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市场月报 | 2026年2月深圳房地产市场报告

日期：2026-03-19 18:18:37 来源：网络整理作者：本站编辑评论：0

本月导读 Month's Highlights

春节淡季正常回落，新房供需双缩低迷。

政策层面“信贷优化”：中央部委多次表态将加强货币信贷政策支持，促进房地产市场平稳发展。上海2月25日“沪7条”新政，主要涉及放松限购、优化公积金、完善房产税。深圳发布“旧改新政”推进城市更新项目实施。

土地市场“季节低位”：2月全市仅1宗工业用地成交。月中，有1宗居住用地挂牌，位于罗湖区，土地面积为1.2万㎡，是深圳今年首宗住宅用地挂牌，首次采用“住宅+轨道”联合出让模式。

一手住宅“供需双降”：2月新房供应量创阶段新低，仅 6.08万㎡。成交面积14.5万㎡，同环比降幅均近四成，呈现春节淡季特征。成交均价70343元/㎡，同比上涨18%。

二手住宅“成交回落”：受春节影响，线下看房热度降至冰点，成交量同步走低，2月深圳市二手住宅成交2762套，环比下降55%，同比下降32%。成交均价持稳，环比微涨至54333元/㎡。

市场展望“小阳春可期”：2月受春节假期影响，整体成交保持低迷。但从节前市场表现看，入市意愿有所增强。预计3月二手成交有望快速回升，市场有望迎来小阳春。

2月深圳新建商品房市场数据一览表

数据来源：CRIC克而瑞系统

政策层面 Policy Summary

中央和地方：

中央层面，主要聚焦货币信贷政策：人民银行明确将推动保障性住房再贷款等金融政策落地见效，完善房地产金融基础性制度；四部门联合出台意见，支持有条件的易地搬迁集中安置区用好保障性住房金融支持政策，按以需定建原则筹集保障房源；中央财办则强调从供需两端发力，依托货币信贷工具因城施策控增量、去库存、优供给，中共中央政治局定调继续实施适度宽松的货币政策，强化宏观政策与改革举措协同，以货币信贷支持为抓手筑牢房地产市场平稳发展的金融基础。

地方层面，2月25日上海市住房城乡建设管理委发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》;《通知》明确进一步调减住房限购政策，缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限，降低购房门槛;优化住房公积金贷款政策，提升公积金贷款比例;完善个人住房房产税政策，对于上海户籍家庭购买成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

深圳：

2月4日，龙华区人民政府与深圳市人民政府口岸办公室举行《龙华区范围内原二线关移交合作备忘录》签约仪式，片区原口岸设施用地的城市管理权正式移交龙华区。在这之前，传出的“梅林关新城”规划方案显示，依据最新土地规划，片区预计新增住宅建筑面积约82万平方米。此外，规划中布局了大量产业与商业用地，这些用地在市场需求变化时具备转化为住宅的弹性，为区域长远发展预留了充分的调整与应变空间。

2月27日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》。《通知》针对未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，按照“法治化、市场化”原则，优化相关城市更新政策以落实《住宅项目规范》要求。通知还对保障性住房配建要求进行了调整：对未完成规划审批的项目，应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房。同时强调强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进深圳城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。

土地市场Land market monitoring

2026年2月，全市有1宗居住用地挂牌和1宗工业用地成交。

2月，深圳1宗土地挂牌，为居住用地，位于罗湖区，是深圳今年首宗住宅用地挂牌。供应土地面积为1.2万㎡，同比环比均下降83%。1宗土地成交，为工业用地，位于深汕合作区。成交土地面积为3.05万㎡，同比上涨155%，环比下降82%。

2月12日，深圳今年首宗住宅用地挂牌，为“二类居住用地+轨道交通用地”联合出让模式，起始总价86917万元，将于3月20日出让。地块位于罗湖区笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处西南侧，紧邻地铁7号线笋岗站（17号线在建），属于真正的双地铁口物业，是罗湖近年来少有的住宅用地出让。

