凯德商业发展调研报告

凯德商业的核心竞争优势

        凯德商业能在行业周期中保持稳健发展，核心源于其三十余年深耕中国市场沉淀的资管闭环能力、精细化运营体系与全球化资源整合能力，这些优势并非单一维度的能力，而是形成了相互支撑的商业生态，成为其穿越行业周期的核心壁垒。

        截至2024年末，凯德中国信托旗下零售物业整体出租率达98.2%，租金收缴率保持98%以上高位，核心标杆项目更是实现运营数据的全方位领跑，成为其能力体系的最佳印证。

        作为亚洲不动产资管的标杆企业，凯德开创的“PE孵化+REITs退出”模式成为行业范本，也是其区别于国内多数商业地产企业的核心优势。截至2025年，凯德管理7支上市REITs、25+私募基金，总资管规模约370亿新元，构建了成熟的资本循环体系。这一模式的核心在于退出路径前置，每个项目拿地阶段就已规划好3-5年后的退出方案，实现“低买-高运营-高退出”的确定性收益。

        华夏凯德商业REIT的打造便是这一模式的经典实践，其底层资产长沙雨花亭项目、广州云尚项目均为凯德收并购所得，经改造提升后注入REITs，成为行业“收购-改造-提升-退出”的标杆。            

       其中运营近20年的长沙凯德广场·雨花亭，通过持续的AEI改造保持资产活力，2021-2023年收回沃尔玛8900平米租赁面积重新划铺，改造后2024年项目GTO同比提升13%，出租率稳定98%、租金收缴率98.5%，打破了同龄存量项目硬件老化、租金下滑的行业魔咒。而凯德申报的中国首单外资消费类公募REIT获批，更是让这一外资资管模式正式融入中国资本市场，进一步验证了其模式的可复制性。

       2024年凯德完成调改的长沙雨花亭、北京大峡谷、广州乐峰广场三大项目，净物业收入同比增长13.7%，平均投资回报率达14%，远超行业平均水平，成为资管闭环模式下资产增值的典型案例。

       凯德将“精细化”刻入运营的每个环节，从存量改造的空间重构到租户管理的动态调整，再到用户运营的数字化赋能，形成了一套可落地、可量化的运营体系。

       其精细化运营能力在四大核心区域标杆项目中得到极致体现，各项目依据区域消费特征打造差异化业态组合，同时保持出租率、收缴率的高位稳定，2024年旗下零售物业租户销售额同比增长2.0%，客流同比增长8.7%，调改项目更是实现数据翻倍增长。

1. 华北区域标杆：北京凯德MALL·西直门、北京凯德MALL·大峡谷

• 北京凯德MALL·西直门：凯德华北区域核心标杆，2024年估值达36.68亿元，单价44153元/㎡为凯德旗下零售物业最高，出租率98.5%、租金收缴率99%，以8.3万方中小体量承接240个品牌，日均客流超10万，2025年品牌焕新率达36%，千万级销售门店增至33家。业态规划精准匹配“枢纽+学区+社区”客群，餐饮38.4%、零售45%、体验业态16.6%，2024年完成DT-X中国首店改造后，开业当日客流提升7%、销售提升30%，餐饮、零售业态销售额均同比增长10%。

• 北京凯德MALL·大峡谷：2023年完成资产升级后，2024年迎来业绩爆发，净物业收入增长41.5%、客流增长26.6%、销售额增长13.9%，出租率稳定97.5%，通过周杰伦主题快闪等场景化运营，成为北京南城商业标杆，IT业态销售额同比增长9.2%，成为业绩增长新引擎。

2. 华东区域标杆：上海长宁来福士广场、长沙凯德广场·雨花亭

                       ⇪ 长沙凯德雨花亭

• 上海长宁来福士广场：凯德华东区域综合体标杆，总建面26万方，商业部分出租率92%，写字楼出租率同步92%，轨道交通贡献率67%，工作日周边500米日均人流量18.6万人次。业态汇聚200+品牌，零售52%、餐饮30%、体验18%，写字楼与商业实现业态联动，B1层专属美食广场日均供应50种商务套餐，满足超8000名办公客群需求，2023年共享会议中心举办活动137场，实现商办流量双向转化。

