深圳大中华茂业天地市场调研报告

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项目整体定位：深港融合生活消费中心，聚焦：

“港人北上消费+罗湖本地居民+口岸商旅人群”

三大核心客群，以“高心价比、深港特色、一站式体验”为核心标签，依托罗湖口岸核心区位，打造深港跨境消费的标杆商业体，同时填补罗湖人民南商圈高品质综合商业的空白。

核心定位支撑：紧邻罗湖口岸（步行5分钟）、双地铁无缝接驳（1号线罗湖站+B1层直连9号线人民南站），背靠大中华环球金融中心写字楼及罗湖首家万豪五星级酒店，兼具口岸流量、办公配套、高端酒店消费三重势能，且针对性推出港币支付、离境退税、港人VIP Lounge等专属服务，深度贴合港人消费习惯。

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项目总建筑面积3.8万㎡，共10层（含B1层），

业态规划围绕“吃、喝、玩、购、享”全场景布局，餐饮、生活服务、休闲娱乐三大体验型业态占比超70%，零售业态以“本土热门+实用型”为主，

摒弃传统高端奢侈品路线，高度匹配口岸客群的即时性、体验性消费需求，各楼层业态分工明确：

1. B1层：深港生活美食集，规划800㎡大型会员超市、深港小吃、网红美食街区，直连地铁口，主打流量导入；

⇪b1层美食集

2. L1层：新潮科技空间，布局茂业百货、比亚迪、华为/vivo/荣耀三大国产手机旗舰专区、星巴克、中信银行等，兼顾科技零售与配套服务；

⇪法国希思黎睿秀护发专卖店

3. L2层：潮流零售+精致护理，含骆驼户外运动城（500+㎡）、美妆护理、生活零售，叠加养生轻服务；

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4. L3-L5层：餐饮核心区，汇聚粤式茶点、川湘火锅、特色烧烤、高端日料等15+餐饮品牌，覆盖大众消费到品质体验；

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5. L6-L9层：休闲娱乐+生活服务专层，规划寰亚国际影城（罗湖首家LED影院，VIP厅配1.8m超大排距沙发）、量贩式KTV、潮玩馆，以及汤泉SPA、中医理疗、牙科诊所、24小时健身房等，其中L7-L9为养生服务专层，是项目特色业态。

招商与首店布局

1. 招商整体情况

项目开业前已完成100+品牌签约入驻，招商品牌以深港两地热门品牌、本土老字号、实用型生活服务品牌为主，契合项目定位。

2. 首店资源与占比

项目入驻品牌中20%为华南/深圳/罗湖首店，首店类型以餐饮、生活服务、特色体验为主，无国际一线品牌首店，符合口岸商业的客群需求特征，核心首店清单如下：

• 深圳首店：客满楼（西关茶点，纯手工现做早茶）；

• 罗湖首店：陶鸢茗叙（南洋风茶饮，首创黄皮陈皮特饮）、寰亚国际影城（LED杜比全景声影院）、润满南风椰子鸡；

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• 特色首店级业态：骆驼户外运动城（罗湖超大空间体验店）、元气艾灸养生馆（智能艾灸舱特色体验）。

3. 核心入驻品牌

餐饮：圣丰城（粤菜老字号）、好鸽来（中山石岐乳鸽）、江渔儿、鮨欢（高端日料）、李小太烧烤；

零售：华为、vivo、荣耀、骆驼、茂业百货；
生活服务：固生堂中医、格伦菲儿口腔、静轩足道SPA、涟LIAN泰式按摩、洗脸熊；

配套：星巴克、麦当劳、中信银行、24小时健身房。

核心优势与差异化亮点

1. 区位与交通绝对优势：罗湖口岸5分钟步行可达，双地铁无缝接驳，口岸日均通关超20万人次，节假日峰值30万，天然坐拥海量跨境流量；

2. 深港融合的精细化运营：支持港币支付、离境退税，设港人VIP Lounge（免费行李寄存、充电），推出港人专属折扣，深度贴合港人消费习惯；

3. 业态差异化：在罗湖商圈中率先打造养生服务专层，叠加影院、KTV、潮玩馆等休闲娱乐业态，填补区域体验型商业空白；

4. 流量互补性：与大中华环球金融中心写字楼、万豪酒店形成业态互补，办公人群、酒店住客成为稳定的基础消费客群，与口岸流动客群形成叠加。

项目现存不足与短板

1. 首店层级偏低，缺乏标杆性品牌

首店以区域级、社区级为主，无华南乃至全国级标杆首店，也无国际知名品牌、网红顶流品牌入驻，品牌吸睛度与话题性不足，难以形成跨区域的打卡效应，仅能吸引口岸及罗湖本地客群，辐射范围有限。

