深圳安居reit2025Q4财报解读本reit包含四处保障房项目： 安居百泉阁项目，深圳市福田区安托山片区，地处侨香三道与安托山六路交汇处，总建筑面积53606.58平方米，其中保障性租赁住房建筑面积39301.32平方米，2022年1月投入运营。 安居锦园项目，深圳市罗湖区笋岗片区，地处田西路与宝田路交汇处以东，总建筑面积35130.89平方米，其中保障性租赁住房建筑面积26948.60平方米，2021年11月投入运营。 保利香槟苑项目，深圳市大鹏新区大鹏办事处鹏飞路南侧，保障性租赁住房建筑面积16,457.28平方米，2020年7月投入运营。 凤凰公馆项目，深圳市坪山区碧岭街道，坐落于碧沙北路以西、龙勤路以南，保障性租赁住房建筑面积51,553.87平方米，2020年11月投入运营。 所有项目均为政府组织配租，租金定价由政府部门审核确定，统一执行“不超过同地段同品质市场租赁住房租金60%”的标准。 新增竞品的情况如下： 招股书（2022年披露）中的情况是深圳市住房供需关系紧张，功能完善、配套齐全的保障性住房占比较低。常住人口住房自有率仅约23%，租房需求旺盛。人口持续净流入，住房供给缺口大。 2023年报中披露，深圳市按计划推进保障性住房建设筹集，例如，2023年罗湖区新增规划1个保障性租赁住房项目。但整体上，受土地资源紧约束，供给增长仍难以完全满足需求。 2025年中报披露，供需矛盾依然突出，根据“十四五”规划，到2025年末深圳常住人口预计增至1860万人，住房需求持续增加。土地供应紧缺，未来供地主要依靠存量盘活。 整体出租率最近四个季度都在97%以上； 整体的租金坪效没有披露； 单一客户依赖度方面，荣耀终端股份有限公司占百泉阁项目收入的41.36%，占总收入的21.69%，依赖度还是比较高的。 这个荣耀终端股份有限公司，就是脱胎于华为的荣耀手机品牌（HONOR），荣耀在百泉阁保障房租了一万八千多个平方给员工作为宿舍。荣耀也是头部大厂了，他们家员工的入住标准肯定也不会差，并且这种租住协议一般也不会轻易更改，会相对稳定。不过，单一大客户依赖度过高的话，未来想在房租上议价势必也比较困难。 原始权益人及其一致行动人持股占比合计51%，在深圳有大量类似的保障房和公租房资产，但招股书说不构成竞争关系，理由是需求旺盛且供给缺口大。反而由于未上市的资产众多，形成了未来潜在的扩募资源库。 单位可供分配金额，2025Q4是0.024，与前面几个季度基本持平；2025全年是0.0953，作为对比，2024是0.0988，2023是0.1022。 从最近的连续三年来看，单位可供分配金额是逐年递减的。 财报解释说，主要是房产税的边际变化。目前深圳没有对个人征收房产税，但是对企业和经营性房地产是征收房产税的。而本reit的资产免税期于2025年2月28日结束，之后财报中“税金及附加”科目同比暴增，对应了单位可供分配金额的下降。 房产税政策是预期内的，并且是持续的，属于未来长期存在的成本项。 最后看单位可供分配金额与EBITDA的比值，2025四个季度均超过了100%，这在我看来不是一个好现象。 举个简单的例子，可供分配金额就好比你这个月的零花钱，EBITDA就好比这个月的工资。零花钱持续超过工资，有可能是之前朋友欠你的钱还了，也有可能是你之前攒的储蓄，总之是不太可持续的，在计算未来纯工资现金流的时候，就要打折看待了。 ············· 财报读完，接下来是私活内容。 深圳安居reit总体上是个不错的资产，年前收盘的股价是3.572，对应的潜在派息率TTM是2.67%，这个估值比北京保障房reit的2.85%要贵。而且深圳安居的未来派息潜力我觉得未必强于北保，所以相对而言，深圳安居是不便宜的，要长期配置的话，北保更有性价比。 从股价走势来看，深圳安居与北保高度趋同，所以主要矛盾还是在未来的长期国债利率变化方向上。短期来看，可以在箱体内做做小波段，赚些辛苦钱。
