看点一：债务“换锚”，龙湖终于不再看天吃饭
看点二：运营+服务撑起半边天，利润贡献反超开发
看点三：陈序平的时间表——最晚2028年，不再靠周期吃饭
读龙湖财报|穿越周期最好的方式,就是不再需要周期我是大苏。3月27日，龙湖发布2025年财报。 作为中国民营房企的标杆，这份成绩单自然备受关注。 大苏看完后最大的感受是：地产寒冬里，龙湖已悄然换了一副“骨架”。 回归正题。 这份财报看点十足，既有首次录得核心亏损的“意料之中”，也有债务结构质变、转型加速的“意外之喜”。 我把核心数据整理了一下： 本次财报最大的亮点，龙湖已经基本完成了从“信用融资”向“资产融资”的债务结构切换。 债务高峰已过：2025年是龙湖集团层面债务到期的最高峰，全年偿还220亿元，已安全平稳度过。CFO赵轶明确表示，“2025年已经成功穿越了债务的最高峰”。 剩余债务可控：2026年剩余到期债务仅约61亿元，2027年约62亿元，规模有限且已有序铺排。 境内债即将清零：管理层透露，到2026年底或2027年1月，龙湖所有的境内债及境内中票将全部还清，仅余少量海外美元债在2027年后清偿。 结构质变：过去三年半，龙湖累计压降有息负债约600亿元，供应链融资清零。目前经营性物业贷规模已突破1000亿元，银行融资占比接近90%。这意味着龙湖的负债来源已经从依赖市场信用的“短期借款”，变成了以持有资产为抵押的“长期贷款”。 解读：对于民营房企而言，信用债市场的大门几乎关闭。龙湖能够提前完成信用债的清零，将负债结构锚定在稳定的经营性物业贷上，相当于在“无信用可借”的环境里，为自己修建了一条独立的自有资金渠道。 在开发业务普遍亏损的背景下，龙湖提前布局的运营和服务业务，已经成为穿越周期的“定海神针”。 利润贡献近80亿：2025年，运营及服务业务合计实现核心权益后利润79.2亿元，已经大幅超过地产开发业务，且整体毛利率超过50%。 收租超百亿：商业投资航道全年租金收入112.1亿元，累计运营99座商场，出租率保持97%的高位。 物业稳健：龙湖智创生活在管面积约3.6亿平方米，全年收入112.3亿元。 解读：地产开发业务的结算毛利率承压，导致龙湖首次出现核心利润亏损（-17亿元）。但运营和服务业务贡献的79.2亿元利润，实际上覆盖了开发业务的亏损还有盈余，最终支撑了报表层面10.2亿元的正向归母净利润。这就是龙湖和其它开发商最大的区别：人家还在靠卖房回血，它已经靠收租“暴富”。 管理层在业绩会上给出了清晰的“时间表”： 2025-2026年：利润低点。开发业务的结算压力将在这两年集中体现。 2027年开始：恢复增长。开发业务逐步减亏，运营及服务保持两位数增长。 最晚2028年：完成转型。运营及服务业务收入将超过地产开发收入，届时有息负债预计降至1200亿元左右，且几乎都是长周期的经营性物业贷。 陈序平的原话是：“我们有信心在未来的两三年时间，把这段转型之路坚定走下去，坚定去实现！” 最晚2028年，它就不再是一家“看周期”的开发商了。 龙湖这份财报，可以看作是行业切换的一个缩影。 从“高杠杆、快周转”的开发商，转向“低负债、重运营”的资管公司，这条路龙湖已经走了三四年，同行者也不少，但大多还是艰难摸索中。 走到今天，总算看到了隧道尽头的亮光。 它至少证明了一件事：民营房企不一定只有“倒下”或“被收购”两条路。主动缩表、重构债务、培育第二曲线，也能找到新的活法。 当然，挑战还在。 开发业务的亏损什么时候能修复？运营业务的增长能不能稳住两位数？ 这些都得看2026年的答卷。 但不管怎么说，龙湖已经站到了新周期的起跑线上。
