2025年物业管理行业年度报告各公司数据及行业优势汇总
一、重点公司2025年度业绩数据
碧桂园服务
营业收入483.5亿元，同比增长9.9%，创历史新高。归母核心净利润25.2亿元。关联方收入占比已降至1.1%，基本实现市场化运作，第三方收入占比领先行业。经营活动现金净额约25.1亿元，期末货币现金高达179.3亿元，流动性储备充裕。公司计划2026年量产约1万台物业服务机器人，培育新增长点。董事会建议派发末期股息及特别股息合计约15.11亿元，同时2025年3月至2026年2月期间回购股份约5.03亿元并完成注销，通过“派息+回购”为股东创造价值。
华润万象生活
营业收入180.22亿元，同比增长5.06%；归母净利润39.69亿元，同比增长10.31%。毛利率35.54%，净利率22.66%，盈利水平行业领先。商业航道业务收入69.1亿元，同比增长10.1%。在管建筑面积4.26亿平方米。资产负债率45.98%，财务结构稳健。全年派息率约87%，股东回报丰厚。
万物云
营业收入372.7亿元，同比增长2.7%；核心净利润21.3亿元，同比增长0.8%。若剔除开发商业务影响，营业收入同比增长8.4%，核心净利润同比增长11.1%。就关联方欠款计提减值7.4亿元。房屋修缮业务收入同比增长67.1%，研选家自营装修新签约金额同比增长26.6%。年内退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元，主动优化项目结构。
中海物业
营业收入149.6亿元，同比增长6%；股东应占溢利13.67亿元，同比下降9.7%。毛利率15.0%，同比下降1.6个百分点。在管面积4.78亿平方米，同比增长8.0%。新增管理面积909万平方米，其中85.1%来自第三方。同时主动退盘5560万平方米，持续优化业务结构。公司表示，行业正从增量扩张转向存量提质，主动加大前期资源投入以提升品质，但投入回报周期较长，短期利润增速受到影响。
绿城服务
营业收入191.64亿元，同比增长7.1%；归母净利润8.8亿元，同比增长12.12%。核心经营利润18.78亿元，同比增长24.6%。毛利率17.3%，同比上升0.5个百分点。经营活动现金净额15.28亿元，同比增长3.59%。在管面积5.66亿平方米，同比增长11.2%。贸易及其他应收款项58.93亿元，预期信贷损失5.32亿元。公司拟派发末期及特别股息，综合派息率75%。
招商积余
营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。因处置衡阳项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除该事项影响，实现归母净利润9.10亿元，同比增长8.30%。货币资金56.23亿元，同比增长20.39%；经营活动现金净额16.41亿元。第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。依托“商道”大模型，构建“AI面客产品+智能机器人”软硬一体体系，推动物业行业数智升级。
保利物业
2025年中期实现营业额83.92亿元，同比增长6.61%；股东应占溢利8.91亿元，同比增长5.28%。派息率从2021年的19.94%提升至2024年的49.70%，注重股东回报。
越秀服务
营业收入39.02亿元，同比增长0.9%；拥有人应占盈利2.74亿元。非住业务成为增长主力，新签年合同额中占比达87%，在管面积占比升至37%。现金及定期存款规模49.06亿元，经营性现金流净流入5.09亿元。全年派息率提升至60%，每股派息0.11元。新增合约面积980万平方米，市场化拓展新签年合同额约3亿元，非住业务占比达87%，全面突破银行、高校等细分赛道。公司联合越秀地产在全国83个社区开展“悦焕新”专项行动，累计投入数千万元完成228项社区品质更新工程。
融创服务
