均价降幅大于挂牌均价、价差扩大"的特征，这一趋势反映出供需双方价格预期的显著分歧，以及价格调整的深度进行。

价格持续下行：全国挂牌均价同比下降10.11%，从12,130元/㎡降至10,899元/㎡，价格持续下行趋势明显。找房均价降幅更大（11.67%），从11,463元/㎡降至10,124元/㎡，表明用户更倾向于浏览价格较低的房源，价格敏感度提高。这一数据反映出，价格下行过程中，买方的价格预期进一步下调，供需价格预期分歧加剧。

找房均价降幅大于挂牌均价：找房均价降幅（11.67%）大于挂牌均价降幅（10.11%），表明用户浏览房源的价格重心进一步下移，更倾向于关注低价房源。这一特征反映出，买方在价格下行过程中更加谨慎，倾向于寻找性价比更高的房源，供需双方的价格预期差异扩大。

价差扩大，预期分歧加剧：挂牌均价与找房均价的价差扩大15.89%，从667元/㎡增至775元/㎡，供需价格预期分歧明显加大。这一数据表明，卖方挂牌价格与买方浏览价格之间的差距扩大，买卖双方价格预期分歧加剧，价格调整的深度进行，下半年价格仍可能继续下行。

城市能级价格特征：一线城市挂牌均价降幅相对温和（-9.18%），从48,078元/㎡降至43,720元/㎡，价格优势明显，降幅相对可控；三四线城市降幅最大（-9.66%），从8,072元/㎡降至7,294元/㎡，价格调整幅度较大。各能级价格降幅都在9%左右，降幅相对均衡，表明价格下行趋势在全国范围内同步进行，未出现明显的城市分化。

数据来源：58安居客研究院综合整理

1.3 市场活跃度与效率：双重拐点指向市场均衡 

2026年上半年，二手房市场活跃度与效率呈现出"活跃度拐点显现、效率拐点延续"的双重特征，这一组合指向市场正在从"卖方市场"向"买方市场"的均衡过渡。

活跃度拐点显现：找房热度下降2.93%，从72.55降至70.42，市场活跃度略有降低，但降幅温和。这一数据表明，尽管观望指数下降4.74%，但找房热度仍降2.93%，需求端观望情绪仍较明显，但降幅温和，活跃度拐点显现。从城市能级看，新一线城市降幅最大（-4.10%），一线城市降幅次之（-3.82%），三四线城市降幅最小（-2.10%），城市能级越高，活跃度降幅越大。这一特征反映出，一线城市和新一线城市受政策放开影响较大，活跃度波动明显；三四线城市受政策影响相对较小，活跃度相对稳定。

效率拐点延续：挂牌时长延长4.55%，从92.1天增至96.3天，增加4天，市场去化速度变慢，流动性下降，卖方压力增加。这一数据表明，市场效率拐点延续，去化速度持续变慢，卖方压力增加。从城市能级看，一线城市挂牌时长最长（110.1天），去化最慢，涨幅最大（+5.41%）；新一线城市时长最短（89天），去化最快且变化最小（+0.57%）；三四线城市涨幅较大（+5.70%），去化明显变慢。一线城市和三四线城市去化压力较大，新一线城市相对稳定。

双重拐点的市场含义：活跃度拐点显现+效率拐点延续的组合，表明市场正在从"卖方市场"向"买方市场"的均衡过渡。活跃度拐点显现，表明需求端观望情绪有所缓解，但降幅温和，买方仍持谨慎态度；效率拐点延续，表明去化速度持续变慢，卖方压力增加。这一组合指向市场正在向均衡过渡，供需双方预期分歧加剧，市场调整深度进行。

数据来源：58安居客研究院综合整理

第二章：成交量实证验证

为验证之前关于"成交量可能提升"的推断，我们提取了全国13个重点城市二手房成交数据进行验证。数据提取优先采用住宅数据，若无则用商品房数据。其中广州为住宅数据，截止2026年5月，采用5个月对比逻辑；其他城市截止2026年6月28日，采用6个月对比逻辑。

