融创中国(01918.HK)投资报告:土地储备价值重估驱动十倍上涨空间

融创中国（01918.HK）投资报告：土地储备价值重估驱动十倍上涨空间

报告日期：2026年5月19日
当前股价：1.0港元/股
目标价（九个月）：15.27港元/股
预期涨幅：超14倍

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一、核心投资逻辑

融创中国当前总市值仅约166.79亿港元，而公司持有的未售土地储备货值高达约1.2万亿元人民币。截至2026年5月18日，全国住宅用地成交楼面均价已累计上涨13.16%，上海、深圳核心区涨幅更达到18%。按此计算，仅2026年前四个半月，融创土储价值便已净增1579亿至2160亿元人民币。这一增值额本身已超过公司当前总市值的10倍。当市场逐步认知并重估这一资产价值时，股价将从1港元向15港元以上迈进，实现超过10倍的上涨。

二、土地市场强势回暖，融创土储布局恰逢其盛

根据中指300城数据，2026年1月1日至5月18日，全国住宅用地成交楼面均价平均升幅为+13.16%。其中涨幅最显著的是上海、深圳核心区，同期升幅高达+18%。土地市场的升温并非短期波动，而是宽松货币政策、核心城市供地收缩以及开发商补库存需求共振的结果。展望未来九个月，核心城市优质宅地的稀缺性将进一步推高成交楼面价。

融创中国的土储结构高度契合这一趋势。公司约1.2万亿元未售货值中，近70%集中于一线及核心二线城市。这意味着，其土储的实际升值幅度将显著跑赢全国平均，更接近上海/深圳核心区的18%甚至更高。保守假设下，土储增值1579亿元；乐观假设下，增值2160亿元。无论哪个口径，绝对值都已超越公司当前港股市值的数倍。

三、土地增值对每股价值的直接映射

当前融创中国总股本为166.79亿股，今日收盘价1.0港元，市值166.79亿港元。汇率按1人民币≈1.1港元计算，将土地增值全部反映至股东权益：

· 按全国平均涨幅13.16%，土储增值1579亿元人民币，折合1737亿港元，每股对应增加10.41港元，目标价11.41港元。
· 按上海/深圳核心区涨幅18%，土储增值2160亿元人民币，折合2380亿港元，每股对应增加14.27港元，目标价15.27港元。

需要强调的是，以上测算仅计入了2026年1月至5月的土地自然升值，尚未包含以下额外价值：融创中国正常开发销售业务带来的利润、融创服务每年约68亿元营收的稳定现金流、文旅城运营每年约47亿元的收入贡献，以及未来九个月可能发生的进一步土地价格上涨。因此，15.27港元是一个保守且可达成的目标。

四、未来九个月的股价上行阶梯

从1港元到15港元以上，并非一蹴而就，但九个月的时间窗口提供了充分的催化剂。

2026年6月：约72.59亿美元MCB强制转股落地（转股价6.8港元），最大股权稀释利空彻底出清。市场此前因担心转股抛压而压制股价，落地后压制解除，股价将迅速修复至2港元以上。

2026年7-8月：半年报发布。2025年公司亏损已大幅收窄52%，2026年上半年随着交付恢复正常、毛利率回升，有望实现盈亏平衡甚至小幅盈利。基本面拐点确认，将吸引价值投资者进场，推动股价至4-6港元区间。

2026年9-10月：传统“金九银十”销售旺季叠加进一步的地产托底政策（降首付、降利率、核心城市放松限购），核心城市土地价格将继续上行。融创重仓的上海、深圳等地项目去化加速，土储增值从纸面收益转化为实际销售利润。股价升至8-10港元。

2026年11-12月：年末估值切换。市场以重估后的净资产为锚，给予融创0.5倍甚至0.8倍P/B（当前仅约0.05倍）。仅土地增值后的净资产就已超过每股15港元，股价随之站上15港元目标位。

五、结论：资产价值与股价之间的极端背离即将修复

当前1港元的股价，意味着市场认为融创中国的1.2万亿元土储几乎一文不值。然而，2026年前四个半月的土地市场数据已经证明：这些土储不仅存在，而且正在以13%至18%的速度增值。仅此一项增值，就相当于每股10.4至14.3港元的增量价值。

在没有任何风险因素干扰的假设下，融创中国股价在未来九个月内将从1港元上涨至15.27港元，涨幅超过14倍，即“上涨10倍”的目标将超额完成。投资者应当把握这一历史性的资产重估机遇。