餐饮商业新观察-上海篇《核心商圈调研报告》上海核心商圈餐饮数据调研报告 覆盖商场定位与体量、租金与营收、客群画像、餐饮品牌与客单价、招商筛选逻辑、运营与营销举措、调改动向、关键风险与机会 一、城市级数据概览 2025年餐饮收入单月同比：10月首次回正（+2.1%） 全市餐饮门店规模：重回800万家 全国餐饮人均消费：34.7元（2025Q3，全国数据非上海单独） 人均千元高档餐厅：近三年减少40% 上海入境消费：150亿美元，同比+35% 政策支持：市商务高质量发展专项资金（2026年申报指南已发布）；10部门联合《关于进一步优化上海餐饮企业发展环境的若干措施》；7部门联合《关于上海市提升街区商业活力的若干措施》 二、顶级商圈（人均500+） 2.1 国金中心ifc · 产业筛选 开发商：新鸿基地产 ｜ 体量：约11万㎡ ｜ 零售额：约133亿元（2024年） 客群：楼上聚集华安基金、交银施罗德、重阳投资等资管巨头；金融精英、商务宴请人群、高净值外籍人士、入境游客 餐饮品牌：楼上荟馆1023元｜利苑377-600元（商务宴请安全牌）｜甬府尊鲜300-500元｜南麓荟馆300-500元｜嫣花叁玥300-500元｜苏浙总会250-464元｜花厨263元｜鼎泰丰98元起（负一楼，唯一低于300元） 筛选逻辑：①必须有米其林/黑珍珠背书 ②客单价底线300元 ③同食材不同味型覆盖不同口味偏好。不是在“招餐饮”，是在“攒能级” 机会：金融产业基本盘稳固，商务宴请需求刚性；入境消费+35%，ifc是国际客群核心场景 风险：千元餐厅减少40%，高端市场整体承压；3-4楼门槛极高，品牌必须自带“能级” 2.2 恒隆广场 · 生活方式筛选 开发商：恒隆地产 ｜ 2025年商场收入：16.61亿元 ｜ 出租率：96% ｜ 零售额变化：-8%（重奢承压） 客群：重奢消费者、高净值家庭、商务精英；30岁以下年轻客群增长23%（策展式营销） 餐饮动向：2025年新入驻晶采轩、PAKU；尝试引入云南特色野生食材茶饮等年轻轻餐饮 筛选逻辑：餐饮从重奢“配套”升级为“全时段用餐目的地”；快闪试水机制筛选品牌；招商逻辑从“你够不够格”变成“你能不能帮恒隆留住更多人” 运营举措：策展式营销吸引年轻客群；“恒隆会”会员体系覆盖内地8座恒隆广场 风险：重奢零售额-8%；写字楼租金连跌2年（2025年5.4亿 vs 2023年峰值6.5亿，-17%） 2.3 外滩BFC · 场景筛选 开发商：复星集团 ｜ 商业形态：北区独栋商业街区+南区集中式商场 客群：高净值商务宴请人群、外滩高端消费群体、“江景+美食”体验客群、入境游客 餐饮品牌：DA VITTORIO 2000-3000元（米其林二星，意大利三星总号上海分号）｜菁禧荟1280元（黑珍珠二钻）｜新荣记700元+｜遇外滩700元｜泰珍荟500-800元｜PrimoTable 800-1200元｜上海滩餐厅300-500元｜食好點·臻品300-500元（新入驻） 筛选逻辑：品牌必须撑得起“外滩江景”场景溢价；人均300元以下几乎无生存空间；DA VITTORIO靠窗位需提前半个月预订，江景=客单价组成部分 风险：千元餐厅减少40%，“千元餐厅集群”面临市场压力；外滩游客“打卡不消费”问题 2.4 张园 · 策展稀缺型 运营方：静安区政府+太古地产等 ｜ 开业：2022年西区开放 ｜ 日均客流：3万人次（五一高峰9.2万） 