发布时间:2026年3月20日

市场概览

2026年3月,广州住宅市场呈现"量升价稳、结构分化"的复苏态势。在新房止跌、二手房成交爆发的双重驱动下,市场信心全面回升。政策端土地供应收紧与金融宽松形成合力,供需格局正在深度重塑。

3月新房成交量

2,322套

↑ 378.8% 环比

3月二手房成交量

6,000套

↑ 258% 环比

新房价格走势

27,078元/㎡

● 止跌企稳

市场回暖信号明确

3月广州楼市迎来"小阳春"确定性走强,成交数据创阶段性新高,但呈现出明显的结构性分化特征。

? 核心数据亮点

• 新房止跌:
  国家统计局2月数据显示,广州新房价格环比持平,终结连续13个月下跌态势
• 二手爆发:
  单周成交突破500套,3月累计网签近6,000套,创近一年新高
• 高端热销:
  星河湾半岛单日成交4套复式,吸金7.19亿元;保利玥玺湾成交670㎡复式,总价1.87亿元
• 信心回升:
  中介经理人指数升至71.78,行业与买家预期明显好转

政策驱动:土地收紧+金融宽松

本轮市场回暖的核心驱动力来自供给端的土地政策收紧与需求端的金融政策宽松双重叠加。

?️ 供给端:土地供应逻辑重构

• 自然资源部"38号文"
  新增建设用地优先保障重大项目和民生事业,原则上不用于经营性房地产开发。建立"增存挂钩"机制,年度新增用地不得超过盘活存量土地面积。
• 核心效应:
  从源头控制商品房土地供应,核心区域房源稀缺性加剧。广州马场地块以236亿元成交,楼面价突破8.5万/㎡,刷新广州单价地王纪录。
• 市场影响:
  推动房企从"增量拿地"转向"存量盘活",土地资源向核心城市核心板块集中,进一步强化核心区稀缺性。

? 需求端:金融政策持续宽松

• 房贷利率历史低位
  5年期LPR维持3.5%,广州首套商贷利率最低3.05%(LPR-45BP),二套最低3.9%。公积金首套利率2.6%,创历史新低。
• 首付比例下调
  不限购区域(黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城)首套首付最低20%;限购区域首套最低30%。
• 需求集中释放
  节后返城、入学预期、政策落地三重因素共振,刚需与"卖旧买新"置换需求同步入场,形成"二手—新房"联动循环。

2026年市场预测

? 短期预测(2026年Q2)

小阳春延续:3月成交热度预计延续至二季度,核心区优质盘去化速度加快。政策托底效应持续释放,市场信心将进一步修复。二手房成交有望维持高位,带动改善型需求持续释放。

? 中长期展望(2026下半年)

• 整体趋势:
  探底企稳、结构性复苏。全面普涨条件尚不成熟,但市场底部已基本夯实。
• 区域分化:
  核心区呈现"独立行情",预计有3%-5%温和上涨;外围区仍面临去库存压力,以价换量仍是主流。
• 产品升级:
  改善型产品(120-144㎡及以上)成为市场主力,高得房率、低密度的"好房子"更受青睐。
• 投资逻辑:
  "核心恒强、外围筑底"的K型分化将成为常态,优质资产稀缺性进一步凸显。

置业建议

? 核心结论

住宅市场价格已触底

2026年3月的数据明确显示,广州住宅市场已进入"探底—筑底—回升"的关键阶段。新房价格止跌、二手房成交爆发、高端项目热销,多重信号指向同一个结论:市场底已经出现。在土地供应收紧的长期政策导向下,核心区域房源稀缺性将进一步加剧,优质资产的保值增值能力将持续凸显。对于真实购房需求而言,当前正是难得的置业窗口期。

数据来源:国家统计局、广州市房地产中介协会、贝壳研究院、冰山指数

本报告仅供参考,不构成投资建议