• 长沙凯德广场·雨花亭：凯德存量改造经典之作，2024年出租率98%、租金收缴率98.5%，业态规划餐饮35%、零售48%、体验17%，通过减少主力店占比、增加特色餐饮与潮流零售，改造后坪效提升15%，成为长沙雨花区商业核心，2024年服务业态销售额同比增长14.4%，成为区域消费升级代表。

3. 华南区域标杆：广州凯德乐峰广场

       广州乐峰广场为凯德华南区域调改标杆，2024年出租率98%、租金收缴率99%，净物业收入随调改项目整体增长13.7%，业态规划餐饮39%、零售42%、体验19%，精准匹配广佛同城客群需求，2024年餐饮业态销售额同比增长8.9%，服务业态增长14.4%，成为广州海珠区商业流量核心，与广州云尚形成鲜明的运营效率对比。

4. 西南区域标杆：成都凯德天府

        凯德西南区域商办综合体标杆，总建面25.6万方，商业部分出租率97%，写字楼续租率达82%（远超成都区域58%的平均水平）。业态规划零售46%、餐饮37%、体验17%，3公里半径内日均客流8.7万人次，依托“TOD+POD”双导则设计，实现交通与商业的深度融合，通过“361”服务体系让企业审批周期比行业均值快40%，成为成都城南商办融合的典范。

       在存量改造方面，凯德并非简单的硬件升级，而是基于客群需求的动线重构、业态重组、空间激活：佛山映月湖环宇城（凯德合作改造项目）通过冷区去化、打通内外街动线、重新切分铺位，实现租户更迭率98.19%，2020-2024年销售额年复合增长率达22.82%，销售坪效、NOI近3年复合增速分别为18.1%、14%，出租率始终保持98%以上。
     在租户管理上，凯德依托4600+品牌池与10000+租约资源，实现租户的动态优化与精准匹配，2024年旗下零售物业餐饮业态收入占比从36.9%提升至38.4%，成为客流与销售的核心支撑，而服务、IT、餐饮三大业态更是成为增长主力，销售额分别增长14.4%、9.2%、8.9%。

        凯德是商业地产行业中较早布局数字化的企业，其打造的凯德星数字化平台已成为链接会员、商户、商场的核心枢纽，实现了从“流量运营”到“用户运营”的转变。

        截至2023年，凯德星平台用户规模超2200万，线上商城年度销售额达9.5亿，上线租户超10000家；其创新推出的凯星卡，串联起线下5000+商户与线上4000+商户，2023年年度销售达3亿，大连凯德和平广场推出的美食权益凯星卡，发售不到20天即售罄，达成超百万销售额，再充值用户超50%。

        凯德的数字化并非单纯的线上工具，而是全场景的生态融合：与美团合作通过“货架+直播”模式，半年内团购销售额突破1亿元，直播渠道销售额超5000万元；推出“凯星职人卡”打通办公与商业业态，让办公楼租户享受商场折扣、双倍积分等权益，打造“办公-商业O2O生态圈”。

      数字化工具让凯德实现了会员消费的精准触达，北京西直门、广州乐峰广场等标杆项目会员消费贡献率超60%，成为其提升商场粘性与经营效益的重要抓手。

                        ⇪ 苏州来福士广场

       在行业整体收缩的背景下，凯德展现出极强的逆周期拿地与布局能力，其核心逻辑是“以时间换空间，用周期差赚收益”。

       依托双币基金平台与低负债率优势，凯德2025年债务成本降至4.0%，集团负债率仅约42%，双币基金募资成本仅3%-5%，远低于行业平均水平，为其逆周期布局提供了充足的资本支撑。在拿地环节，凯德精准把握市场低迷期的低成本窗口期，拿地成本较景气期下降15%-30%，还可享受分期付地款等政策红利。

       凯德的布局并非盲目扩张，而是锁定高能级城市核心区的稀缺资产：近两年在苏州逆势加码，落地腾飞苏州狮山元创公园（新一代产业园区标杆）与苏州园区来福士广场（江苏首座来福士），形成“产业标杆+商业地标”的双轮驱动格局；狮山元创公园更是获得金级WELL核心体认证，通过双碳基地建设实现租金溢价25%，成为中新合作可持续发展的标杆。

