2025年4季度上海办公租赁市场分析报告

城市测量师行

2025 年第四季度，上海写字楼租赁市场继续沿着全年 “供需再平衡” 的主基调稳步调整，租金整体仍面临下行压力。全市写字楼平均租金环比下跌 2.8%，回落至 3.8 元 / 平方米 / 天。

尽管四季度市场咨询热度有所回升，需求端显现出回暖信号，但短期复苏力度尚不足以扭转市场长期供大于求的基本面，全年整体供应压力依旧偏高。

在当前租户主导的市场环境下，租方议价能力显著增强，也进一步加剧了租金下行的压力。

数据来源：城市资管服务云平台

本季度上海各环线办公物业租金整体仍呈下行走势，但环比降幅较此前有所收窄。其中，内环内区域平均租金环比下滑2.7%，至5.2元/㎡・日；内中环区域平均租金环比下降2.5%，报3.5元/㎡・日；中外环、外郊环区域租金分别为2.6元/㎡・日、2.2元/㎡・日，环比分别下跌2.8%和 2.7%。

内环内写字楼市场承压尤为明显，以北外滩、黄浦滨江、四川路武进路等板块为代表，租金环比跌幅均突破4%。

从需求结构来看，品质升级正成为现阶段市场的重要需求方向。金融、科技及高端服务业企业，正抓住当前租金调整的契机，优化升级办公选址与环境。不少优质写字楼推出的优惠房源，对这类企业形成较强吸引力。

以竹园板块的长泰国际金融大厦为例，项目近期推出200-300㎡小户型办公产品：标准交付户型净租金约3-3.5元 /㎡・日，简装户型净租金约 3.5-4.5元 /㎡・日，相较此前6元 /㎡・日的价格水平，优惠幅度达到20%-40%。

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四季度上海各板块办公租赁市场租金整体走低，其中次中心板块的普陀、虹口，以及外围区域的奉贤、青浦等区域调整幅度更为明显，环比跌幅均在3%以上。

普陀区现有办公物业存量规模约800万平方米，受区域土地开发强度趋于饱和影响，新增办公供应空间有限，存量更新改造已成为当地办公市场发展的主要路径。

目前区内楼龄超15年的老旧楼宇占比约35%，这类物业普遍存在产权分散、硬件设施老化等问题，租金表现持续承压。叠加区域内商务楼宇同质化竞争加剧，项目招商与去化压力进一步加大。

当前普陀区办公市场整体空置率约25%，市场平均租金水平在3元 /㎡・日左右。

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本季度，上海甲 + 级与甲级写字楼租金分别环比下调2.7% 和2.8%，整体市场仍处于承压运行状态。从板块表现来看，八佰伴、陆家嘴、后滩、打浦桥等核心商圈租金调整幅度更为明显，环比跌幅均超过 3%。

临近年底，大量办公物业租约集中到期，为稳定项目出租率、留住存量客户，业主方普遍加大了针对续租客户的优惠政策。与此同时，不少业主主动挖掘周边即将到期的潜在租户，区域内市场竞争进一步加剧，也持续对租金水平形成下行压力。

在陆家嘴等核心商务区，大面积优质租户成为各大楼宇争抢的重点对象。四季度以来，区域内业主纷纷释放租金下调信号，以此吸引这类优质企业入驻。以金茂大厦为例，其部分房源当前租金报价已降至 10 元/㎡・日以下，相较年初约12元/㎡・日的价格，降幅超过15%。

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本季度，上海乙+级及以下等级办公物业租金环比平均下调3%，徐汇滨江、江湾五角场、延安路江苏路、龙柏等板块跌幅更为突出，均超过3.5%。

目前上海商办市场整体供应相对充裕，不少新建及存量楼宇空置率偏高，运营压力较为突出。在此环境下，不少楼宇开始积极探索业态转型方向。考虑到居住需求较为稳定，叠加政策对租赁住房的支持，商办改租赁住宅成为不少项目的优先转型方向。

而对于位于市中心、区位与交通配套优势明显的中端商办项目，转向文化创意产业同样是一条可行路径。这类区域人流集中、消费活跃度高、文化氛围浓厚，已具备成熟的消费客群基础。文创产业附加值高、能耗低、污染小，与市中心发展定位高度匹配，有助于提升项目整体吸引力与核心竞争力。

2025年第四季度上海全市聚集区平均空置率为25.3%，已连续十一个月上升。

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上海办公租赁市场供需失衡持续加剧。2025年需求端疲软，尽管租金连续多季度下行，但对需求刺激有限，市场活跃度偏低，需求复苏尚需时日。供应端方面，未来三年上海商办新增供应量仍处高位，业内预计供过于求格局短期难改，办公租赁市场下行压力仍在。在此背景下，企业签长期租约更审慎，主流租期从以往5年以上缩短至2-3年，入驻灵活性显著提升。

2025年上海办公租赁市场全年租金累计下跌10%，市场整体仍处于调整周期之中。当前市场需求结构呈现出鲜明特点，成本驱动与品质升级两大趋势并行，尽管四季度市场活跃度略有好转，但整体态势依旧疲弱。

受供需失衡局面持续影响，上海办公租赁市场空置率小幅上扬，租金下行态势得以延续。从市场基本面来看，供大于求的格局短期内难以改变，租金反转回升的概率较低；预计核心商务区与新兴区域的租金差距将进一步缩小，“以价换量”仍会是市场主流策略。

政策层面，2025年7月《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》正式出台，这也意味着上海商务楼宇发展迈入以质量提升、结构优化为核心的全新阶段。目前市场已出现明显转型迹象，正从规模扩张向质量与效能竞争转变。

当前正值市场调整关键期，面对租户需求愈发多样化、动态化的现状，业主方若想在调整周期中构建长期竞争力，可通过提升项目软硬件附加值、增强空间使用灵活性等方式，精准适配需求变化。

策划 | 刘   辉

主编 | 何海涛

编辑 | 蒋蒙恩