01
宏观环境
2026年作为“十五五”开局之年，房地产行业将在中央框架下遵循“稳市场、化风险、促转型”的主线，下一步重要的政策观察窗口在3月全国两会之后，需关注是否会有更明确的行业支持信号释放。
作为全国房地产市场的风向标，此次上海的政策调整，其核心不仅在于短期“托市”，更在于向市场传递“稳定楼市”信号。
02
土地市场
春节效应致阶段“冰封”，但核心地块价值逻辑未变。2月无土地成交，仅供应1宗位于城东幸福林带地块（秦川厂改造用地），该地块为二次挂牌，通过解绑出让、下调起始楼面价（从5655元/㎡降至4295元/㎡）以提升吸引力。
土地总量
受春节假期影响，2月西安土地市场整体处于冰点状态，当月涉宅无成交，仅供应1宗，位于城东幸福林带板块，该宗地为二次挂牌，出让指标、条件均有调整。
数据范围：主城（浐灞、城北、城东、城南、城内、城西、高新、经开、曲江、长安、港务、灞河、航天）+西咸新区+郊县。
03
新房市场
受春节影响，2月新房市场呈现典型淡季特征，供应24.78万㎡（环比+3%），成交26.79万㎡（环比-31%，同比-16%），价格1.64万元/㎡，但若剔除高改项目后实质性价格约1.52万元/㎡（比1月-1.3%）；在产品高度内卷和市场整体下行背景下，客户购房决策极度理性，“总价约束下的功能优化”为主流选择。
主城市场-总量
2026年1-2月，西安主城商品住宅持续处于低位盘整阶段：在供应同比一致下，成交显著萎缩（仅65万㎡），价格同样承压，从2025年同期的1.86万元/㎡跌至1.63万元/㎡。
主城市场-月度
因春节影响，2月西安楼市呈现“供应稳、成交缩、价格承压”的淡季特征：供应微增3%，成交缩3成至27万㎡；价格1.64万元/㎡，但若剔除高改项目实质性约1.52万元/㎡，比1月下调1.3%。
主城市场-开盘解筹
2026年2月，西安主城共8个项目开盘或加推（2个首开），在招商林屿缦岛、龙翔未央和鸣等首开项目集中入市带动下，全月整体去化率25%（续销仅11%）。
首开盘-热销因子：当前市场环境下，唯有将“稀缺资源、硬核产品、高效操盘、直观体验”系统整合，并辅以清晰的差异化抓手，才能穿越周期，实现高效去化。代表项目：招商林屿缦岛、龙翔未央和鸣。
主城市场-案场热度
市场自2025年11月起持续下行，于春节周（2.16-2.22）探至谷底，节后第一周市场人气逐步修复至1月水平。
监测的104个典型项目，2月数据显著收缩：①周来访降至87组，周认购3套，平均转化率3.6%，各项指标均处于低位；②春节周（第8周）量能跌至冰点，单周来访仅44组，认购1.7套，市场近乎停滞；③月末最后一周，春节挤压需求逐渐释放，周来访回升至117组，认购4.4套，与1月市场水平基本相当。
市场内部呈现“高度集中、极度分化”的结构性特征，整体市场由少数热点项目支撑，多数项目成交低迷。
成交高度集中：近8成项目周度成交在2套及以内，其中13个项目零成交，成交前十的项目贡献了市场绝大部分热度，凸显出市场成交结构的严重失衡。
产品结构分化：表现突出的项目如龙翔未央和鸣（55套）、招商林屿缦岛（31套）、信达凤熙雲著（19套）、金茂幸福晓棠（14套）等，均主打刚需及首改客群的产品，其热度源于长期积累的产品力、教育资源或价格优势。高端改善市场表现平淡，多个项目周度成交仅在3套以内。
主城市场-竞争压力
主城存量821万㎡/18.6个月，市场面临严峻的“高库存、慢流速”双重压力，整体去化动能明显不足。
8成区域去化周期高于全市均值，市场承压面广泛，仅经开/港务库存压力相对缓和，但港务的存量高度集中于奥体北，低流速下，市场竞争压力持续加剧（从2025年11月的9个月延长至今的11个月）。
主城市场-成交结构特征
在持续产品内卷下，购房者决策逻辑呈现显著的“理性回归”与“效率优先”。核心数据印证结构性转变：
①绝对主流：高达64%的成交集中在140㎡以下，说明市场购买力与需求重心锚定在紧凑型功能住宅。
②增长主力：100-120㎡/160万元以内成交占比同比提升9%；120-140㎡/200万元以内的产品份额提升5%，显示客户需求在严格的预算框架内寻求最优解。
04
二手房市场
2月二手房成交量环比跌46%至2628套，均价同步下跌5%至1.05万元/㎡。尽管挂牌量有所减少，但在高达12.5万套的库存压力下，买方市场特征显著，平均议价空间扩大至12.26%。
整体量价
2026年2月，在挂牌量锐减51%及春节双重影响下，西安二手房成交量环比收缩46%（仅成交2628套），成交均价同步回调5%，降至1.05万元/㎡，市场整体呈现量价齐跌态势。
买卖双方心态
存续挂牌总量虽降，但高库存下市场供需持续失衡，与此同时，议价空间扩大至12.26%，表明卖方价格主导权削弱。值得注意的是，2月成交前十中，近7成具备名校标签，但成交价仍普跌2%-6%，进一步印证这一观点。
结构特征
成交结构呈现显著分化特征：80㎡以内依然是二手房主力成交，而100-140㎡面积段中，新房凭借产品力与价格优势，正持续挤压二手房份额；160㎡以上的中大户型市场，新旧房成交则相对稳定。
区域特征
当前市场格局的核心特征是“价值固化”与“价格重塑”并存：
曲江等成熟区域的价值已高度固化，二手房占据绝对主导（超过60%），已形成价值坚实、流动性相对稳定的市场底盘；
高新、港务新房份额分别占据61%和80%；但已普遍出现次新房“破发”现象，且2月典型小区价格仍处下行通道，显示其价格体系正经历深度调整。
备注：二手房数据来源AUR二手房数据系统；统计范围包含：浐灞、城北、城东、城南、城内、城西、高新、经开、曲江、长安、港务、灞河、航天。
-更多业务合作请联系-
18629063024
1679335982@qq.com
榆叶飞云AUR数据系统，目前已开通包括西安、咸阳、兰州、银川在内的全国115座城市地产项目、土地、二手房等数据库。微信端小程序数据免费使用，网页端「AUR研策通「AUR二手房」版欢迎点击文末【阅读全文】联系客服开通试用~
