行业背景：2026年4月30日，万科发布2026年第一季度财报中显示，在集团整体持续亏损、房地产开发业务收入同比下滑 36.1%时，经营服务业务却逆势实现 1.7% 的正增长，占总营收比例历史性地提升至 43%，几乎与开发业务平分秋色，也是集团唯一实现正增长的业务板块。
在这个对于万科来说非常艰难的时刻，泊寓作为万科经营服务中的重要板块，同时也是住房租赁头部品牌，业务基本面保持稳定，2026年一季度实现营收7.24亿元。
在战略调整上，泊寓核心班子动荡，多轮人事大换血，主动收缩规模，全面转向“质量优先”；在运营上，出租率保持稳定，客户粘性显著增强；业务方面，泊寓积极响应纳保政策，巩固在核心城市的国企合作优势。
URI城市租住认为，比起“衰退”这样简单的表述，“主动刹车，质量优先”是对泊寓更恰当的概括。
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01
主业压力极大
经营服务业务撑起“半边天”
URI城市租住从财报数据分析看，2025年万科年度经营压力极大，营业收入2334.3亿元，同比下降32.0%；归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，亏损同比扩大79.0%。
2026年一季度经营状况有所边际改善，实现营业收入289.3亿元，同比下降23.9%，降幅较2025年一季度收窄；归属于上市公司股东的净亏损59.5亿元，同比收窄4.7%。
经营服务类业务占比提升，泊寓地位显著
经营服务业务类（主要板块包括：万物云、泊寓、印力集团、万纬物流等）逆势增长，成为集团收入的 “压舱石”，在总营收中的占比已升至43.1%，与开发业务已基本持平。
战略转型加速，泊寓承担存量盘活核心功能
在2025年财报中，万科明确将 “化险和发展”作为2026年两大主题。在这一方向下，泊寓作为符合国家“房住不炒”和“租购并举”政策导向、具备稳定现金流特征的业务板块，承担了盘活集团及国资国企存量资产的重要任务。2025年泊寓通过“非住改租”等模式盘活本集团及国资国企各类项目24个，合计房量超1.51万间。
02
泊寓聚焦优质资产
运营质量保持稳健
泊寓在2026年一季度的表现，充分体现了公司 “质量优先” 的战略转型，争取实现从 “做大” 到 “做强” 的转变。
规模增速放缓 主动退出低效项目
泊寓主动收缩规模，优化资产结构，核心规模指标有所下降，同时通过优化存量合作模式有序退出了部分低效房源，资源向核心城市优质项目集中。舆论较大的就是“万村计划”。
2026年一季度新增项目例如：泊寓与上海地产住房发展有限公司携手落地上海嘉定璟歆项目，房源1312套，进一步扩大了在上海的品牌影响力与规模优势。
一季度营收同比下降18.1% 匹配收缩战略
2026年一季度泊寓实现营收7.24亿元，同比2025 年Q1下降18.1%，环比2025年Q4下降21.8%。
收入下降的核心原因包括：一、泊寓主动退出低效房源(深圳万村计划)导致规模收缩，体现出资产结构优化的短期阵痛；二、一季度为租赁市场传统淡季，2025年Q1营收同样为全年最低。
出租率维持行业领先水平 平均租期显著延长
虽然规模主动收缩，但泊寓的运营水平保持稳定，2026年一季度出租率为93.7%，同比基本持平；2026年一季度在租合同租期提升至366天，较上年同期延长51天，客户粘性显著增强。
积极响应纳保政策，持续深化国企合作
截至2025年末，泊寓积极响应纳保政策，所管理的租赁房源中13.2万间纳入保障性租赁住房，几乎占总管理房源的50%；并且持续与属地国资平台开展深度合作，就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议，在广州、合肥、武汉、南京、昆明等城市共计盘活19个项目，房间数超9900间。
企业客户成为重要增长点
2025年泊寓服务企业客户超7100家，企业客户占比达22.6%；新增拓展包括中国邮储、蚂蚁金服、浪潮数字、一汽大众等知名头部企业；新增企业员工认证人数11.3万人，同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增长13.0%。
URI城市租住观察到，泊寓在企业客户和商旅短租业务的快速发展，丰富了收入来源，提高了房源利用率。
03
租住行业头部地位尚稳
重资产压力仍存
对万科2025年及2026年一季度报告进行对比分析后，URI城市租住认为，万科泊寓的现状可概括为“地位虽稳但危机四伏”。
从规模量看，行业头部地位尚稳
2025年财报中指出：“本集团旗下泊寓是全国最大的集中式公寓提供商”。在行业整体增速放缓、泊寓主动有序退出的背景下，仍保有25.1万套的管理规模，继续保持市场领先地位。
重资产项目的资金沉淀与退出压力
泊寓早期以自营拓展为主，积累了大量重资产项目，在万科整体现金流紧张的情况下，如何通过资产证券化、大宗交易等方式实现重资产项目的有序退出，完成“投—融—管—退”的闭环，是目前公司面临的重要挑战。
泊寓营收难覆盖集团总体亏损
泊寓目前作为集团现金流业务板块，每季度提供营收9亿左右，2025年全年营收36.66亿元，但完全难以覆盖集团整体亏损。重资产模式资金成本高、回报周期长，轻资产模式的管理费收入有限，这些问题在泊寓业务中同样存在。
泊寓目前轻资产项目房量占总房量近50%，但轻模式与中、重模式的收入逻辑存在本质差异。轻模式虽风险较低，收益却相对微薄；一旦中、重模式项目出现解约，轻模式的收入很难弥补由此带来的营收缺口。
市场租金下行压力持续
2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌超3.7%，长期看租金仍承压明显。在宏观经济增速放缓、年轻人就业压力较大的背景下，租金水平可能继续面临下行压力，影响泊寓的收入增长。
结
语
受到房地产行业拖累，万科整体经营面临极大压力，而正是在此背景下，包括泊寓在内的经营服务业务板块战略重要性明显提升。
泊寓在长租公寓领域保持龙头地位，对万科来说仍然是一张非常有利的牌。随着租赁行业也从“增量扩张”进入“存量整合”阶段，泊寓率先主动战略性收缩，有序退出低效项目，保持经营质量，在规模与质量上进行平衡，是较为明智的选择。
基于已披露的运营数据和战略方向，URI城市租住认为2026年后三季度泊寓将维持“规模稳中有降、运营质量保持稳健”的态势，在管规模将维持在24-25万间区间，不再追求大幅增长；整体出租率保持在93%以上；平均租期有望进一步延长。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:山楂美式
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
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