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宏观方面：2025年，国民经济总体平稳，但房地产为宏观主要结构性短板，开发投资、销售面积与销售额降幅仍深，广义库存去化周期仍处高位，行业呈供强需弱格局。
政策方面：2025年，房地产开发经营行业政策以稳市场、去库存、防风险、促转型为主线，中央与地方协同发力，全面松绑需求、强化融资支持、推进保交楼与存量盘活，但市场修复基础尚不牢固。
行业方面：2025年，房地产开发经营行业呈低壁垒、高同质化、充分竞争格局，集中度偏低但央国企优势扩大、分化加剧；供应持续收缩，需求复苏乏力，房价下行压力仍在。
财务方面：2025年，房地产开发经营行业财务状况全面承压，营收利润双降、盈利表现处于历史低位、杠杆被动抬升、长短期偿债指标进一步弱化。
2025年，国民经济总体平稳，但房地产市场销售与投资端尚未企稳，行业整体处于“供强需弱”的筑底阶段，是宏观经济运行中的主要结构性短板。展望2026年，宏观政策将更加积极有为，财政与货币政策协同发力稳增长，扩大内需成为重中之重；随着“十五五”现代化产业体系建设推进，经济内生韧性增强，将为房地产市场的修复提供更有力的支撑。
1. 宏观经济环境
2025年，国民经济总体平稳，顺利实现年度主要增长目标。2025年，全国GDP同比增长5.0%，其中一季度至四季度当季同比增速分别为5.4%、5.2%、4.8%和4.5%，整体呈现“前高后低”的走势。随着经济转型进程深入推进，不同领域分化持续加剧，全年经济运行在总体平稳的基调下呈现出结构性特征：一方面，出口展现韧性、新经济动能活跃、服务消费增势良好、股票市场走强，共同构成全年发展的主要亮点；另一方面，内需整体偏弱、价格低位运行以及房地产市场持续调整，则构成了经济面临的主要挑战。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察年报（2025年12月）》。
房地产市场仍处于深度调整与筑底阶段，是宏观经济运行中的主要结构性短板。房地产行业作为国民经济的重要支柱，不仅可直接推动经济增长，还具有很强的关联效应，呈现出显著的周期性特征，主要受到国民经济整体发展速度、人口、城市化水平及社会消费能力等因素的影响，与宏观经济周期保持很强的正相关性，具有很强的周期性。2025年，房地产行业所处的经营环境面临持续下行压力，房地产开发投资全年同比下降17.2%，降幅持续扩大，全国商品房销售面积8.81亿平方米，销售额8.39万亿元，同比分别下降8.70%和12.60%，降幅同比有所收窄。整体上看，房地产行业销售与投资端尚未企稳，叠加当前库存去化周期仍处高位，行业整体仍处于“供强需弱”的筑底阶段。
2. 行业政策与监管环境
2025 年以来，房地产行业政策围绕稳市场、去库存、防风险、促转型等重点方向展开，中央顶层设计与地方因城施策协同推进，多部门联动发力，形成全方位、多层次、多领域的政策支持体系，为市场企稳回升奠定坚实基础。
2025年以来，房地产行业政策全面适应行业供求关系发生重大变化的新形势，以“着力稳定房地产市场”为核心目标，政策力度持续加大、调控工具箱不断丰富、部门协同性显著增强。中央层面密集出台顶层设计，明确控增量、去库存、优供给、防风险、构建新发展模式的总体方向；地方政府因城施策、用足用好政策自主权，全面取消或调减限购、限贷等限制性措施，持续降低购房门槛与购房成本；金融、财税、住建等多部门共同发力，从需求端松绑、融资支持、存量盘活、保交楼、制度完善等维度全方位施策，推动市场预期逐步修复。整体来看，政策环境持续宽松，稳定市场、防范风险、转型发展成为贯穿始终的政策主线，各项政策加快推进，为房地产市场企稳回升、行业高质量发展提供了坚实政策支撑。
2025年以来，中央层面持续释放稳定房地产市场的强烈信号，从政府工作报告、中央政治局会议、中央经济工作会议到部委专项政策，层层递进明确行业发展总基调，围绕市场稳定、存量盘活、风险防范等方面作出系统部署，为地方精准调控与行业转型发展提供根本遵循。
当前，房地产开发经营行业呈现准入壁垒低、产品同质化程度高、竞争激烈的格局。随着行业的深度调整，地方国企替代民营企业成为行业的新生力量，虽然TOP10房企的销售集中度持续走低，但新增货值占比已提升至较高水平，未来集中度有望提升。供需层面，供应端持续收缩，需求端复苏乏力，库存去化周期仍处高位。