地块包含两部分：一宗是纯二类居住用地，另一宗是与之绑定开发的轨道交通用地。住宅部分地价为86900万元，轨道部分地价为17万元。如溢价成交，轨道交通设施不参与溢价部分的分摊。住宅部分土地使用年限70年，轨道交通用地使用年限50年。总地块挂牌起始价86917万元，住宅部分土地使用年限70年，轨道交通用地使用年限50年。竞买申请人主体资格要求，独立竞买申请人或联合竞买其中一方须具有国内地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验。

数据来源：CRIC克而瑞系统；土地类型包含住宅、商住、商办、综合。

楼市监测 property market monitoring

（一）商品房市场（含住宅、商办等）

1.全市：2月商品房供求环比双降，供应面积约14万㎡，成交面积约24万㎡。公寓产品成交占比有所提升，办公产品有所回落。

2月全市商品房市场整体呈现供应缩量、成交回落、价格小幅上行的运行特征，受春节假期影响，市场交易活跃度有所下降。2月全市商品房供应面积约14万㎡，环比下跌41％，同比上涨46%。商品房成交面积约24万㎡，环比下降51%，同比下降47％。成交均价约56223元/㎡，环比上升3%，同比上涨21%。

数据来源: CRIC克而瑞系统；商品房包括普通住宅、公寓、商业、办公。

成交结构方面，2月住宅成交面积约14.48万㎡，占比58%，占比上升1个百分点；公寓成交面积约4.43万㎡，占比18%，占比上升10个百分点；办公成交面积约5.08万㎡，占比20%，占比下滑8个百分点；商业成交面积约1万㎡，占比4%，占比下降2个百分点。办公市场成交表现疲软，成交大幅下滑，市场处于供大于求状态。

数据来源: CRIC克而瑞系统；商品房包括普通住宅、公寓、商业、办公。

（二）一手住宅市场

1.总体情况：2月一线城市商品住宅成交面积同环比均降，成交均价同比齐升。

一线城市商品住宅市场整体呈现供应调整与成交收缩并行的态势，受春节假期影响，市场活跃度普遍偏低。

供应方面，一线城市表现分化明显。北京供应量显著放量，但成交量低迷，导致供求失衡加剧。上海和深圳供应偏紧，市场供应端支撑减弱。广州供应节奏相对平稳，成交活跃度在四城中最高。

成交方面，四城成交面积普遍出现环比、同比双降，反映出春节月份作为传统淡季对成交节奏的影响。价格层面，北京和广州成交均价环比小幅上升，上海和深圳则略有回落，整体价格走势稳中微调。

数据来源: CRIC克而瑞系统；商品住宅包括普通住宅、别墅。

2月深圳商品住宅供应探底、成交收缩、均价结构性上行。

供应方面，受春节假期及新盘入市推迟影响，2月全市商品住宅供应面积约6.08万㎡，环比下降60%，同比下降37%，供应规模创下阶段性新低。

成交方面，受供应端持续收紧叠加春节假期影响，市场动能减弱，2月全市商品住宅成交面积约14.48万㎡，环比下降48％，同比下降38%。商品住宅成交均价约70343元/㎡，环比微降1.5%，同比上涨18%。

数据来源: CRIC克而瑞系统；商品住宅包括普通住宅、别墅。

2.供应分析：全市有3个项目取得预售证，无项目开盘。

2月，深圳新房市场供应端持续收窄，全市仅获批3个预售证（含2个住宅项目），环比减少5个。

受春节假期影响，房企推盘节奏放缓，当月无项目开盘，市场进入供需休整期。预计随着3-4月传统营销节点到来，核心区优质项目将率先入市，成为后续成交的主力支撑。

数据来源: CRIC克而瑞系统；商品住宅包括普通住宅、别墅。

3.成交区域分析：2月南山区成交量首次全市第一。

成交高度集中：南山区（2.47万㎡）、宝安区（2.44万㎡）、龙岗区（2.39万㎡）位列成交面积前三，合计成交7.3万㎡，占全市总成交的50.5%。

价格梯队分明：南山区均价149842元/㎡领跑全市，同比涨幅达56.5%；福田区和罗湖区分别以109790元/㎡和76773元/㎡紧随其后；宝安、龙华区均价在5-7万元/㎡区间；光明、坪山、盐田等外围区域集中在3-5万元/㎡；深汕、大鹏则处于1-3万元/㎡低位，形成清晰的价格梯度。

