一、香港住宅市场：价量齐升，连涨纪录不断刷新
1.1 成交量创多年同期新高
2026年首季，香港整体物业（含住宅及非住宅）注册量录得23,292宗，按年大幅上升约46.4%，创下13年同期新高。其中住宅物业注册量合计约18,600宗，按年大增53%，2月及3月均录得逾6,000宗水平。
进入4月，热度不减。中原地产数据显示，4月整体楼宇买卖合约登记录8,692宗，总值728.95亿港元，环比上升12.3%及17%，宗数为4个月高位，金额创24个月新高。单计住宅楼宇登记，录7,368宗及636.73亿港元，宗数及金额齐创24个月新高。一手私人住宅录2,577宗及287.9亿港元，环比分别急升82.2%及57.8%，登记宗数已连续14个月达1,000宗以上。
二手市场同样活跃，3月二手私宅买卖登记升穿4,000宗，创逾4年半新高；4月二手私人住宅录4,510宗及344.3亿港元，连续2个月高企逾4,000宗。今年首4个月一手住宅成交量已突破8,400宗，截至4月20日一手成交达7,721宗，较去年同期大幅上升56.7%，创2013年一手销售条例实施以来同期新高。
1.2 楼价指数"十连涨"，首季升幅超去年全年
香港差饷物业估价署公布，2026年3月私人住宅售价指数报312.8点，按月升1.39%，指数已连升10个月，为逾7年半最长升浪，累计涨幅达9.18%。2026年首季楼价已累计上升4.4%，已超越2025年全年3.6%的升幅。利嘉阁数据同样显示，首季楼价录得4.41%的升幅，且已连升4个季度，为2023年第二季以来表现最好的一个季度。
租金方面，3月租金指数再创历史新高，按月升0.6%，已连续5个月迭创历史新高，首季租金累计上升0.85%，为2019年起8年来租金升幅最大的首季。
1.3 内地买家成核心驱动力
内地资金持续大规模流入，已成为本轮香港楼市复苏最重要的边际变量。美联物业数据显示，4月内地买家于香港一二手住宅市场共录得1,892宗注册，创近两年单月新高，较3月大幅上升约47.7%，涉及金额约189亿港元，创17个月高位。内地买家注册宗数已连续14个月超越1,000宗水平，涉及金额连续11个月突破100亿元，两项纪录同创2010年有纪录以来最长周期。
今年首4个月，内地买家累计注册量达5,773宗，涉及金额约616亿元，分别已达去年全年13,906宗及1,379亿元的41.5%和44.7%。美联分析师预计，今年全年内地买家注册量及金额有望超越去年再创历史新高。
推动内地资金流入的核心逻辑有三：一是人民币汇率走强，提升了内地买家购入港楼的实际购买力；二是香港政府近年积极"抢人才"，大量内地专才来港工作居住，租金持续上升驱动部分专才"转租为买"；三是高净值人士将香港物业视为资产配置、子女留学的重要平台。
1.4 库存快速去化，货尾量降至三年半新低
香港楼市供给侧改善显著。2026年第一季度一手私人住宅新盘货尾量为16,672个，连续两个季度低于2万个，创2022年第三季度以来的14个季度新低，货尾量连跌4季，累计减少5,982个。差估署《香港物业报告2026》预测，今年私楼落成量约16,975伙，按年减少约8%，2027年更将进一步降至15,362伙，未来三年落成量将连年下降。
库存去化叠加供应收缩，正从根本上改变市场供需格局。观点网指出，香港楼市正从"买家主导"的深度调整期，过渡至"卖家主導"的新阶段，楼价上行空间被重新打开。
二、香港非住宅市场：写字楼回暖，商业物业持续承压
香港非住宅市场呈现明显的"选择性复苏"格局：住宅价格上升，商业物业价值则持续受压。第一太平戴维斯报告指出，资金主要流向核心及具抗跌力的资产，反映投资者更重视价格重估、用途转换及长线升值潜力。
写字楼市场方面，高力香港报告显示，2026年首季甲级写字楼净吸纳量达正65.1万平方呎，已连续第四季度录得正增长，主要由中环及金钟强劲需求带动，中环及金钟甲级写字楼租金按季上升3.5%。但整体空置率仍处17.1%的较高水平，核心区与非核心区分化加剧，九龙东租金按季下跌1.2%。首季写字楼占逾5,000万港元非住宅成交额约62.1%，继续成为非住宅投资主力。
