2026年一季度全国法拍市场大数据分析报告

首发：瑞联资信平台公众号

司法拍卖物业是指在司法程序中，因债务履行不能，依法被查封、扣押、冻结的物业。这些物业由法院拍卖，拍卖所得用于偿还债务。

1、供给仍集中于住宅和商业，成交进一步向住宅端集聚

从物业类型整体结构看，2026年一季度法拍市场供给仍主要集中于住宅和商业两类资产，其中住宅挂牌量占比为49.77%，较上年同期提升1.34个百分点；商业挂牌量占比为28.63%，提升1.86个百分点，两者合计占比接近八成，仍是法拍市场最主要的供给来源。

相比之下，其他类型挂牌量占比由上年同期的22.56%下降至19.26%，工业和土地挂牌占比则继续维持低位，说明市场新增供给结构进一步向住宅和商业集中。

从成交结构看，法拍市场成交进一步向住宅端集聚。2026年一季度住宅成交量占比升至74.27%，较上年同期提高7.98个百分点，明显高于挂牌端占比变化；商业成交量占比为16.74%，基本保持稳定，而其他类型、工业和土地成交占比均有所下降。

结合各类型具体表现看，住宅成交率为24.79%，显著高于土地、工业、商业和其他类型，同时平均竞拍人数达到5.07人次，亦为各类资产中最高，说明当前市场成交更明显地向流动性较强、标准化程度较高、买方接受度更高的住宅资产集中。

图表：2025年Q1、2026年Q1房地产拍卖市场挂牌量、成交量分资产类型占比

数据来源：瑞联数科数据平台

值得关注的是，本季度住宅成交占比的大幅提升，并非仅由住宅挂牌增加所致，而更多反映出不同物业类型之间去化能力的进一步分化。一方面，住宅资产在成交率、竞拍热度和价格支撑方面均表现更优，平均变现折扣为74.04%，在主要物业类型中仍保持相对韧性；另一方面，商业和其他类型资产虽然挂牌规模仍然较大，但成交率分别仅为9.71%和6.32%，其中其他类型平均变现折扣仅为69.19%，说明其成交更依赖深度折价推动。

整体来看，2026年一季度法拍市场在物业类型层面呈现出供给向住宅和商业集中、成交进一步向住宅集中、非住宅类资产去化承压、市场结构分化加深的特征。

图表：2026年一季度房地产拍卖市场各资产类型交易情况

数据来源：瑞联数科数据平台

2、住宅：住宅法拍延续修复态势，成交热度与结构分化同步加深

从近期走势看，住宅法拍市场整体表现明显优于整体法拍市场，呈现出挂牌规模高位波动、成交规模持续扩张、成交效率稳步提升、竞拍热度持续走高的特征。

2026年一季度，住宅挂牌总量为14.60万套，环比下降8.65%，但同比仍增长10.18%；成交总量为3.62万套，环比仅小幅下降2.26%，同比大幅增长36.58%。从量的关系看，成交端表现明显强于挂牌端，说明住宅资产在当前市场环境下仍保持较强承接能力。

从成交效率看，住宅法拍成交率由2025年一季度的20.00%持续提升至2026年一季度的24.79%，同比上升4.79个百分点，环比上升1.62个百分点，呈现连续改善态势，为2021年四季度以来最高水平。与此同时，平均变现折扣由2025年一季度的78.83%逐步降至2026年一季度的74.04%，同比下降4.79个百分点，环比下降0.41个百分点，表明住宅板块成交改善同样主要建立在价格让渡基础上，但其折扣水平仍明显好于多数非住宅类资产，住宅资产仍具备相对更强的价格支撑。

从市场参与度看，2026年一季度住宅竞拍人数达到18.36万人次，环比增长8.99%，同比增长51.49%，创季度历史新高；平均竞拍人数升至5.07人次，较上季度增加0.52人次，较上年同期增加0.50人次，同样处于高位水平。整体来看，2026年一季度住宅法拍市场延续了成交效率改善、竞拍热度上升、价格韧性相对较强的运行特征，是当前法拍市场中修复最为明显、流动性最强的资产类型之一。

图表：2025年Q1-2026年Q1住宅物业拍卖市场发展趋势

数据来源：瑞联数科数据平台

在全国住宅类法拍房市场整体运行特征基础上，为进一步细化区域市场差异，提升分析的针对性与深度，本部分选取国家统计局公布的70个大中城市作为样本，围绕挂牌量、成交量、成交率及平均变现折扣等核心指标，系统梳理各重点城市住宅类法拍市场的表现。

一线城市：深圳、上海表现最为突出，成交率分别达到57.82%和52.55%，平均变现折扣分别为79.31%和74.20%；北京成交率为42.20%，处于较高水平，但平均变现折扣仅69.04%；广州则呈现出“高供给、低效率”特征，挂牌量达3384套，居一线城市首位，但成交率仅26.51%，显著低于其余三个城市。

二线城市：杭州、宁波、南京、成都等城市表现相对稳健，其中杭州和宁波成交率分别达到50.90%和48.25%，南京、成都也保持在较高水平，显示出较好的市场流动性；大连、武汉虽然成交率也在40%以上，但平均变现折扣仅约60%，成交改善更多依赖较大幅度折价。与此同时，郑州、济南、厦门等城市挂牌规模较大，但成交率仅在13%-17%之间，去化压力较为突出。整体来看，二线城市住宅法拍市场已明显分化为流动性较强城市、折价驱动城市和高供给承压城市三类。

