小体量商业开发指南及优秀案例解析

新加坡的Funan Mall在开业初期就引发关注，成为小体量空间打造的样板案例。项目位于新加坡核心地段，总商业体量约3万㎡，共6层，属于核心区小体量购物中心。改造自Funan IT Mall，其曾是新加坡最大的数码商城，原专业市场属性下曾是小商贩聚集的场所，对新加坡消费者来说，它不仅只是购物场所，还承载着时代印迹和特定人群集体的记忆。重新开业后，“生命之树”特色空间爆火出圈，其以昂扬向上的生命姿态，呼应消费者内心对于生命最底层积极向上的情绪价值。

✦主题根植于有温度体验

生命之树纵向的空间，不仅突出了空间的趣味性，而且创造了零售集群平台。共设有20个零售吊舱，为企业家和设计师提供举办课程和研讨会的空间，同时树支以“激情集群”为引力，植入技术、健身、餐饮、工艺、购物等内容，从日常生活切入，以有温度的内容实现消费者链接，同时也增强了商场的可逛性。

项目的屋顶农场，也是同样的打造原理，规避了室内空间有限的限制，创造18,000㎡的美食花园，植入可食用的蔬菜，满足客户对自然健康的需求，同时创造嗅觉、触觉和视觉、味觉的多重体验，让消费者在这里能够了解蔬菜的生产、收获方式。

✦营造社群生活场景的提案

Funan Mall为骑行爱好者创造了城市首个可骑车逛购物中心的体验。同时，为骑行爱好者提供全套终途便利设施和服务，包括自行车商店、咖啡馆、储物柜和淋浴。此外还在地下层提供市中心首个免下车“线上购物、线下提货”服务。其顺应潜意识，打造稀缺体验，满足可炫耀的心理，激发消费者分享，进行内容创造，产生流量裂变。

科技与零售相结合，在满足消费者的购物需求外，还利用创新科学技术及数字化服务，用科技赋予项目更高价值。打造多个趣味互动场景，增强消费者的情感联接与游逛体验。

DT51商场位于北京朝阳区大屯路商圈，紧邻奥林匹克中心区，地上地下交通都非常便捷。虽然周边中高端小区林立，居民消费能力较强，但商业氛围一直不够浓厚，缺乏多元消费业态和文化艺术元素。DT51商场便是针对这种背景而设立的，面向年轻时尚家庭，为辐射北京北部126万中高端社区居民提供更多元化的消费选择和更高品质的消费体验。

DT51商场以服务于家庭消费为品牌组合方式，有着拥有SKP的买手团队但价格却低于SKP，以及近50%比例的商场自营的特点。它既继承了SKP的高端、自营得到优点，又具备了更广泛的兼容性和新颖性，共享资源却又走出差异化路线，用更适合社区家庭的业态和产品，为周边消费者打造一个优质生活体验目的地。

通过提供艺术美术馆、潮流时尚品牌、创意生活空间、城市运动广场等元素，DT51商场打造了一个高品质多元空间，成为大屯路商圈的商业文化中心，提升整个商圈的调性和活跃度，满足消费者多元化、高品质的消费需求。

DT51共有地下一层和地上七层，总建筑面积约4万平方米。它主要由品牌门店和特色集合店（DT SELECT）组成，提供了丰富的选择和独特的购物体验。在商场内，众多轻奢品牌、高化、黄金珠宝等国际知名品牌云集，如ZEGNA、MAX MARA、EMPORIO ARMANI、CANADA GOOSE BOSS、BURBERRY、LONGCHAMP、BA&SH、Stuart Weitzman等。同时，商场引入了国内外年轻潮流的知名品牌，如THOM BROWNE、MONCLER、ACNE STUDIOS、AMI等设计师品牌，打造了一个多元化的消费场所，激发了更高的商业潜力。

除了商品展示，商场还注重艺术元素的加入，通过不同的场景打造，增加消费者的购物体验。比如在入口处有31只穿着PVC外套的袋鼠排练舞蹈似的集体摇晃，4层的“花花奇遇”区域中，观赏者可以通过动作与小兔子互动。这些艺术元素不仅提高了商场的视觉吸引力，也为消费者提供了别具一格的游逛体验。作为北京SKP的新产品线，DT51商场引领时尚潮流，将逐步成为北京北部中高端社区的商业文化中心。

商业是“浪费”的艺术。小体量商业本身体量有限，因此呈现的空间要更加极致、让人能聚集起来；还有就要尽可能的和人流量大的街道联通，以开敞式的规划形式来保证人自然而然的流入。

小体量商业因为体量有限，商铺的数量也会受限；因此在规划的过程中我们要留够尺度，可以给予经营者更多的外摆空间，以此来提升吸引力和特色。同时也有利于商业造景空间。

商业越小规模，定位就需要更细分、主题需要更加的聚焦；如龙德广场就采用大数据的分析结合客群的需求打造川味聚集的“辣街”。

目前从全国来看主题场景打造主要分为两种：一种是类似北外滩来福士城市集市里弄、主打 “怀旧派、情怀”呈现城市烟火气，主要是以打造城市独特场景，引入具备城市记忆店铺来提高消费的黏性。另外一种是“更讨好年轻人” 以文化艺术为主题，一般操作模式预留文化艺术空间、不定期举办潮流艺术展。

让建筑本身成为吸引人的“景点儿”，让消费者有“记忆点”；如苏州大悦春风里的漂浮电影院。

消费者的需求逐渐多元化，这也要求当下的小体量商业要不断地更新业态，不仅要引进多种品牌、娱乐设施，满足消费者衣食住行等全方位的要求，更要注重消费者的购物体验，通过更新商场设备、打造颜值经济、提升商场的便利性等多种方式，让消费者得到愉快的购物体验。

当下，小体量商业同质化现象严重，缺乏竞争力，商业业态重复率高，没有独特的记忆点。因此，为了提升竞争力，不少小体量商业开始重新调整发展方向，设立商场主题，打造自身特色，形成自身独特的竞争优势，吸引消费者的关注度。

在同质化现象严重的情况下，如何吸引消费者注意成为了商业体致胜的关键。因此，一些小体量商业别出心裁，选址巧妙，充分利用室内外空间，打造出不一样的商业中心。

消费者需求的不断升级，也给小体量商业做出了提醒。如何满足消费者更高层次的需求？如何提升消费者的体验感？这同样也是商业体转型发展的关键。因此，一些小体量商业通过深度调研，挖掘分析消费者的需求方向，开始打造第三空间，并不断创新经营模式，给消费者带来不一样的体验感。

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