2.1 重点城市成交量验证：92.3%城市环比提升

实际成交数据显示，2026年上半年，全国重点城市成交量呈现"环比普遍提升、同比分化明显"的特征，验证了政策引导市场回暖的逻辑。在具备完整对比数据的13个重点城市中，成交量环比提升的城市占比达92.3%。

环比验证：92.3%城市成交量环比提升。2026年上半年vs 2025年下半年，13个重点城市中有12城市成交量环比提升，占比92.3%，仅广州环比下降1.38%。其中，厦门环比提升33.36%，苏州环比提升28.74%，杭州环比提升27.39%，南京环比提升22.41%，宁波环比提升15.39%，上海环比提升16.43%，北京环比提升7.62%，深圳环比提升5.43%，东莞环比提升5.31%，佛山环比提升3.05%，青岛环比提升14.29%，成都环比提升6.67%。

同比验证：一线城市率先回暖，二三线城市分化明显。2026年上半年vs 2025年上半年，一线城市成交量同比提升明显：上海同比提升12.00%，北京同比提升2.98%，深圳同比微降-2.48%。二三线城市分化明显：苏州同比提升16.60%，宁波同比提升18.17%，厦门同比提升20.07%，东莞同比提升15.63%，佛山同比提升4.81%，青岛同比微降-3.24%；成都同比微降-4.26%，杭州同比微降-2.50%，南京同比微降-1.91%。

广州单独验证（5个月对比）：广州采用5个月对比逻辑，2026年1-5月成交量40,073套，同比下降8.48%（vs 2025年1-5月43,785套），环比微降1.38%（vs 2025年7-11月40,632套）。广州数据表明，成交量同比有所下降，但环比基本持平，去化压力较大。

数据来源：58安居客研究院综合整理，基于13个重点城市成交数据，广州采用5个月对比逻辑，其他城市6个月对比，2026年6月数据截止28日

2.2 验证结论：政策引导市场回暖逻辑成立

实际成交数据验证了政策引导市场回暖的逻辑，但修正了之前的推断逻辑。原推断"挂牌量下降+新增挂牌增长→成交量提升"被实际数据修正为"挂牌存量下降→去化压力增加→成交量分化"。

验证结论1：92.3%城市成交量环比提升，政策引导市场回暖逻辑成立。实际成交数据显示，2026年上半年vs 2025年下半年，13个重点城市中有12城市成交量环比提升，占比92.3%，仅广州环比下降1.38%。政策放开时间（2025年北京放开、2026年2月上海放开、4月深圳放开、5月二线城市放开）与市场回暖时间（2026年初北上率先放量、上半年成交量环比提升）高度吻合，政策先行引导市场回暖的逻辑成立。

验证结论2：一线城市率先回暖，二三线城市分化明显。一线城市成交量同比提升明显：上海同比提升12.00%，北京同比提升2.98%，深圳同比微降2.48%。二三线城市分化明显：苏州同比提升16.60%，宁波同比提升18.17%，厦门同比提升20.07%，东莞同比提升15.63%；成都同比微降4.26%，杭州同比微降2.50%，南京同比微降1.91%。一线城市率先回暖，二三线城市分化明显，政策引导市场回暖的逻辑在城市能级层面得到验证。

验证结论3：修正原推断逻辑，挂牌存量下降→去化压力增加→成交量分化。原推断"挂牌量下降+新增挂牌增长→成交量提升"被实际数据修正为"挂牌存量下降→去化压力增加→成交量分化"。实际数据显示，挂牌存量下降0.72%，但去化压力增加（挂牌时长延长4.55%），成交量分化明显（一线城市率先回暖，二三线城市分化）。修正后的逻辑表明，挂牌存量下降反映去化压力增加，但成交量分化明显，政策引导市场回暖的逻辑在城市层面得到验证。

广州单独验证：5个月对比逻辑。广州采用5个月对比逻辑，2026年1-5月成交量40,073套，同比下降8.48%（vs 2025年1-5月43,785套），环比微降1.38%（vs 2025年7-11月40,632套）。广州数据表明，成交量同比有所下降，但环比基本持平，去化压力较大。广州挂牌时长最长（119天），涨幅最大（+10.52%），去化压力最大，成交量同比下降8.48%，验证了"挂牌存量下降→去化压力增加→成交量分化"的逻辑。