区域分化加剧：盐田区和深汕合作区成交量同环比上涨超100%，但两区均价同比均呈下行趋势，市场以价换量。反观福田、罗湖等核心区，成交同比降幅超50%，但价格保持坚挺，呈现“量缩价稳”特征。

数据来源：CRIC克而瑞系统；商品住宅包括普通住宅、别墅。

4.成交结构：2月市场成交结构延续改善主导格局，全市及福田区90-120㎡首改户型表现突出。

2月全市90-140㎡成交占比位居第一，占比约43%，较上月上升2个百分点。120-140㎡成交占比14%，较上月提升3个百分点，改善持续成为市场主流。70-90㎡占比28%，较上月下降7个百分点，刚需户型占比回落但仍居次席。140㎡以上高端户型占比企稳，占比12%，与上月持平，高端改善需求保持稳定释放。

数据来源：CRIC克而瑞系统，统计包含普通住宅、别墅。

（三）二手住宅市场

1.全市成交套数：2月二手住宅成交量跌价稳，成交套数2762套。

受春节影响，线下看房热度降至冰点，成交量同步走低，2026年2月深圳市二手住宅成交2762套，环比下降55%，同比下降32%。成交均价持稳，环比微涨至54333元/㎡，不过二手住宅整体成交高于一手住宅，市场活跃度显著高于新房。

数据来源：CRIC克而瑞系统，统计包含普通住宅、别墅

2.区域成交套数：2月龙岗蝉联榜首，盐田领涨增幅。

从区域成交量看，深圳各区均环比下降五成左右，其中坪山和盐田区，环比降幅超六成。成交前三名的区域是龙岗区、福田区和罗湖区，龙岗区依旧是二手市场交易量最大的区域。龙岗区二手住宅成交过户579套；福田区、罗湖区分别位居第二、三名，二手住宅成交过户量分别为516套和486套；南山区位居第四名，过户量为429套。

数据来源：CRIC克而瑞系统，统计包含普通住宅、别墅

总结与展望 Summary and Outlook

2月土地市场方面，深圳今年首宗住宅用地挂牌，位于罗湖区笋岗街道，首次采用“住宅+轨道”联合出让模式，对竞买人资质提出较高要求。核心区优质宅地的加速供应，有助于激活市场流动性，为后续回暖蓄力。

新房市场方面，深圳楼市受春节假期影响，整体处于休整蓄力阶段。新房市场供需双双回落，房企推盘节奏放缓，当月无项目开盘，全市商品住宅供应仅6.08万㎡，环比下降60%，成交14.48万㎡，环比下降48%，各区成交普跌，仅盐田、深汕等远郊区域因基数较低实现同比正增长。

二手住宅市场方面，受春节假期线下看房热度降温影响，2月二手住宅过户量2762套，环比下降55%。但从市场先行指标看，春节后首周带看量及签约量迅速回升至节前水平，购房需求回温迹象明显。业主主动调价“以价换量”促进交易达成，购房者心态从“观望”逐步转向“理性入市”，市场信心修复的微观基础正在夯实。

展望后市，尽管2月新房供应处于紧平衡状态，部分高端项目入市节奏与主流购买力存在一定错配，短期内难以实现全市普涨，但随着3月下旬传统营销节点到来，核心区优质项目将率先入市，成为拉动成交回暖的重要力量。二手住宅方面，看房人数增加，叠加政策利好持续发酵，预计3月底有望迎来结构性放量。

整体来看，2月深圳楼市虽受春节因素影响数据回落，但市场底部支撑逐步夯实。随着供需两端持续修复、购房信心逐步回暖，市场将稳步步入“健康回暖、量升质稳”的良性发展轨道。

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来源：克而瑞不动产运营华南区域

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