万科在上海拿地,以该地块为例尝试分析下财报中一些数据的逻辑今天这跌的，干活的劲头都没了。索性爬上来叨叨两句。 今天有朋友说，保利创十年新低。 我忽然在想，保利都创十年新低了，那我万今年比保子还多跌了20个点，又创了多久？ 好奇心起来，就再也刹不住，于是问了问度娘。见图 上市以来....你是认真的吗？还能不能愉快的玩耍了？前阵子有人建议不要给AI说谢谢，我说你个头的谢谢啊。 不聊这个了，情绪发泄完了擦擦嘴角该吃饭还是要吃饭，该坚持还是要坚持。咱们聊聊数据。 大家昨天应该就知道了，万科联合体在上海宝山拿了一块地，花了19.39亿元。 有人说万科的权益是35%，有人说是40%多，不重要，反正是拿地了。 比较好玩的是这块地不是招拍挂，属于协议出让。我也问了下度娘为啥是协议出让，度娘也没说出个所以然。 还记得股东会时万科方面说的，去年的23块地全部属于盘活项目吗？今年的这十几块应该也是。 但我搜了搜，比较奇怪，似乎也不是已经拿了地又通过退换调盘活的项目。见图 这是万科在上海的项目，总共还有17个，其中还有储备用地的只有上海七宝和上海高福里这两个项目了。 昨天拿的这块地，属于宝山区，和四季隐秀项目比较近。有人说，这本身就是上海四季都会第八期的项目，四季隐秀是万科四季都会的第七期。 这是个旧改项目。巧合的是，前天也有朋友在留言区讨论过万科的另一个旧改大盘，广州的万科黄埔新城。 再次问了下度娘，万科黄埔新城项目，总建筑面积570万平。但在万科的财报里，数据差的十分遥远。 2024年年报，广州万科黄埔新城项目，权益63%，占地面积103739平方，规划计容建筑面积555760平方，截至24年竣工面积341121平方，储备130994平方。 2025年年报，广州万科黄埔新城项目，权益63%，占地面积103739平方，规划计容建筑面积768402平方，截至25年竣工面积378694平方，储备277951平方。 占地面积没变，计容增加了21万平。 2025年年报中，这个项目同步增加了另一块地，广州黄埔新城项目融主五地块。权益63%，占地20543平方，规划计容建筑面积107513平方。 但即使按最大的数据计算，也只有八十多万平方，远远达不到大家所说的570万平的数据。 更何况，万科财报中明确表示，“本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约 338.6 万平方米”。 即使不考虑一直在传的即将启动的南苑新村项目等等其他旧改项目，财报中显示的参与的旧改数据，也远远低于黄埔新城这一个项目的面积数据。 万科财报中显示，预付的181亿款项，主要包括预付地价款、土地保证金、工程款及设计费等。其中预付旧改项目的前期项目款金额为85.68亿元。 用预付的85.68亿，除以338.6万平，建面单方投入2530元，并不高。 如果黄埔新城的570万平方的数据是正确的，那财报中的数据没有显示或许还有另一种可能性，黄埔新城的剩余地块，还没有付钱。 那么这也意味着，这两年所谓的盘活的项目，并不必然如青岛森林公园项目那般，是已经花了钱的项目，只是被收回、调规、再挂牌摘地的程序。 果真如此，这隐藏了两种状态：一些项目，只是一直在跟进，但并没有花钱，万科的包袱，并没有大家想象的那般重。另外，拿下的这些一直在跟进的项目，是花了钱的，资金方面，也并不如大家想象的那般紧张。 当然还有一种可能。前期预缴的税费，因为后边的亏损，汇算之后需要退税。地方协商以地抵税的可能。 但无论是哪一种，都不见得是坏事，总归是补偿了水源。