       这种“精准卡位+稀缺资产锁定”的布局策略，让凯德在行业调整期持续积累优质资产，为后续发展奠定基础。

凯德商业的现存短板

       尽管凯德商业拥有诸多核心优势，但在本土化深耕的过程中，其也暴露出资产运营效率分化、本土化决策灵活性不足、下沉市场布局滞后等短板，这些问题在国内商业地产行业的激烈竞争中，逐渐成为制约其进一步发展的因素。

      而这些短板在数据上呈现出鲜明的两极分化——核心标杆项目出租率近99%、收缴率99%，而部分问题项目出租率不足95%、收缴率跌破90%，业态规划失衡更是导致资产估值大幅折价。

       凯德旗下项目呈现出明显的“马太效应”，核心成熟项目运营效益亮眼，但部分收购项目却因前期投资决策失误，陷入估值缩水、租售比失衡的困境，其中广州凯德广场·云尚成为典型案例，其运营数据与华南标杆广州乐峰广场形成天壤之别：

核心指标 广州凯德广场·云尚 广州凯德乐峰广场

出租率 ：             92%                     98% 

租金收缴率 ：     90%                       99% 

业态餐饮占比 ：46.05%                     39% 

租售比：             20%     18.4%（行业平均） 

物业管理成本： 18.52元/㎡/月     6.8元/㎡/月 

2024净物业收入增速： -2.3%          +13.7%

        该项目前身为广州绿地金融中心裙楼，2013年凯德以21.9亿元收购，2024年底房产原值达26.83亿元，但申报REITs时估值仅19.75亿元，较原值折价26.4%，折让金额超7亿元。估值折价的背后是运营效率的持续低迷：云尚项目近三年营业收入稳定在1.65亿元左右，2024年销售额7.4亿元与日均4.44万客流严重不匹配，客单价偏低问题突出；频繁的资本化改造也未带来效益提升，2022年、2024年单年改造支出均超1000万元，但资产估值仍持续缩水，反映出部分项目改造缺乏精准的市场研判。
         此外，凯德旗下北京大峡谷店、成都新南店、哈尔滨埃德蒙顿店等4个项目2024年估值较2023年下滑2%-5%，虽出租率保持95%以上，但客流与销售增速放缓，成为资产运营的“拖油瓶”。

          为迎合消费升级趋势，凯德部分项目大力推行“首店经济”，如广州云尚2024年首店占比超50%，短期内确实实现了客流的快速提升，但这种策略却陷入“流量依赖症”，缺乏长期的消费转化与业态稳定性。首店品牌普遍存在生命周期短、坪效波动大、续约率低的问题，凯德虽通过首店吸引了年轻客群，但未能将流量转化为持续的消费粘性，如2021年引入的B站联名美食街区，短期提振人气后便陷入运营疲软，坪效从开业初期的2800元/㎡降至1500元/㎡，最终撤场调整。

        同时，部分项目业态结构失衡，广州云尚过度依赖餐饮业态导致项目抗风险能力减弱——餐饮业态本身同质化严重、竞争激烈，且受消费频次与客单价限制，难以支撑项目的长期租金增长，一旦出现品牌调整，极易引发空置率波动。这种“重短期流量、轻长期业态规划”的问题，反映出凯德部分项目在业态布局上缺乏系统性思考。

       作为外资企业，凯德的全球化管理体系在带来标准化运营的同时，也导致其本土化决策链条偏长，对国内不同区域的消费需求变化响应不够及时。与华润万象生活、龙湖天街等本土头部企业相比，凯德部分项目的业态调整、营销活动审批流程繁琐，难以快速捕捉区域消费热点：如在下沉市场，本土企业能快速推出契合当地消费习惯的平价业态与营销活动，而凯德的标准化运营体系难以适配下沉市场的消费需求，导致其在下沉市场的项目缺乏本土化特色。

        同时，凯德对国内区域消费差异的研判不够精准，如部分二线城市项目仍照搬一线城市的高端化定位，忽视了当地的消费能力与消费偏好，导致品牌与客群错位，租金增长乏力。如哈尔滨凯德广场·学府店，2024年改造后引入多个高端零售品牌，但其客群以学生与周边社区居民为主，高端品牌坪效仅800元/㎡，远低于区域平均水平，最终被迫调整为平价潮流品牌。这种“标准化大于本土化”的运营思路，让凯德在国内区域竞争中失去了部分灵活性，难以充分挖掘不同区域的消费潜力。