三线城市：住宅法拍市场离散化特征最为突出，城市之间在成交效率和价格支撑上的差异进一步拉大。温州、无锡、金华等城市表现相对较好，其中温州在挂牌1758套的较大体量下实现40.90%的成交率，平均变现折扣高达84.87%，兼具较强流动性和价格韧性；无锡、金华成交率也接近40%。但与此同时，惠州、洛阳、遵义等部分城市虽然挂牌量较大，成交率却仅为21.00%、12.87%和8.61%，去化压力明显偏大。从价格表现看，部分城市即使折扣水平较高，成交也未同步改善，说明三线城市法拍住宅市场更依赖本地经济基础、人口承接能力和住房流动性，整体分化程度高于一、二线城市。

图表：70个大中城市2026年一季度住宅拍卖市场运行情况

数据来源：瑞联数科数据平台

3、商业：整体修复有限，价格承压下城市分化持续加深

2026年一季度，商业法拍市场挂牌总量为8.40万套，同比增长14.67%，成交总量为0.82万套，同比增长20.29%，商业法拍市场供给规模仍在扩张，成交规模也较上年同期有所增加。但从环比看，挂牌量和成交量分别下降9.09%和11.91%，短期市场仍呈现一定季度波动特征。在供给持续高位的背景下，商业法拍市场整体出清压力依然较大。

从成交效率看，2026年一季度商业法拍成交率为9.71%，同比仅提升0.45个百分点，环比下降0.31个百分点，商业资产去化能力整体仍然偏弱。与此同时，竞拍人数为3.36万人次，同比增长19.34%，但环比下降9.75%；平均竞拍人数为4.11人次，较上年同期基本持平，较上季度仅增加0.10人次，商业法拍市场参与热度虽较上年同期有所恢复，但整体改善幅度有限，尚未形成明显升温态势。

从价格表现看，2026年一季度商业法拍平均变现折扣降至73.52%，同比下降6.70个百分点，环比下降1.21个百分点，延续持续下探走势，且降幅明显高于成交率改善幅度。整体来看，2026年一季度商业法拍市场呈现出供给仍处高位、成交小幅修复、效率改善有限、价格持续承压的运行特征，市场整体仍处于弱修复阶段。

图表：2025年Q1-2026年Q1商业物业拍卖市场发展趋势

数据来源：瑞联数科数据平台

从城市能级看，商业法拍市场整体呈现出一线城市相对更稳、二线城市分化加剧、三线城市离散度最高的特征。

一线城市中，上海、深圳成交率分别为27.97%和25.78%，广州在挂牌1015套的较大体量下成交192套，成交率为18.92%，北京成交率为15.14%。

二线城市中，厦门、杭州、南昌等城市成交率分别达到33.12%、21.65%和20.23%，表现相对较好；但反映出部分二线城市供给压力较重、去化能力不足，如重庆、郑州、长沙、武汉、银川等城市挂牌量较大、成交率却普遍偏低。与此同时，也有个别城市表现出极端弱成交特征，如兰州商业法拍挂牌271套但成交量为0，当地商业类法拍资产流动性明显不足，市场承接能力较弱。

三线城市中，锦州、泉州、无锡等少数城市仍保持一定成交活跃度，但更多城市如温州、惠州、遵义、桂林、襄阳等则表现为挂牌规模不低而成交偏弱，部分城市去化水平明显不足。此外，个别城市的平均变现折扣受成交样本结构影响较大。以蚌埠为例，2026年一季度商业法拍共成交21套，其中10套位于核心商业区域，主要为带租约临街社区门面或拐角临街门面。受此影响，该市平均变现折扣达到109.95%，明显高于其他城市。在成交样本数量相对有限的情况下，局部高价成交案例对整体均值的抬升作用较为明显。

图表：70个大中城市2026年一季度商业拍卖市场运行情况

数据来源：瑞联数科数据平台

4、其他（车位、街边铺位等）：持续承压，规模与活跃度双双回落，去化难度加大

2026年一季度，其他物业类型法拍市场挂牌总量为5.65万套，同比下降8.46%，环比下降36.53%；成交总量为0.36万套，同比下降34.05%，环比下降43.98%，该类资产供给和成交规模均明显收缩，且成交端降幅大于挂牌端，市场去化压力进一步加大。

从成交效率看，2026年一季度其他物业类型成交率为6.32%，同比下降2.45个百分点，环比下降0.84个百分点，仍处于相对低位水平，说明该类资产整体流动性依然偏弱。价格方面，平均变现折扣降至69.19%，同比下降2.13个百分点，环比下降2.58个百分点，表明当前成交仍主要依赖更大幅度折价推动。

与此同时，竞拍人数为0.88万人次，同比下降23.29%，环比下降40.52%，平均竞拍人数虽较上年同期和上季度分别增加0.35人次和0.14人次，但整体仍处于较低水平。整体来看，2026年一季度其他物业类型法拍市场呈现出规模回落、成交承压、效率偏弱、价格下探、活跃度不足的特征，市场整体修复动力仍然有限。

图表：2025年Q1-2026年Q1其他（车位、街铺等）拍卖市场发展趋势

数据来源：瑞联数科数据平台

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