东区计划：2026年6月首开区亮相，2027年底全面开放 特殊功能：专用保税仓+离境退税集中退付点 餐饮品牌：ORTENSIA 1000-1844元（巴黎米其林一星海外落地）｜希思黎之家200-300元 筛选逻辑：餐饮是配角不是主角；筛选标准是“品牌故事能不能和石库门对话”；极度稀缺带来极高势能 运营数据：春节客流+145%，28家商户营业额+137%，消费额+140%，单日最高客流近13万 风险：餐饮话语权和经营面积受限；策展式商业客流波动大，依赖活动驱动 2.5 环贸iapm 开发商：新鸿基 ｜ 年销售额：突破百亿 ｜ 核心业态：重奢+潮流+夜行概念 动向：MUJI旗舰店撤店，跌出顶奢第一梯队；新鸿基通过引入流量餐饮和强化潮流业态应对 风险：品牌势能下降，主力品牌流失信号 三、中高端商圈（人均200-400） 3.1 兴业太古汇 · 集中型 开发商：太古地产 ｜ 零售额变化：+49.6%（2025年），+81.5%（2026Q1） 餐饮品牌：森Sen·Chill 260元｜三清潭烧鹅230元（2025必吃榜）｜福祿居200元｜華府Deluxe 188元｜老吉士170元（2025必吃榜） 筛选逻辑：客单集中在170-260元，吃“零售溢出”红利（LV“路易号”全球最大旗舰店落地） 风险：客群结构剧变，白领基本盘可能被稀释；零售额增长主要由LV驱动，餐饮需独立验证 3.2 前滩太古里 · 哑铃型 开发商：太古地产 ｜ 2025Q1销售额变化：+14.7% ｜ 核心概念：“用心好生活”（Wellness） 餐饮品牌：柴门荟400+｜山海潮400-500｜甬府尊鲜300-500｜半山腰250｜福禧楼250｜山石榴130｜庆春朴门100-120｜丼丼屋90 筛选逻辑：高端宴请和大众调性两头强，中间段200-300元薄弱。“要么请客有面子，要么日常有调性” 风险：中间段品牌定位尴尬；部分高端品牌撤出 3.3 K11 · 高低搭配型 开发商：新世界发展 ｜ 扩展计划：2027年新增K11 ELYSEA（13万㎡），“双子星”联动 餐饮品牌：圆鑫150-200元｜Professor Lee 150元｜BARBARIAN 150-200元｜阿吾罗120元｜碟春100元｜心樂麵館40元 筛选逻辑：40元到200元跨度极大，用低价餐饮引流，用艺术体验留人。“艺术平民化” 风险：新世界发展整体财务承压；中间段品牌容易被挤压 3.4 静安嘉里中心 · 金字塔型（编排品牌） 开发商：嘉里建设 ｜ 核心定位：高端生活方式+国际餐饮+节庆体验 ｜ B1白领餐厅日均客流：1500人次 餐饮品牌（从高到低）：楼上荟馆760元｜1515牛排馆624元｜Takumi 459元｜醉东316元｜逸谷会280元｜柿合缘256元｜甬府小鲜200+｜六月半198元｜南里晓宴148元｜四面泰146元｜食川非川100+｜PIER39 93元｜胡麻80-100元｜臻味坊白领食堂20-30元 筛选逻辑：不是在筛选品牌，而是在“编排”品牌——B1层服务写字楼白领，4层服务商务宴请，1层服务年轻社交。全时段运转 运营举措：IP策展（哆啦A梦内地首展）；冬日旋转装置12年形成节庆IP效应；胡麻、红茶公司等网红品牌引流 风险：全时段运营对品牌要求高；150-300元区间竞争激烈 3.5 西岸梦中心 · 品质日常型 体量：16.2万㎡（商业约10万㎡）｜ 开业：2024年9月 ｜ 2025年客流：超1100万人次 ｜ 单日最高：10万+ 餐饮品牌：三清潭烧鹅230元（从兴业太古汇复制）｜喜鼎223元｜红雀围220元｜POETS泰狮168元｜锦府园152-182元｜哥哥の深夜食堂107元｜DM咖啡80元（日咖夜酒，晚间业绩+160%） 筛选逻辑：主力区间150-230元，无千元宴请也无50元快餐。