恒隆这几年一直想摆脱“上海依赖症”，后来发现，有可以“依赖”的城市，真香！
2025年，恒隆地产交出了一份颇具战略定力的成绩单。尽管全年总收入因物业销售下滑而同比微降，但其核心的物业租赁业务展现出强大韧性。
尤其引人注目的是，上海港汇恒隆广场租赁收入同比增长2%，达到11.97亿元，与上海恒隆广场（收入16.61亿元，增长1%）共同贡献了内地商场总收入的58%以上。
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上海双核仍是业绩的“压舱石”
从财报数据看，恒隆内地商场租赁收入的稳定增长，高度倚赖上海两大标杆项目的表现。2025年，内地商场租赁总收入为48.91亿元，同比仅增长1%。在这一背景下，上海恒隆广场与港汇恒隆广场合计贡献超58%的份额，其稳健表现直接决定了整体业绩的底色。
具体到港汇恒隆广场，其2025年的表现堪称亮眼：租赁收入达11.97亿元，同比增长2%；平均出租率提升至100%，实现“满铺”运营；更关键的是，租户销售额同比大幅增长20%。
这组数据不仅体现了项目强大的吸金能力，更揭示了其运营效率与消费活力的双重提升。相比之下，武汉恒隆、沈阳市府恒隆等部分二线项目收入出现较大幅度下滑。这清晰地表明，上海市场不仅是恒隆收入的绝对主力，更是对冲其他区域波动的关键稳定器。
所谓“依赖症”，首先体现在这无可替代的财务贡献与运营质量上。
02
深耕上海
于是乎，恒隆在2025年高调推出的“恒隆V.3”战略，核心是告别粗放式扩张，聚焦已建立优势的核心城市进行深度挖掘。这一转变非但没有削弱上海的地位，反而通过“轻资产扩容”和“有机更新”两大抓手，进一步巩固并扩大了其在上海的商业版图。
在上海南京西路，恒隆不仅推进恒隆广场自身的扩建，更通过长期租约形式获得南京西路1038号项目的经营权，为商圈新增9.6万平方米商业空间，扩大幅度达44%。这种“轻资产”模式以较低资本投入，实现了在核心商圈的战略性“占领式深耕”。
港汇恒隆广场租户销售额20%的飙升，正是这种深度运营和品牌组合优化（全年引入19家首店）的直接成果。换言之，恒隆的新增长引擎，很大程度上是在上海这片最熟悉的土地上，通过精耕细作来点燃的。战略上的“聚焦”，在实践中演变为对上海优势资源的进一步加码与绑定。
03
最佳试验场
恒隆赖以生存的“重奢运营能力”和高端商业生态，在上海得到了最极致的锤炼与展现。
上海恒隆广场作为“Home to Luxury”的典范，持续吸引如Van Cleef & Arpels、Boucheron等顶级品牌以独家互动形式亮相。
港汇恒隆广场则在2025年引入了Nike Rise全国首店、Georg Jensen全国首店等19家首店品牌。这些成果不仅带来了销售额，更强化了恒隆与国际顶级品牌之间长期稳固的战略伙伴关系。
港汇恒隆广场租户销售额20%的同比大幅增长，绝非偶然。它背后是“恒隆会”会员体系（71%的销售额来自会员）的深度运营、年度主题活动的精准策划（如“Home to Luxury”），以及对租户组合的持续优化。
这种基于高端客群洞察与品牌生态运营的核心能力，其模型和标准源于上海市场的成功实践。离开上海这个中国最成熟、最国际化的消费舞台，这种能力的价值和光环难免褪色。
04
拥抱确定性
面对宏观经济与消费情绪的不确定性，以及二线新项目培育所需的漫长时间，恒隆管理层必然倾向于将资源投向确定性最高、回报最稳健的区域。
上海作为国际消费中心城市，其市场深度、消费活力及抗风险能力，是目前国内任何其他城市难以比拟的。港汇恒隆广场100%的出租率和20%的租户销售增长，正是这种市场确定性的最佳注脚。
因此，即便恒隆在无锡（收入增长10%）、大连（增长12%）等项目上取得了突破，但从绝对体量、运营效率和战略安全性来看，上海仍是不可动摇的基石。
恒隆的V.3战略看似是增长引擎的切换，实则是对“依赖症”的一次理性确认与战略升级——从被动依赖转为主动深耕，从规模依赖转向能力与效率的依赖。
在行业充满不确定性的周期中，这种对核心城市、核心资产、核心能力的深度聚焦与依赖，以100%的出租率和强劲的销售增长为表征，恰恰构成了恒隆穿越波动的“定力”与“护城河”。
因此，恒隆主动选择了将上海这座超级城市的红利与自身卓越的运营基因深度绑定，以此构筑一个更为务实的未来。
因为上海，所以恒隆！
