2026年4月，中国房地产市场迎来近三十年来最深刻的制度变革。住建部联合多部门发布新政，全国新出让住宅用地原则上全部实行现房销售，商品房预售制度正式终结，行业从“期房时代”迈入“现房时代”。与此同时，首套公积金贷款利率降至2.6%、商业贷款利率普遍低至3.0%-3.2%，信贷端持续让利；杭州、南京等地推出购房补贴、以旧换新贴息等刺激政策，楼市呈现温和复苏态势。
睿信咨询（北京睿信致成管理顾问有限公司）研究团队持续跟踪房地产行业月度动态，从政策变革、市场数据、区域分化、企业策略等维度进行系统梳理与研判。本文旨在为房地产开发企业、供应链管理者及购房者提供即时、精准的决策参考，助力各方在现房销售新时代中把握节奏、识别风险、捕捉机遇。行业现状与市场动态
2026年4月，房地产市场迎来多项历史性政策变革，行业格局正在经历深刻重构。最具标志性意义的是，4月1日住建部联合多部门发布重磅新政，全国新出让住宅用地原则上全部实行现房销售，延续近30年的商品房预售制度迎来历史性终结。这场变革采用“新老划断、因城施策”的渐进式原则，既保障市场平稳过渡，又从根源上重构行业交易规则，标志着中国房地产市场正式从“期房时代”迈入“现房时代”。
从市场数据来看，4月楼市整体呈现温和复苏态势。信贷端持续让利，首套公积金贷款利率降至2.6%，二套3.075%，商业贷款首套普遍低至3.0%—3.2%，大幅减轻购房者月供压力。存量房贷同步自动下调利率，无需业主主动申请，惠及数以千万计的存量房贷客户。3月LPR维持不变，1年期3.0%，5年期以上3.5%，连续10个月保持该水平，为市场提供了稳定的利率预期。
区域市场表现分化明显。杭州多个区域发布“购房+消费券”补贴活动，临安区对符合条件的购房者每套补贴10万元，钱塘区发放7.5万元至10万元普通消费券，政策力度较大。南京3月发布的“以旧换新”贴息政策持续发酵，对年底前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总额1%的贴息，全市贴息资金限额1亿元，有效激活了改善性需求。部分城市3月网签数据显示，月度网签量有望突破万套，市场活跃度明显提升。
关键政策与监管变化
4月最重磅的政策变化是现房销售制度的全面推行。自然资源部38号文正式落地，全国新增建设用地原则上不再审批经营性房地产项目，全面实行“增存挂钩”机制，优先盘活存量低效用地，严控大城市无序扩张。这意味着过去20年“靠卖地盖房拉动经济”的土地财政模式正式画上句号，楼市从“增量扩张”转向“存量优化”，核心区新房将逐步成为稀缺资源。
在住房品质标准方面，2026年新国标要求所有新建住宅层高不得低于3米，4层及以上必须设置电梯，卧室分户墙空气声隔声量不低于50分贝，楼板撞击声压级不高于65分贝。这些硬性标准的落地，将推动住宅产品向高品质方向升级，同时也将加速老旧住宅的价值分化。
税费政策方面，个人出售住房满2年免征增值税，不满2年税率由5%降至3%;换房个税退税政策延续至2027年底;契税政策保持优惠，按面积分档执行低税率。这一系列税费减免政策有效降低了住房交易成本，对激活二手房市场和改善性需求具有积极作用。
主要企业动向
在现房销售新政的冲击下，房企的开发模式和资金运营逻辑面临根本性调整。预售制度的退出意味着房企无法再依赖购房者预付款作为主要资金来源，对自有资金和融资能力的要求大幅提升。头部房企凭借较强的资金实力和品牌溢价，有望在新规则下获得竞争优势;而中小房企则面临更大的资金压力，行业集中度有望进一步提升。
部分房企积极布局城市更新赛道，将存量改造作为新的业务增长点。城市更新项目通常具有政策支持力度大、土地成本相对可控的特点，成为房企在增量市场收缩背景下的重要战略方向。海南全省谋划393个城市更新项目，深圳发布旧改新政优化配建要求，为房企参与城市更新提供了政策空间。
市场风险与机遇
后续展望与建议
展望二季度，房地产市场将在政策密集落地的背景下继续温和复苏。现房销售新政的全面推行将是行业最重要的结构性变量，其对市场供需格局的影响将在未来数年逐步显现。
当前利率处于历史低位，税费优惠政策窗口期有限，刚需和改善性购房者可把握当前时机。优先选择现房或准现房项目，规避期房交付风险。
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