       在商业地产行业“一二线城市存量饱和、下沉市场成为新增长极”的背景下，凯德的布局仍高度集中于一线与新一线城市，下沉市场布局严重滞后，错失了行业的新增长机遇。

        赢商网数据显示，2024年全国新开业购物中心中，下沉市场项目占比超60%，华润万象生活、新城控股等企业已在下沉市场实现规模化布局，昆山万象汇、佛山映月湖环宇城等下沉市场项目估值单价与部分二线城市相当，且经营稳定性更强，出租率均保持98%以上。

        而凯德的资产包仍以一线、新一线城市为主，下沉市场项目占比不足5%，且尚未形成成熟的下沉市场运营模式。

        尽管下沉市场存在高端消费被核心城市虹吸的问题，但日常消费需求的稳定性为商业地产提供了新的发展空间，凯德在这一领域的滞后布局，使其在行业存量竞争中失去了重要的增长赛道，也与行业发展趋势形成了一定的脱节。

凯德商业当前面临的核心问题

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       凯德商业的发展困境，既源于自身运营与布局的短板，也叠加了行业存量竞争加剧、消费需求结构分化、资本市场估值趋严等外部环境的挑战，内外部问题相互交织，使其面临着前所未有的发展压力。

      而从运营数据来看，凯德2024年虽保持整体出租率98.2%的高位，但新租户降租4.3%、续租租户租金仅增长1%，且2025年到期租户占比达47.2%，3年以内到期租户占比82%，续约压力与租金增长压力成为其当前最直接的挑战。

       国内商业地产行业已全面进入存量时代，国家统计局数据显示，全国商业营业用房新开工面积、竣工面积相继于2013年、2017年见顶回落，2024年全国新开业购物中心436个，创近10年新低；同时，81.06%的在营项目已开业三年以上，超5成项目开业5年以上，存量项目改造成为行业主流，2024年开业项目中存量调改后再开业项目占比达21.79%。

        存量市场下，头部企业的竞争日趋内卷：华润万象生活2024年122个已开购物中心总零售额达2150亿元，商管业务收入同比提升21.4%，凭借“全业态金字塔”产品结构实现逆势增长，青岛万象城出租率达99.04%，成为城市顶流；太古地产、恒隆地产等港资企业坚守高端市场，通过开放式街区、首店矩阵形成差异化竞争，广州太古汇出租率保持100%；新城控股等企业则在下沉市场快速布局，凭借高性价比与本土化运营占据市场份额。

        凯德在一二线城市面临华润、太古的直接竞争，在下沉市场又缺乏布局，市场份额面临被挤压的风险，2025年其在一线城市存量改造项目中的市场份额仅为9.3%，尚未形成绝对的竞争优势。

                         ⇪ 凯德埃德蒙顿

       当前国内消费市场呈现出“高端消费疲软、大众消费崛起，线上消费渗透、线下体验为王”的双重分化特征，对凯德的运营策略提出了更高的要求。一方面，高端消费市场受宏观经济影响持续承压，太古地产、恒隆集团等港资企业旗下重奢商场销售额均出现不同幅度下跌，凯德部分高端项目也面临租金增长乏力的问题；

       另一方面，大众消费需求持续升级，消费者对线下商业的体验感、性价比、场景化提出了更高要求，单纯的“购物+餐饮”模式已难以满足消费需求。
       同时，线上消费的持续渗透让线下商业的“体验属性”成为核心竞争力，但凯德部分项目仍停留在“业态堆砌”阶段，缺乏沉浸式、互动式的消费场景打造，与消费者的情感连接不足。如哈尔滨埃德蒙顿店，2024年客流仅增长2.1%，远低于集团8.7%的平均水平，核心原因便是缺乏符合当地客群的体验业态，体验占比仅12%，远低于标杆项目的18%-19%。

       如何在高端消费与大众消费之间找到平衡，在线上流量与线下体验之间实现融合，成为凯德商业需要解决的核心课题。

                        ⇪ 资管闭环

       凯德的核心优势在于“开发-运营-证券化”的资管闭环，而这一闭环的关键在于REITs退出渠道的通畅性。但当前资本市场对商业资产的估值日趋严格，投资者更关注资产的持续盈利能力、现金流稳定性，而非单纯的区位优势，这让凯德的REITs发行面临多重考验。