2. 零售业态偏弱，同质化较高

零售业态以国产手机、户外运动、传统百货为主，缺乏潮流时尚、设计师品牌、特色文创等年轻化、个性化零售品牌，零售板块的体验感和吸引力不足，客群消费多集中于餐饮、娱乐，零售转化率偏低。

3. 部分核心业态未落地，影响体验

规划的核心体验业态寰亚国际影城目前尚未开放，作为罗湖首家LED影院，未能同步开业，流失了大量家庭客群、年轻客群的休闲消费需求，降低了项目的一站式体验感。

4. 空间体量偏小，业态拓展受限

总建筑面积仅3.8万㎡，相较于深圳主流购物中心（一般10万㎡以上），体量偏小，各楼层业态布局较为紧凑，缺乏大型中庭、网红打卡空间等公共区域，难以举办大型商业活动，限制了客流停留时间和二次消费。

5. 商圈竞争压力大，客群分流明显

罗湖人民南商圈周边有罗湖商业城、金光华广场等成熟商业体，且深圳湾、莲塘等新口岸分流了部分港人客流，项目虽有区位优势，但商圈整体老化，且面临新口岸商业的竞争，客群留存难度较大。

6. 品牌组合偏大众，缺乏高端消费场景

项目品牌以大众消费、中低端为主，无高端餐饮、轻奢零售等业态，无法满足口岸商旅人群、写字楼高端办公人群的高品质消费需求，客单价提升空间有限。

客群特征与消费趋势

1. 核心客群：港人（占比约60%，以日常通勤、周末短途消费为主，偏好餐饮、生活服务、高性价比零售）；

2. 基础客群：罗湖本地居民、人民南商圈办公人群（占比约30%，以日常消费、工作日午餐、下班后休闲为主）；

3. 流动客群：口岸商旅人群、游客（占比约10%，以即时性餐饮、伴手礼消费为主）；

4. 消费趋势：客群消费以“即时性、体验性、实用性”为核心，餐饮、生活服务的消费频次远高于零售，客单价集中在50-300元，属于大众消费层级。

优化建议

1. 升级首店与品牌层级：引入1-2家华南/全国级网红首店、特色文创品牌，提升项目话题性和跨区域吸引力，同时补充年轻化潮流零售品牌，优化零售业态结构；

2. 加快核心业态落地：推动寰亚国际影城尽快开业，配套推出影院+餐饮的组合优惠，吸引家庭客群和年轻客群，提升客流停留时间；

3. 打造特色商业IP：依托口岸区位，打造“深港美食节”“跨境消费市集”等特色活动，结合节假日推出港人专属福利，强化深港融合的商业标签；

4. 优化空间与体验：利用临街140米商业空间，打造网红打卡点和户外休闲区，举办小型市集、演出等活动，弥补室内公共空间不足的短板；

5. 强化线上线下联动：搭建线上商城，推出外卖、团购、到店核销等服务，覆盖罗湖本地居民的日常消费，同时通过小红书、抖音等平台推广首店和特色业态，吸引年轻客群；

6. 精准对接港人消费需求：调研港人北上消费的热门品类，引入香港特色小吃、美妆护肤品等品牌，增设港货专区，进一步提升港人消费的粘性。

项目发展前景预判

项目依托罗湖口岸的核心区位和深港融合的政策红利，短期内在罗湖口岸商业中具备绝对竞争优势，港人北上消费的常态化将为项目带来稳定的流量支撑，餐饮、生活服务等业态的经营业绩可期。

但长期来看，若无法解决品牌层级偏低、零售业态偏弱、商圈竞争分流等问题，项目难以突破罗湖口岸的地理辐射限制，大概率将维持“口岸流量型商业”的定位，难以成为深圳城市级的商业标杆。若能及时优化品牌和业态，强化深港融合的差异化标签，有望成为罗湖商圈焕新的核心载体，推动人民南商圈的商业升级。

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