第三章：政策逻辑验证

为验证政策引导市场回暖的逻辑，我们梳理了政策时间线与市场反馈时间线，验证政策先行引导市场回暖的因果关系。

3.1 政策时间线：从一线城市到全国层面

2025年至2026年上半年，房地产政策呈现"一线城市率先放开→二线城市跟进→全国层面表态支撑"的梯度特征，政策力度递增，覆盖范围递增。

2025年8月：北京率先放开限购。北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年8月9日起施行。核心内容包括：符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数；京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。政策特征：五环外购房门槛大幅降低，释放改善型需求；公积金贷款支持力度加大（二套房最高额度60万→100万，首付比例35%→30%）。

2025年12月：北京进一步优化购房政策。北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行。核心内容包括：放宽非京籍购房条件（购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由"3年"调减为"2年"；购买五环外商品住房的，由"2年"调减为"1年"）；支持多子女家庭住房需求（二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房）；优化个人住房信贷政策（银行业金融机构不再区分首套住房和二套住房）；加大公积金支持力度（二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%）。

2026年2月：上海放开限购。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行。核心内容包括：缩短非沪籍购房社保/个税年限（购买外环内住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满1年及以上）；非沪籍可在外环内增购1套住房（连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，可在外环内增购1套住房）；持居住证满5年可买1套住房（持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明）；提高公积金贷款额度（缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑政策，最高贷款额度可达324万元）。

2026年4月：深圳放开限购。深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2026年4月30日起施行。核心内容包括：福田区、南山区、宝安区新安街道增购1套住房（符合购房条件的居民家庭可在核心区域增购1套住房，深户可购买3套商品住房，非深户满1年社保可购买2套商品住房）；持居住证可买1套住房（持有有效深圳经济特区居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区、宝安区新安街道范围内购买1套商品住房，无需提供缴纳社保或个税证明）；提高公积金贷款额度（缴存职工单独申请70万元；缴存职工共同申请130万元；购买首套住房上浮60%，初婚初育家庭上浮50%，有两个及以上子女家庭上浮70%，购买保障性住房上浮40%，最高可上浮170%，即缴存职工家庭最高可贷351万元）。

2026年5月：二线城市全面放开限购。杭州、西安、成都、武汉、苏州、南京、合肥等强二线城市集体跟进，取消限购、放宽限售、提高公积金额度。杭州、西安（2026年5月9日）：全域取消限购（外地户籍居民购房无需提供社保或个税证明，不限套数、不限区域）；武汉（2026年5月）："汉七条"新政（跨区购房可按首套认定，本区无房即算首套；首付比例大幅降低，首付比例从二套4成降至2成，贷款利率同步下浮）；苏州（2026年5月6日）：提高公积金额度（个人最高150万元，家庭最高200万元；购买绿色建筑、改善型住宅、现房可上浮20%-50%）。

3.2 市场反馈验证：政策先行引导市场回暖

市场反馈时间线与政策时间线高度吻合，验证了政策先行引导市场回暖的逻辑。

2026年初：北上二手房率先放量。2026年2月，上海二手住宅成交量创近五年新高；2026年初，北京二手房成交量达过去15个月最高水平。市场反馈时间与政策放开时间高度吻合：2025年8月北京放开限购 → 2026年初北京市场回暖；验证了政策先行引导市场回暖的逻辑。

2026年上半年：成交量环比普遍提升。实际成交数据显示，2026年上半年vs 2025年下半年，13个重点城市中有12城市成交量环比提升，占比92.3%，仅广州环比下降1.38%。上海成交量环比提升16.43%，北京环比提升7.62%，深圳环比提升5.43%；苏州环比提升28.74%，宁波环比提升15.39%，厦门环比提升33.36%，南京环比提升22.41%，杭州环比提升27.39%，成都环比提升6.67%，东莞环比提升5.31%，佛山环比提升3.05%，青岛环比提升14.29%。市场反馈时间与政策放开时间高度吻合：2026年2月上海放开限购 → 2026年上半年上海成交量同比提升12%；2026年4月深圳放开限购 → 2026年上半年深圳成交量环比提升5.43%；2026年5月二线城市放开限购 → 2026年上半年苏州成交量同比提升16.60%，南京成交量环比提升22.41%；验证了政策先行引导市场回暖的逻辑。