1. 行业准入壁垒
房地产开发经营行业的进入壁垒低，潜在进入者很多。从四大维度评估来看：资金和资源方面看，房地产开发经营行业具备资本密集型和资源掌控型的特征。房地产开发经营行业具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点，是典型的资金密集型行业，融资能力是其核心竞争力之一；稀有资源和品牌，房地产开发经营行业以土地储备作为核心生产要素，土地资源具有稀缺性，优质地块竞争激烈，能否获取优质的土地资源是房地产企业未来发展的基础。在行业整体发展速度下行的时期，大型央国企房地产开发经营企业具备融资和土地储备高能级优质化、分散化的经营优势，整体抗风险能力较强；同时，有品牌竞争特色的区域性房地产开发经营企业也有一定的生存空间；技术密集方面，从技术角度看，房地产开发经营行业的技术投入较低、技术变革相对较缓慢，技术创新非行业核心竞争力，技术上无法构成企业进入的障碍；行政管制方面，政府对于房地产开发企业有资质上的要求，具备相应资金实力、技术人员、开发经验等才能取得相应资质，进入房地产开发经营，但相较于能源、钢铁等去产能的行业，房地产开发行业行政管制弱于上述行业。综上，房地产开发经营行业准入壁垒低，潜在进入者很多。
2．行业竞争格局
目前行业仍处于充分竞争状态，但随着行业的深度调整，地方国企替代民营企业成为行业的新生力量。近年来受多重因素影响，TOP10房企的销售集中度持续走低，但新增货值占比已提升至较高水平，未来集中度有望提升。目前我国房地产开发经营行业呈现充分竞争状态，行业参与者众多，且竞争特征以区域竞争为主。在此轮行业深度调整过程中，较多民营企业缩减开发陆续出清，地方国企拿地和销售占比加大，成为行业主要的增长力量。此外，由于民营企业面临的流动性压力相对较大，降价销售加速回款的意愿较强烈，近两年民营房企在行业销售额中占比仍较高。上述因素导致行业TOP10（以全国性央国企为主）集中度在近两年持续走低，2024年权益销售额占比大致为15.20%，较前期高点大幅回落。
从新增货值角度看，大型央国企在行业下行过程中，综合竞争力显著提升。依托于强大的融资优势，TOP10房企在百强中的新增货值占比持续提升，2025年1－10月已提升至70%的较高水平。从拿地销售比看，2022－2024年，TOP10房企的拿地销售比整体在0.20~0.30之间波动；2025年1－10月，TOP10房企的拿地力度显著加大，拿地销售比超过0.4倍，预计未来TOP10房企的销售集中度将随之加速提升。
3. 行业地位
房地产开发企业对上下游的占款能力较强，但随行业下行有所弱化。综合来看，行业仍处于供应链的核心位置。房地产开发经营行业处于行业供应链的核心位置，对上下游的占款能力强，可与上游协商付款条件（如延长付款期限、工抵房等），具有一定对上游议价能力，上游总包商一般垫资建设房地产项目，但随着出险房企不断增多，民营房企对上游议价能力有所下降。房企同时提前收取下游购房者的预收款，体现在报表上就是房地产企业较大规模的应付账款和合同负债。房地产开发企业对产品的定价受到政府管控，房地产市场繁荣期时，房地产开发经营行业对下游具有一定议价能力，但在目前行业下行期，购房者议价能力更强，房企对下游的议价能力有所弱化。
4. 行业供需
（1）供应端
住宅用地推出及成交面积持续下降，除核心城市核心区域以外，整体土拍保持平淡。销售不佳制约房企开工动力，新开工、施工均未出现拐点，房企开发投资继续收缩。
根据中指研究院统计，2025年1－11月，全国300城住宅用地推出面积同比下降18.5%，住宅用地成交面积同比下降16.2%，但土地出让金同比增长3.7%，平均溢价率8.9%，较去年同期提升2.4个百分点；热门地块主要集中于北上深、杭州、成都等核心城市核心区域，核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。分城市来看，300城中一线城市推出、成交面积均增长，分别同比增长5.3%和7.1%；二线城市推出面积同比下降12.6%；三四线城市推出和成交面积降幅均超过20%。