零售物业方面，前两月零售销售额按年增长11.8%，连续十个月录得升幅，一线街铺租金首季按年升1.6%。市场预计全年一线街铺租金有望上升最多5%。
工商铺方面，4月工商铺录得约356宗买卖成交，较3月轻微回落约4.6%，但同比增加约6.91%，连续两个月维持在逾350宗水平，市场交投趋于稳定。
投资市场方面，首季总交易额按季上升5%至147亿港元。值得关注的是，教育及学生住宿已成为结构性需求新主题，学生住宿相关资产表现亮眼，酒店及服务式公寓在首季的交易额已达2025年全年的约80%。高力预计2026年整体投资额将按年增长约10%。
三、内地住宅市场：结构性修复中的冷热温差
3.1 成交量：一线城市显著回暖，全国整体修复偏缓
2026年1至4月，内地房地产市场呈现典型的"核心城市修复、全国深度分化"特征。4月全国重点50城新建商品住宅成交面积约1,278万平方米，同比基本持平，前4月累计成交面积4,161万平方米，累计同比跌幅收窄10个百分点。典型房企单月实现销售权益金额2,047.6亿元，前4月累计6,308.8亿元。
但来自中指研究院的另一数据则揭示了供给端的冷意：2026年1至4月，TOP100房企销售总额9,004.5亿元，同比下降21.3%。
二手房市场表现更为亮眼。4月备案口径下15城二手房成交面积环比上升9%，同比上升6%。一线城市尤为突出：上海4月二手房网签量达28,742套，创近十年同期新高，同比增长约22%；北京二手住宅网签17,893套，创近五年4月单月新高；广州、深圳也录得同环比正增长。4月20个重点城市二手房成交15.6万套，同比增长13.4%。
3.2 房价：核心城市企稳，全国延续缓跌
房价方面，核心城市与低能级城市分化加剧。百城价格指数显示，4月百城新建住宅均价17,129元/平方米，环比上涨0.08%，但房价环比上涨的城市仅23个，下跌城市72个；二手住宅均价12,733元/平方米，环比下跌0.46%，同比下跌8.34%，房价环比上涨的城市仅7个，下跌城市高达93个。
一线城市率先企稳：新建住宅价格环比上涨0.39%，同比上涨6.21%，而三四线城市环比下跌0.23%，同比下跌2.57%。其中，广州新房价格环比上涨0.2%，终结连续10个月的下行态势。
中金监测数据显示，4月北京房价环比-1.0%、上海-0.3%，但1至4月累计表现分别为-0.4%和+1.0%，且成交议价空间持续收窄，北京从去年底的较高水平收窄93个基点至-4.86%，上海收窄140个基点至-3.52%，核心城市业主的降价意愿正在减弱。
3.3 政策面：高频精准滴灌，专项债+白名单双轮驱动
2026年开年至今，政策端延续"止跌回稳、提质增效"主线。两会政府工作报告将房地产工作目标从"持续用力推动市场止跌回稳"调整为"着力稳定房地产市场"，首次提出"加强初婚初育家庭住房保障""多渠道盘活存量商品房"等精准支持措施。
一季度全国超100个城市出台房地产相关政策约160条，107个省市出台175次稳市场政策，聚焦住房公积金优化、多子女家庭购房支持、住房以旧换新等领域。融资端，城市房地产融资协调机制正式进入常态化运行，白名单制度从短期纾困向长效保障转型，专项债收储存量土地与商品房的力度持续加码。
3.4 去库存步入深水区：历史性拐点出现
去库存是当前市场最核心的叙事主线。国家统计局数据显示，截至2026年3月末，全国商品房待售面积7.86亿平方米，同比下降0.1%，这是该数据连续52个月正增长后首次同比下降，标志着楼市正式进入"去库存为主、控增量为辅"的新阶段。
从供给侧看，新房供应大幅收缩是去库存见效的关键驱动力。2026年1至3月，全国房屋新开工面积1.04亿平方米，同比下降20.3%；住宅新开工面积0.74亿平方米，下降22.0%。在供给收缩与需求刺激的双重作用下，库存去化取得实质性进展。但结构性压力仍不可忽视：大量中低线城市库存消化周期仍接近或超过30个月，远高于一线城市。