政策与市场关系验证：政策先行 → 市场反馈。政策时间线与市场反馈时间线高度吻合，验证了政策先行引导市场回暖的逻辑。政策放开时间（2025年北京放开、2026年2月上海放开、4月深圳放开、5月二线城市放开）与市场回暖时间（2026年初北上率先放量、上半年成交量环比提升）高度吻合，因果关系明确，政策引导市场回暖的逻辑成立。

3.3 中央政策延续支撑信号

2026年6月，中央层面多次表态"着力稳定房地产市场"，释放政策延续支撑信号，下半年稳楼市政策将延续。

2026年6月18日：《求是》刊文《以更大力度提振消费》。文章深刻剖析当前消费市场的特征与挑战，首次将"稳定房地产"与"资产价格下跌对消费信心的负向螺旋"绑定，首次将居民资产稳定纳入提振消费框架。核心内容：近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹"家底变薄了"，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎；要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气。政策意义：政策重心转向，从应对行业风险转向直接修复居民部门财务健康；房地产定位升级，稳定房地产市场是关乎民生和消费信心的全局性问题；政策延续支撑信号明确，下半年稳楼市政策将延续。

2026年6月21-23日：何立峰副总理河南调研表态。国务院副总理何立峰6月21日至23日在河南安阳、新乡等地调研。核心表态：要进一步丰富消费场景，提高产品和服务质量，增强居民消费意愿，更好满足群众高品质生活需求；要有效防范化解重点领域风险，有力有序推进地方融资平台退出和改革转型，持续推动地方中小金融机构改革化险，着力稳定房地产市场；及时研究帮助企业解决面临的实际问题的举措，着力稳定和提振市场预期，以更大力度和更实举措做好各项经济工作。政策意义：再次强调"着力稳定房地产市场"；要求"着力稳定和提振市场预期"；政策仍有支撑市场的意愿；下半年政策延续预期增强。

第四章：城市能级分化洞察

2026年上半年，一线城市与二三线城市市场表现分化明显，一线城市成交量率先回暖，但去化压力分化；二三线城市活跃度回升但效率分化。

4.1 一线城市：成交量回暖但去化压力分化

一线城市成交量率先回暖，但去化压力分化明显，深圳表现最佳，广州去化压力最大。

成交量表现：上海、北京率先回暖，深圳微降，广州下降。上海成交量同比提升12.00%（2026H1 145,669套 vs 2025H1 130,066套），北京同比提升2.98%（2026H1 90,601套 vs 2025H1 87,981套），深圳同比微降2.48%（2026H1 29,289套 vs 2025H1 30,033套），广州同比下降8.48%（2026年1-5月 40,073套 vs 2025年1-5月 43,785套，5个月对比）。上海、北京率先回暖，主要受政策放开带动；深圳微降，表明市场调整仍在进行；广州下降，去化压力最大。

挂牌量表现：上海、北京下降，广州、深圳增长。上海挂牌量下降16.83%（2026H1 118,378套 vs 2025H1），北京下降12.23%（2026H1 64,081套 vs 2025H1），广州增长4.83%（2026H1 45,842套 vs 2025H1），深圳增长7.62%（2026H1 71,407套 vs 2025H1）。上海、北京挂牌量下降，表明供给收缩，去化速度基本匹配新增速度；广州、深圳挂牌量增长，表明供给增加，去化压力分化。

新增挂牌表现：深圳大幅增长，上海大幅下降。深圳新增挂牌增幅最大（+27.63%），市场供给活跃；上海新增挂牌降幅最大（-22.72%），供给收缩；北京新增挂牌下降10.56%，供给稳定；广州新增挂牌微增3.78%，供给温和增长。

挂牌时长表现：深圳去化加快，广州去化最慢。深圳挂牌时长下降7.34%（2026H1 116.1天 vs 2025H1），去化加快，市场效率提升；广州挂牌时长最长（119天），涨幅最大（+10.52%），去化最慢；北京挂牌时长涨幅最大（+14.33%），去化明显变慢；上海挂牌时长延长8.14%，去化变慢。