营业收入68.16亿元，同比微降2.2%（剔除出售彰泰影响后实际微增）；毛利12.52亿元，毛利率18.4%。公司扭亏为盈，拥有人应占利润2.03亿元。
滨江服务
营业收入41亿元，同比增长14.1%；毛利9.1亿元，增长8.9%；年度利润6.09亿元，同比增长10.1%；本公司权益股东应占年内利润5.96亿元，同比增长9.0%。全年派息比率提升至75%。
建发物业
营业收入38.8亿元，同比增长17.8%；毛利8.23亿元，增长16.5%，毛利率微降至21.2%；净利润3.74亿元，增长14%。在管面积1.17亿平方米，增长7.5%。参与建设“医院智慧后勤一体化服务平台”，以数据中台和AI为驱动，构建“AI客服+AI后勤”双核心体系。
金茂服务
营业收入36.68亿元，同比增长18.5%；毛利7.20亿元，微增0.3%。在管面积1.057亿平方米，增长4.8%，并承诺未来两年分红比例不低于50%。
恒大物业
营业收入136.77亿元，同比增长约7.2%；毛利润25.04亿元，同比增长约2.5%；净利润10.09亿元，同比下降约2.2%；公司拥有人应占利润约9.86亿元。现金及现金等价物约41.89亿元，同比增长约55.3%。在管面积约6.01亿平方米；年内累计新签约第三方面积约4500万平方米，合同年饱和收入超11亿元，同比增长约7.3%。
世茂服务
营业收入78.8亿元，同比增长10%；核心净利润约6亿元，同比增长20%。管理费用同比下降16%至7亿元，运营效率显著提升。市场拓展新增年饱和收入20亿元，同比大增35.1%，创历史新高；新增合约面积5483.6万平方米，同比增长27.1%。高能级城市群项目占比达70.2%，优质项目占比提升至64.2%。物业管理服务收入58.2亿元，同比增长4.7%；社区增值服务收入13.2亿元，同比增长9.1%。持续推进“心引力Live+”品质焕新行动，全年推动约1.8万处归家动线及活动空间点亮，完成21万台安防设备升级。
卓越商企服务
营业收入40.19亿元，同比下降4.1%；毛利6.95亿元，同比下降7.7%；集团溢利约1.21亿元，同比下降64%。
金融街物业
营业收入19.99亿元，同比增长14.14%；毛利2.84亿元，同比增长12.35%；净利润1.28亿元，同比减少3.49%；在管建筑面积增至5062万平方米，同比增长7.65%。
佳兆业美好
总收益约16.12亿元，同比减少约7.1%；拥有人应占溢利约1320万元，同比减少约9.6%。总在管建筑面积约9910万平方米，同比减少约3.5%。
弘阳服务
营业收入9.51亿元，同比下降7.3%；亏损3430万元，同比下降327.2%。物业管理收入7.57亿元，社区增值服务收入1.77亿元。在管面积4370万平方米，较上年下降11.3%。业绩由盈转亏主要受地产行业环境影响，关联方应收款项计提减值准备大幅增加，以及前期并购商誉大幅减值。截至2024年末，对母公司弘阳地产应收账款高达4.59亿元，其中大部分账龄超过一年。
建业新生活
营业收入27.685亿元，同比下降6.2%；净利1.67亿元，同比下降29.8%。拟将剩余上市款项3.52亿元重新分配，重点加码智慧社区建设及增值服务发展。
远洋服务
营业收入27.24亿元，同比微降4%；受减值及一次性损失影响，由盈转亏至13.71亿元。主动退出低效项目，在管面积降至8940万平方米，但新增合约面积中第三方占比达94%。
德信服务
2025年度预计公司拥有人应占亏损不低于2.19亿元，业绩由盈转亏主要由于集团对贸易及其他应收款以及投资物业进行了减值拨备。
正荣服务
营业收入10.6亿元，同比下降4.6%；毛利1.73亿元，下降25.6%；归母亏损2.3亿元，收窄至2.29亿元。在管面积7570万平方米，减少5.7%。
宋都服务
发布盈利警告，预计2025年度拥有人应占溢利约1.23亿至1.73亿元，同比大幅增长。业绩增长主要得益于行政开支减少及管理费用下降。
瑞森生活服务