2025年1－11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.50%，降幅自2025年8月以来持续扩大；房屋施工面积65.61亿平方米，同比下降9.60%，降幅在下半年有所扩大；房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.00%，较上年同期收窄8.20个百分点；全国房地产开发投资7.86万亿元，同比下降15.90%，年内降幅持续扩大。
（2）需求端
2025年1－11月，全国商品房销售额降幅有所收窄但仍在10%以上，广义住宅库存去化周期下降至约23个月但仍处于高位；2025年下半年一线城市房价加速下滑，需求复苏态势并不显著。
从销售情况看，2025年1－11月，全国商品房销售面积与销售额分别为7.87亿平方米和7.51万亿元，同比分别下降7.80%和11.10%，降幅较上年同期分别收窄6.50个百分点和8.10个百分点；但受政策利好效应衰减以及二手房持续降价等因素影响，销售额降幅自4月以来持续扩大。2025年1－11月，全国商品房销售均价为9546元/平方米，较上年同期下降3.43%。截至2025年11月底，全国商品住宅广义库存去化周期为23.34个月，自2024年9月出现下降拐点后持续下降，但目前趋于稳定；去库存略显成效，但库存去化周期仍处高位，短期内去库存仍是行业重点。
根据70大中城市二手房价格变化来看，一线城市二手房价2023年二季度开始下跌，降幅在2024年10月出现反弹，但在2025年5月重新进入下降区间；二三线城市二手房价于2021年三季度开始下跌，降幅在2023年小阳春微幅反弹后一路下降，并于2024年10月触底，随后迎来降幅收窄并趋于稳定。新建商品住宅价格变化方面，2024年以来，一线、二线及三线城市价格指数当月同比情况变动趋势趋同，但进入2025年11月，房价指数同比均有所回落，后续走势不明朗。
房地产开发经营行业具有强周期性，其景气度与宏观经济增长高度相关。此外，虽然二手房及租赁市场对商品房有一定替代效应，且客户转换成本较低，但商品房仍具核心地位，替代风险总体可控。
1．行业周期性
房地产作为我国经济支柱产业，除了直接推动经济增长外，由于在国民经济链中处于中间环节，还具有很强的关联效应。房地产开发经营行业发展趋势与宏观经济走势虽然不完全相同，但也像宏观经济一样存在周期性波动的特征：复苏期时，房地产供给和需求逐步增加，按揭贷款投放也开始增加；繁荣期时，需求暴涨，按揭贷款数量激增，房地产价格快速上涨，泡沫成分极大，开始限制楼市炒作；衰退期时，政策收紧，购房者对市场悲观，纷纷抛售房产，房地产价格出现暴跌，泡沫开始破裂，银行不良贷款率增加，引发国民经济出现滑坡；萧条期时，市场交易清淡，房屋空置率居高不下，房地产企业破产普遍，房地产价格维持在较低水平。从周期差异性看，房地产周期可分为金融政策催生的短周期、与宏观经济周期同步的中周期和受人口、城镇化等长期因素影响的长周期。房地产同时具备消费属性和投资属性，因此房地产开发经营行业与社会固定资产投资、经济增速、人口数量、货币政策等宏观经济因素关系密切，周期性强。
从周期定位看，2025年房地产开发经营行业整体处于筑底阶段。与以往周期相比，本轮下行呈现跌幅深、持续时间长、政策托底力度更大但仍未止跌的特征。后续行业进入复苏阶段的时间取决于居民收入预期、房价预期及房企流动性三大变量的实质性改善。短期内，行业仍将处于周期底部区域，信用风险持续承压。
2. 替代品威胁
房地产开发经营行业产品主要是新建的商品房，目前我国新房市场总体处于供过于求状态，市场上存量二手房数量巨大，二手房交易和租赁住房可替代商品房开发。国家目前也在引导“租购并举”，形成低收入者承租保障性租赁住房、中低收入者购买保障房、中高收入者购买商品房的格局。房地产新模式或将对商品房市场形成冲击，但人们对住房的需求仍是符合“有没有”向“好不好”逐步过渡的规律，双轨机制下，商品房仍将是中流砥柱。但从房子产品替代性看，没有替代性或替代性很弱，而从房地产开发经营行业看，二手房、租赁等有一定替代性，但更多是供给形成上的影响。从转换成本方面上看，若客户购买房屋从新房转向二手房或租赁，所花费的成本并不显著增加，虽然可能在居住环境、产品代际上有差异，但总体转换成本很低。综上，房地产开发经营行业替代风险总体可控，但二手房分流趋势值得持续关注。在行业下行期，刚需二手房对新房的替代效应尤为明显。
3. ESG风险