综合评价：深圳表现最佳，广州去化压力最大。深圳表现最佳：供给活跃（+27.63%）、价格降幅最小（-8.56%）、去化加快（-7.34%）；广州去化压力最大：挂牌时长最长（119天）、涨幅最大（+10.52%）、成交量同比下降8.48%；上海供给收缩：挂牌量降幅最大（-16.83%）、新增降幅最大（-22.72%）；北京去化恶化：挂牌时长涨幅最大（+14.33%）。

数据来源：58安居客研究院综合整理，广州采用5个月对比逻辑

4.2 二三线城市：活跃度回升但效率分化

二三线城市活跃度回升，但效率分化明显，强二线城市成交量提升，其他城市分化。

成交量表现：强二线城市成交量提升，其他城市分化。苏州成交量同比提升16.60%（2026H1 36,247套 vs 2025H1 31,087套），宁波同比提升18.17%（2026H1 36,700套 vs 2025H1 31,057套），厦门同比提升20.07%（2026H1 12,819套 vs 2025H1 10,676套），东莞同比提升15.63%（2026H1 17,199套 vs 2025H1 14,874套），佛山同比提升4.81%（2026H1 28,312套 vs 2025H1 27,012套）；成都同比微降4.26%（2026H1 117,551套 vs 2025H1 122,784套），杭州同比微降2.50%（2026H1 37,920套 vs 2025H1 38,892套），南京同比微降1.91%（2026H1 47,595套 vs 2025H1 48,523套）。强二线城市（苏州、宁波、厦门、东莞）成交量提升明显，政策放开后市场回暖；其他城市（成都、杭州、南京）微降，市场调整仍在进行。

找房热度表现：降幅分化，三四线城市降幅最小。二线城市找房热度68.88，同比降3.73%；三四线城市找房热度72.54，同比降2.10%。三四线城市降幅最小，活跃度相对稳定；二线城市降幅中等，活跃度下降温和。城市能级越低，找房热度越高，降幅越小，三四线城市活跃度相对稳定。

挂牌时长表现：效率分化，三四线城市压力较大。二线城市挂牌时长90.5天，同比增4.25%；三四线城市挂牌时长100.6天，同比增5.70%。三四线城市涨幅较大，去化明显变慢；二线城市涨幅中等，去化变慢。三四线城市去化压力较大，二线城市相对温和。

综合评价：强二线城市回暖，三四线城市压力较大。强二线城市（苏州、宁波、厦门、东莞）成交量提升明显，政策放开后市场回暖；其他城市（成都、杭州、南京）微降，市场调整仍在进行。三四线城市找房热度降幅最小，活跃度相对稳定，但挂牌时长涨幅最大，去化压力较大。二三线城市分化明显，政策引导市场回暖的逻辑在强二线城市得到验证，其他城市调整仍在进行。

数据来源：58安居客研究院综合整理

第五章：下半年展望与风险提示

5.1 政策延续支撑预期增强 

2026年6月，中央层面多次表态"着力稳定房地产市场"，释放政策延续支撑信号，下半年稳楼市政策将延续。

政策支撑延续信号明确：《求是》6月18日刊文《以更大力度提振消费》，首次将"稳定房地产"与"资产价格下跌对消费信心的负向螺旋"绑定，强调"要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场"；何立峰副总理6月21-23日河南调研，再次强调"着力稳定房地产市场"和"着力稳定和提振市场预期"。中央表态表明政策仍有支撑市场的意愿，下半年稳楼市政策将延续。

市场稳定预期增强：2026年上半年成交量环比普遍提升（重点城市92.3%），一线城市率先回暖（上海同比+12%，北京同比+2.98%），强二线城市成交量提升（苏州同比+16.60%，宁波同比+18.17%，厦门同比+20.07%）。政策引导市场回暖的逻辑成立，政策支撑到位，引导市场变化。下半年至少能够稳定上半年的成果，甚至可能逐步扩散。

政策延续支撑的三个维度：一是政策力度延续，一线城市放开限购后，政策力度可能继续加大（公积金贷款额度提高、首付比例降低）；二是政策覆盖延续，一线城市放开后，二三线城市可能继续跟进（取消限购、放宽限售）；三是政策导向延续，中央表态"着力稳定房地产市场"表明政策导向明确，下半年稳楼市政策将延续。