预期2025年扭亏为盈，净利不少于6500万元。转盈主因金融资产减值亏损大幅减少，且本年度无停车位按金减值损失。
东原仁知服务
预计2025年扭亏为盈，净利约1200万至3200万元。
众安智慧生活
营业收入4.72亿元，同比增长14.6%；净利润3034.2万元。物业管理服务为核心收入来源（占比80.4%），在管面积扩至2209万平方米。
西安经发物业
营业收入10.49亿元，同比增长10.3%；毛利1.62亿元，增长13.3%；净利润6618万元，增长8.3%。
星盛商业
营业收入5.83亿元，股东应占溢利1.43亿元。得益于精细化运营降本增效，毛利率升至47.7%。全年派息率约87%。
深物业A
营业收入23.83亿元，同比下降12.83%；归母净利润3388.51万元，同比增长103.04%，实现扭亏为盈。主营业务收入构成为：物业管理68.69%，房地产23.79%，资产运营7.52%。经营活动产生的现金流量净额为-20.86亿元，近三年持续为负。资产负债率79.04%，短期债务压力较大。
和泓服务
发布盈利预警，预计2025财年将由盈转亏，净亏损约4050万至5050万元。亏损主因包括新项目毛利率低、应收账款减值拨备增加，以及出售子公司股权产生的一次性亏损。
二、2025年物业管理行业整体优势
1. 行业增速放缓但韧性凸显行业整体在管面积395.5亿平方米，同比增长3.4%；营收规模1.75万亿元，同比增长3.4%。与房地产开发企业连续三年负增长相比，物业企业保持正向增长，抗周期优势明显。
2. 主动优化结构，聚焦主业万物云退出53个住宅项目，世茂服务退出6090万平方米，中海物业退盘5560万平方米。500强物企基础物业服务收入占比提升至75.3%，连续三年上升，行业重心回归服务本身。碧桂园服务主动清理长账龄贸易应收款，对满国环境计提商誉减值约9.69亿元，以短期利润让渡换取长期价值重构。
3. 科技赋能成为核心竞争力碧桂园服务计划2026年量产1万台物业服务机器人，招商积余依托“商道”大模型构建“AI面客产品+智能机器人”体系，越秀服务AI品控技术已全面覆盖209个在管项目，头部企业通过AI巡检、数字化平台提升运营效率。科技应用将成为未来利润率提升的重要突破口。
4. 商业运营等高毛利业态优势明显华润万象生活毛利率35.54%、净利率22.66%，星盛商业毛利率47.7%，远超行业平均水平，商业运营能力成为估值差异的关键因素。
5. 央国企背景物企稳健性突出保利物业、中海物业、华润万象生活、越秀服务等央国企背景物企在关联方支持、项目获取和财务稳健性方面优势明显。越秀服务现金及定期存款达49.06亿元，经营性现金流净流入5.09亿元。
6. 股东回报意识增强碧桂园服务股息收益率约8%，华润万象生活派息率约87%，越秀服务派息率提升至60%，滨江服务派息率75%，金茂服务承诺未来两年分红比例不低于50%。多家企业通过“派息+回购”组合拳为股东创造价值。
7. 存量市场空间广阔，非住业态成为增长主力学校业态在管面积增速8.5%，医院业态增速9.2%。越秀服务非住业务新签年合同额占比达87%，在管面积占比升至37%；世茂服务办公楼、公共建筑等业态收入分别实现17.2%、19.4%的较快增长。百强物企超90%进入学校业态，超75%布局医院业态，非住宅细分领域仍有较大拓展空间。
8. 行业分化加剧，头部集中效应明显2025年物业行业呈现明显分化：碧桂园服务、万物云、华润万象生活等头部企业保持规模与盈利优势；弘阳服务、正荣服务、佳兆业美好等企业出现亏损或规模收缩。部分企业因关联方应收账款减值、商誉减值等问题业绩承压，行业进入优胜劣汰阶段。
总结：2025年物业行业优势已从“资源获取能力”转向“精细化运营能力”和“科技应用能力”。头部企业通过主动调整、聚焦主业、科技赋能，在行业增速放缓背景下构筑起新的核心竞争力。同时，央国企背景物企稳健性突出，非住业态成为增长新引擎，股东回报意识显著增强。行业分化加剧，具备核心竞争力的头部企业有望在存量时代持续领跑。