四、后续展望
4.1 香港住宅市场：多重利好叠加，机构普遍看涨
多家国际机构对2026年香港楼市给出乐观预期。瑞银预测今年住宅楼价同比升5%至10%，主要受内地专才和移民回流潮等结构性人口流入因素驱动，若美联储第四季度降息将进一步降低按揭成本、提升楼市吸引力。世邦魏理仕预测全年楼价有望录得约8%至10%的升幅，认为市场主导权正由买方转向发展商一方。标普全球预计今年余下时间楼价将再升3%至5%，带动全年升幅达8%至10%。
利好因素仍然清晰：供应收缩——私楼落成量未来三年连降，货尾量已降至三年半新低；需求扩张——内地资金持续涌入、人才政策效应发酵、租金屡创新高驱动"转租为买"；市场情绪——减息预期、港股回暖与避险需求共同支撑楼价。
需要关注的风险包括：中东地缘政治局势反复对全球流动性的扰动、港元汇率波动对资金成本的传导，以及开发商定价策略从"以价换量"转向"提价惜售"后对成交节奏的影响。
4.2 香港非住宅市场：分化加深，核心资产率先复苏
写字楼市场料延续"核心区领先、非核心区承压"的两极格局。瑞银预计中环甲级写字楼租金全年同比升3%至5%，非核心区仍面临下行压力。零售商铺方面，在大型盛事及旅游复苏支撑下，一线街铺租金全年有望上升最多5%。
学生住宿与教育相关资产已成为结构性投资新主题，第一太平戴维斯预计此类资产将继续吸引资金聚焦。高力预计2026年香港物业市场整体投资额按年增长约10%。
4.3 内地市场：触底分化中寻找结构性机会
内地市场处于从"止跌"向"回稳"过渡的磨底阶段，"量在价先"的规律依然适用。核心城市在优质供给释放、库存去化周期较低及政策持续发力的支撑下率先复苏，但大量中低线城市因需求不足、库存高企而难以复制这一修复路径，全国层面"由点及面"的全面复苏短期内较难实现。
后续需重点关注三大主线：其一，核心城市房价能否在成交量放大的基础上实现"以量带价"的正向循环；其二，专项债收储存量商品房与土地能否在二三季度加速落地，进一步改善供需格局；其三，居民收入预期与就业信心能否持续修复，这是购房需求从"以价换量"转向系统性回暖的底层条件。
结语
2026年中国楼市的核心叙事，是"三重分化下的结构性修复"——香港跑赢内地，核心跑赢边缘，资产价值跑赢居住价值。
2026年前四个月的房地产市场，呈现出一幅看似矛盾却逻辑自洽的图景：
香港楼市正经历自2018年以来最强的一轮复苏周期。 楼价"十连涨"、成交量创多年新高、货尾量降至三年半新低，三重指标同时指向供不应求的格局。内地买家已成为决定性边际力量，首四个月入市金额占全年预测近45%，这一结构性变量在可见未来不会逆转。供应端持续收缩——未来三年落成量连降——意味着即便需求保持平稳，楼价上行仍然具有基本面支撑。多家国际机构给出全年8%~10%的升幅预测，并非过度乐观，而是基于供需缺口的合理推演。
内地市场则处于更为复杂的磨底分化期。 全国商品房待售面积在连续52个月正增长后首次转负，标志着"去库存"战略初步见效，但这一定性突破尚不足以改变全局。核心城市——上海二手房单月近2.9万套、北京创五年同期新高——正在验证"量先于价"的修复逻辑，议价空间收窄、业主降价意愿减弱是价格企稳最重要的先行信号。然而，百城中93个城市二手房价格仍在下跌，大量三四线城市库存消化周期超30个月，揭示了一个残酷事实：本轮复苏不是"水涨船高"，而是"冰山融化"——只有露出水面的核心资产能率先感受到暖意。
两个市场正在经历一次罕见的"联动修复"。 人民币走强、内地核心城市房价企稳，正在重塑内地高净值人群的资产配置预期，而香港作为离岸人民币资产的"安全屋"，恰好承接了这一外溢需求。这种联动在过去往往是同步下行的放大器，如今却可能成为同步修复的加速器。
展望下半年，最大的变量不是政策——政策方向已高度确定，而是"信心是否能跨越核心城市的边界"。如果二季度北京、上海、深圳的成交量持续高企、价格温和上涨，市场情绪有可能在三季度向强二线城市扩散；但若关税摩擦升级或就业数据转弱，当前由一线城市独自支撑的修复格局将面临严峻考验。