5.2 市场稳定预期与风险提示

政策延续支撑预期增强，但市场仍面临价格下行、去化压力分化、城市分化加剧等风险，需谨慎应对。

市场稳定预期：政策支撑延续，市场稳定预期增强。2026年上半年重点城市成交量环比普遍提升（92.3%），一线城市率先回暖，强二线城市成交量提升，政策引导市场回暖的逻辑成立。下半年至少能够稳定上半年的成果，甚至可能逐步扩散。政策延续支撑的三个维度表明，政策力度、覆盖范围、导向方向将延续，市场稳定预期增强。

风险提示1：价格下行风险延续：挂牌均价同比下降10.11%，找房均价降幅更大（11.67%），价差扩大15.89%，供需价格预期分歧加剧。价格下行趋势可能延续至下半年，买卖双方预期分歧加大，价格调整深度进行。如果政策支撑延续，价格下行速度可能放缓，但调整趋势仍将持续。

风险提示2：去化压力分化风险：挂牌时长延长4.55%，一线城市去化最慢（110天），涨幅最大（+5.41%）；广州去化压力最大（挂牌时长119天，涨幅+10.52%，成交量同比下降8.48%）；三四线城市去化压力较大（挂牌时长涨幅+5.70%）。去化压力分化明显，一线城市和三四线城市压力较大，新一线城市相对稳定。如果政策支撑延续，去化压力可能缓解，但分化风险仍将持续。

风险提示3：城市分化加剧风险：一线城市成交量率先回暖，但去化压力分化；强二线城市成交量提升，但其他城市微降；三四线城市活跃度相对稳定，但去化压力较大。城市分化加剧，一线城市率先回暖，二三线城市分化明显。如果政策支撑延续，城市分化可能延续，一线城市可能继续回暖，二三线城市可能分化加剧。

5.3 下半年市场展望

基于政策延续支撑预期与市场稳定预期，下半年市场可能呈现"政策支撑延续、市场稳定回暖、分化风险加剧"的特征。

展望1：政策支撑延续：中央表态"着力稳定房地产市场"表明政策导向明确，下半年稳楼市政策将延续。政策力度可能继续加大（公积金贷款额度提高、首付比例降低），政策覆盖可能继续扩散（二三线城市跟进），政策导向明确（稳定房地产市场）。政策延续支撑的三个维度表明，下半年政策支撑将延续，市场稳定预期增强。

展望2：市场稳定回暖：2026年上半年重点城市成交量环比普遍提升，一线城市率先回暖，强二线城市成交量提升，政策引导市场回暖的逻辑成立。下半年至少能够稳定上半年的成果，甚至可能逐步扩散。政策延续支撑预期增强，市场稳定预期增强，一线城市可能继续回暖，二三线城市可能分化加剧。

展望3：分化风险加剧：一线城市成交量率先回暖，但去化压力分化；强二线城市成交量提升，但其他城市微降；三四线城市活跃度相对稳定，但去化压力较大。城市分化加剧，一线城市可能继续回暖，二三线城市可能分化加剧。价格下行风险延续，去化压力分化风险延续，城市分化加剧风险延续。

综合判断：政策延续支撑预期增强，市场稳定预期增强，但价格下行、去化压力分化、城市分化加剧等风险仍将持续。下半年至少能够稳定上半年的成果，甚至可能逐步扩散，但分化风险加剧需谨慎应对。

核心结论：政策先行引导市场回暖的逻辑成立，政策延续支撑预期增强，市场稳定预期增强。下半年至少能够稳定上半年的成果，甚至可能逐步扩散，但价格下行、去化压力分化、城市分化加剧等风险仍将持续，需谨慎应对。 第 12 页 2026年上半年中国二手房市场深度研究报告 | 58安居客研究院 数据来源与免责声明 数据来源：本报告数据来源于58安居客研究院综合整理，包括全国走势数据、101城市汇总数据、成交数据、政策原文等。所有数据均经过严格审核和验证，确保数据准确性和可靠性。