       广州云尚项目的REITs估值折价，正是资本市场对商业资产估值趋严的直接体现——该项目位于白云新城CBD，拥有区位优势，但因租售比失衡、现金流不稳定，资本市场给出了保守的估值，资本化率仅5.19%。同时，国内消费基础设施REITs市场仍处于发展阶段，发行门槛高、审核流程严，且投资者对商业资产的认知仍在培育中，若凯德旗下项目持续出现运营效率不均、现金流波动的问题，其REITs退出渠道将受到直接影响，进而打破其资管闭环，影响企业的资本循环与后续布局。

        在商业地产行业整体租金增长乏力的背景下，运营成本的持续攀升进一步压缩了企业的利润空间，凯德也未能幸免。

        一方面，人力、物业、能源等基础运营成本逐年上涨，广州云尚项目的物业管理成本居高不下便是典型案例，其18.52元/㎡/月的成本是长沙雨花亭的3倍；

        另一方面，为提升项目竞争力，商场需要持续投入资金进行硬件改造、业态升级、营销推广，凯德长沙雨花亭、广州云尚等项目均有频繁的资本化改造支出，且部分改造未能实现效益的同步提升。

       同时，行业为吸引客流与品牌，普遍采取“免租期延长、租金优惠”的策略，进一步降低了租金收入的韧性。凯德2024年为保出租率对新租户降租4.3%，广州云尚等项目专门店月租从2022年251元/㎡降至2024年229元/㎡，租金收入下滑与运营成本攀升形成的“双向挤压”，让凯德的盈利压力持续加大。

凯德商业发展带来的行业思考

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       凯德商业的发展历程，是外资商业地产企业本土化发展的缩影，其成功的经验与面临的困境，为整个商业地产行业提供了重要的思考与启示，在行业存量时代，这些思考对企业的可持续发展具有重要的借鉴意义。

      而凯德各区域标杆项目的高出租率、高收缴率、高ROI数据，也成为行业精细化运营的重要参考，印证了资管能力与本土化融合在存量时代的核心价值。

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          凯德的成功充分证明，在商业地产从“规模扩张”到“存量深耕”的转型期，资产管理能力已取代规模扩张成为企业的核心竞争力。凯德旗下调改项目14%的平均投资回报率、98.2%的整体出租率，成为资管能力的最佳数据佐证；而行业内多数企业仍停留在“开发-持有-运营”的传统模式，缺乏成熟的资本退出渠道，导致资产沉淀严重、资金周转率低。
       这对行业的启示是：未来商业地产企业的竞争，不再是项目数量的竞争，而是对资产的精细化运营与资本运作能力的竞争。

       企业需要建立“资管前置”的思维，在项目拿地阶段就规划好退出路径，通过REITs、股权转让等多种方式实现资本退出，形成“投融管退”的完整闭环；

        同时，要提升对存量资产的改造与运营能力，通过空间重构、业态升级、数字化赋能，让存量资产持续增值，这也是行业实现高质量发展的核心路径。

        凯德的数字化运营与精细化租户管理，让行业看到了精细化运营的核心——并非单纯的成本控制，而是以用户为中心的全场景价值挖掘。凯德标杆项目的业态规划均围绕区域客群特征打造，如北京西直门的“枢纽客群”、成都天府的“商办客群”、广州乐峰广场的“广佛同城客群”，且通过数字化工具实现会员消费贡献率超60%，印证了“用户运营”的核心价值。

        在消费需求持续迭代的背景下，线下商业的核心价值已不再是“商品交易”，而是“消费体验与情感连接”，企业需要从“运营商场”转向“运营用户”，通过数字化工具精准捕捉用户需求，打造个性化、场景化、沉浸式的消费体验。

        同时，精细化运营需要兼顾租户与用户的双重需求：对租户，要通过品牌池搭建、业态组合优化、经营数据赋能，帮助租户提升经营效益，实现商场与租户的共赢；对用户，要通过会员体系搭建、全场景权益融合、线下体验升级，提升用户的消费粘性与复购率。

       华润万象生活、凯德等企业的实践证明，只有实现“租户价值+用户价值”的双重提升，才能让商场在存量竞争中保持持续的竞争力。

       凯德在行业调整期的逆周期布局，为行业提供了重要的参考：逆周期布局并非盲目扩张，而是基于稀缺资产锁定与现金流稳健的精准卡位。凯德苏州狮山元创公园25%的租金溢价，印证了核心城市稀缺资产的抗风险能力；而其42%的集团负债率、4.0%的债务成本，为逆周期布局提供了充足的现金流支撑。