房地产开发经营企业一般不属于环境保护部门公布的重点排污单位，获取的地块一般都经过环评等方面评估，开发建设过程中主要涉及固废、渣土等的排放，但主要是由建筑施工企业产生，房地产企业对水、大气和土壤等自然环境污染程度较低，但需关注部分项目在环评、施工扬尘、噪音控制等方面的合规风险。目前行业环境风险整体可控。
社会方面，2025年，“保交楼”仍是行业核心任务，是维护购房者权益、稳定社会预期的关键。部分房企因资金链断裂导致项目延期交付，引发业主维权事件，社会风险值得关注。此外，房企拖欠供应商工程款、农民工工资等问题也有所增多，可能引发供应链传导风险。
治理方面，行业下行期，部分房企暴露出内控缺失、关联交易不规范、信息披露不充分、实际控制人风险等治理问题。部分房企通过关联方进行利益输送或违规担保，加剧了信用风险。已出险房企中，治理问题往往是风险爆发的深层原因之一。
2025年，房地产开发经营行业财务表现全面承压。营业收入同比降幅扩大，营业利润在销售下滑、毛利率下降及大规模资产减值的综合影响下继续大幅下跌，行业整体盈利状况处于历史低位1。尽管房企普遍主动或被动压降有息债务，但因亏损对所有者权益的持续侵蚀，杠杆水平指标不降反升，长短期偿债指标表现均趋弱。预计2026年行业财务压力仍将持续。
1.行业的增长性：营收降幅扩大，利润大幅下跌，增长动能缺乏。
2025年，房地产开发经营行业营业收入同比降幅有所扩大，营业利润保持大幅下跌态势。销售量价齐跌、项目结转减少、资产减值计提增加共同导致增长端失速。短期内，一手房住宅销售量价仍面临下跌态势，预计2026年行业营收和利润仍将下滑。
2.盈利水平：利润率持续下行，盈利创历史低位，亏损面扩大。
2025年，房价延续下行趋势，不仅侵蚀了项目的销售利润率，也导致房企需对存货和长期资产计提大规模减值准备，进一步加剧了行业利润下滑。房地产开发经营行业盈利状况整体承压，已违约房企接连发生亏损加剧行业利润走弱，较多房企发生亏损，国有房企及非国有房企均面临盈利下滑风险。预计2026年房地产开发经营行业盈利能力将保持低位，价格与成本端压力缓解难度大。
3.杠杆水平：债务规模压降，但权益被侵蚀，杠杆水平被动抬升。
2025年，房地产开发经营行业销售仍低迷，房企投资谨慎，融资环境趋紧，房地产开发经营企业大多主动或被动降低债务规模，但由于亏损对所有者权益的侵蚀，行业整体杠杆率仍呈现被动抬升的趋势。预计2026年房企有息债务仍将以借新还旧为主，增量融资有限，亏损可能导致杠杆水平指标进一步上升。
4.偿债水平：长短期偿债指标进一步弱化。
2025年，样本企业现金短期债务比进一步下降，且实际中预售资金严格监管，短期偿债能力或不及指标数值表现；个人按揭和定金预收款受销售下滑影响，内生性现金流入不足，主要依赖外部融资进行资金周转。从长期偿债指标看，经营活动净现金流对全部债务覆盖能力极低，长期偿债指标表现显著趋弱。同时，尽管融资协调机制将更多项目纳入“白名单”，但金融机构风险偏好依然审慎，资金实际落地向优质项目和头部房企集中。预计2026年房地产开发经营行业偿债指标仍将处于弱平衡状态，短期内仍将面临一定的流动性压力，长期偿债能力改善需等待行业根本性回暖。
2025年房地产开发经营行业处于深度调整筑底阶段，销售、投资、价格、盈利、偿债五大维度整体承压，信用风险很高；预计2026年行业进入筑底企稳与转型提质关键期，短期缓慢修复、长期转向新模式，全面回暖仍待预期与信心修复。2025年，行业呈现销售低迷、投资收缩、库存高企、盈利恶化、杠杆高企、偿债趋弱的核心特征，下行趋势未改、结构分化加剧。政策持续托底但传导有限，需求修复基础不牢，房价下行压力未消，企业财务脆弱性凸显。展望未来，短期内行业政策延续宽松态势，销售降幅有望收窄，但房价止跌、信心修复、收入预期改善仍需时间，市场难以全面回暖，行业仍以去库存、防风险、稳交付为主线；长期来看，行业加快向租购并举、存量盘活、城市更新、保障房供给、“好房子”品质提升的新发展模式转型；房企从高杠杆、高周转、规模扩张转向财务稳健、产品力运营能力提升的高质量发展，分化与出清将持续。总体看，2026年房地产开发经营行业信用风险仍处很高水平，市场筑底、风险缓释、转型推进并行，头部与稳健型房企相对占优，但尾部风险仍存。
[1]注：本文分析的样本房企选取披露2021-2025年度财务数据的122家房企，含出险房企。
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