“品质日常”和“滨水生活方式”定位匹配 运营举措：全年活动超300天；快闪慢闪“先试水再长驻”降低入驻风险 风险：户外商业“看天吃饭”；客群尚在培育期 四、大众流量商圈（人均150以下） 4.1 南京路商圈 客流峰值：节假日突破百万人次 ｜ 餐饮主力：人均50-100元 三玛璐酒家深度案例：1996年开业，28年本帮老店，人均60-80元。招牌红烧肉严选五花肉仅取中间50%，先焯水再蒸至定型，慢炖两小时。成本结构：食材40%、人力25%、房租20%。开在汉口路背街，低租金+现炒现烧差异化，不靠流量靠复购。7年必吃榜 4.2 新天地 节假日客流：约55万人次 ｜ 餐饮主力：人均100-200元 ｜ 特征：调性小酒馆、异国料理密集，社交场景驱动 4.3 日月光中心 特征：打浦桥地铁站上盖 ｜ 餐饮主力：人均50-100元 ｜ 代表：上海十二弄·本帮菜58元 ｜ B1-B2层大量快餐，上班族日常 五、租金与营收总览 国金中心ifc：新鸿基，零售额约133亿（2024年），上海重奢双龙头 恒隆广场：恒隆地产，租金收入16.61亿元，零售额-8%，出租率96% 港汇恒隆：恒隆地产，租金收入11.97亿元，销售额+20% 环贸iapm：新鸿基，销售额突破百亿，跌出顶奢第一梯队 兴业太古汇：太古地产，+49.6%（2025），+81.5%（2026Q1），LV大船驱动 前滩太古里：太古地产，+14.7%（2025Q1） 西岸梦中心：1100万+客流（2025年），开业首年 张园：消费额+140%（春节），策展式商业 港资特征：恒隆+港汇合计贡献恒隆内地商场收入超58%。港资租金普遍高于内资，但通过品牌调改维持96%+高出租率 六、宏观趋势与政策 趋势：2025年10月餐饮收入首次单月同比回正（+2.1%）；千元餐厅减少40%；入境消费150亿美元+35%；“质价比”风潮席卷；堂食体验回归 政策：2026年市商务高质量发展专项资金（餐饮项目）；10部门优化餐饮环境措施；7部门提升街区商业活力措施；静安区“街力”计划 品牌调改：入驻——恒隆（晶采轩、PAKU）、兴业太古汇（LV路易号、BALENCIAGA）、K11 ELYSEA（2026年下半年面市）；撤出——环贸iapm（MUJI旗舰店） 七、匹配逻辑总结 人均500+：国金ifc（产业筛选）、BFC（场景筛选）、恒隆（生活方式筛选）、张园（策展稀缺）→ 不同的“能级门票”→ 米其林/黑珍珠背书+稀缺食材+场景溢价 → 风险：高端市场整体承压 人均200-400：兴业太古汇（集中型）、前滩太古里（哑铃型）、K11（高低搭配型）、嘉里中心（金字塔型）、西岸梦中心（品质日常型）→ 不同的“模型结构”→ 调性+口味创新+社交场景 → 风险：中间段品牌竞争激烈 人均150以下：南京路背街、新天地、日月光 → 不同的“活法”→ 性价比+翻台率+品类辨识度 → 风险：利润薄，只能靠量撑 核心判断：选商圈就是选逻辑，不是选档次。好的商场在主动重塑客群——恒隆策展让年轻客群+23%，兴业太古汇LV大船让零售额+81.5%。你选的不是今天的商圈，是明天的逻辑。