        在行业低迷期，企业更需要保持理性，放弃非核心区域的劣质资产，聚焦高能级城市核心区的稀缺资产——这些资产具有更强的抗风险能力与增值潜力，也是行业复苏后最先实现价值回升的资产。  

        同时，逆周期布局需要稳健的资本结构作为支撑，而国内多数企业因高负债率、资金链紧张，难以把握逆周期布局的机遇，甚至陷入资产抛售的困境。

       这启示行业：企业需要摒弃“高杠杆、高周转”的传统发展模式，建立稳健的资本结构，控制债务成本，提升现金流管理能力，这是企业穿越行业周期的基础。

       凯德部分项目的运营困境，反映出外资企业在华发展的核心挑战——本土化融合。凯德广州云尚与乐峰广场的运营数据差异，本质是本土化研判的差异：乐峰广场契合广佛同城客群的消费习惯，而云尚照搬一线城市高端定位，导致品牌与客群错位。

       外资企业拥有成熟的运营体系与全球化的资源优势，但若不能适配国内的区域消费差异、市场竞争格局与政策环境，其优势便难以充分发挥。

       这不仅对在华外资企业提出了要求，也让本土企业看到了自身的竞争优势：本土企业更了解国内的消费需求与区域差异，更能快速响应市场变化与政策调整，这也是华润万象生活、龙湖天街等本土企业实现逆势增长的核心原因。

       外资企业需要进一步加快本土化改革，简化决策链条，打造适配国内市场的运营策略；而本土企业则可以借鉴外资企业的资管能力与标准化运营体系，实现“本土化优势+全球化视野”的融合，提升企业的核心竞争力。

       凯德在下沉市场的布局滞后，让行业重新审视下沉市场的价值：下沉市场并非“低端市场”，而是拥有巨大消费潜力的增量市场，其核心需求是“高性价比、本土化、日常化”的消费体验，而非简单的高端化复制。

       新城控股、华润万象生活等企业的实践证明，下沉市场的商业项目只要精准把握当地的消费能力与消费偏好，通过本土化业态组合、高性价比体验打造、社区化运营，就能实现稳定的经营效益，昆山万象汇、佛山映月湖环宇城等项目98%以上的出租率、55.8%的租金收入增速，印证了下沉市场的价值。

       这启示行业：在一二线城市存量饱和的背景下，下沉市场将成为商业地产行业的重要增长极，但企业需要摒弃“一线城市复制”的思维，针对下沉市场的消费特征，打造专属的产品体系与运营策略；

        同时，要关注下沉市场的区域消费虹吸问题，避免盲目高端化，聚焦日常消费、社区消费、体验消费，这也是下沉市场商业项目实现可持续发展的关键。

凯德商业总结

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         凯德商业作为外资商业地产企业在华发展的标杆，其三十余年的发展历程，既展现了全球化资管体系与精细化运营的优势——各区域标杆项目98%+的出租率、14%的调改项目ROI、8.7%的客流增速成为行业范本；也暴露了本土化融合不足、资产运营效率分化、下沉市场布局滞后等短板——部分项目估值折价26.4%、餐饮占比超46%、租金收缴率跌破90%，成为其发展的痛点。

        在商业地产行业全面进入存量时代的背景下，凯德商业面临着行业存量竞争加剧、消费需求结构分化、资本市场估值趋严等多重挑战，但其打造的“开发-运营-证券化”资管闭环、以用户为中心的精细化运营体系，仍为行业提供了宝贵的经验。

        商业地产行业的发展，已告别“野蛮生长”的时代，进入“精耕细作”的新阶段。无论是外资企业还是本土企业，都需要摒弃规模扩张的传统思维，聚焦资产管理能力、精细化运营能力、现金流管理能力的提升；

        同时，要以用户为中心，顺应消费需求的迭代趋势，打造个性化、场景化、沉浸式的线下消费体验；在布局上，要聚焦稀缺资产，把握逆周期机遇，实现稳健发展。凯德商业的发展思考，不仅是其自身突破发展困境的关键，也为整个商业地产行业实现高质量发展提供了重要的方向指引。

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