戴德梁行：
《中国生命科学趋势洞察》

（完整版.pdf ）
以下仅展示部分内容
下载方式见文末

戴德梁行《中国生命科学核心趋势洞察》报告基于行业深度调研与市场数据分析，全面剖析了中国生命科学产业在政策驱动、技术创新、区域集聚下的发展现状，重点聚焦生命科学房地产的供需动态、业主与租户的核心诉求，以及北京、上海、深圳等核心城市的市场特征，揭示了产业与地产深度融合的核心趋势，为行业参与者提供了兼具战略高度与实操价值的参考框架。报告核心结论显示：中国生命科学产业正从仿制药生产向创新疗法转型，而专业化、灵活化、生态化的房地产载体，已成为支撑产业创新与规模化发展的核心基础设施。

一、产业发展核心驱动力：政策松绑与创新崛起

（一）政策多维赋能，释放市场活力

国家与地方层面的政策改革构成产业发展的核心推力。国家层面，2024 年起放宽了北京、上海、广东等自贸试验区及海南自贸港在干细胞研究、基因治疗、遗传诊断领域的外资限制，允许外资机构参与产品注册、生产与营销；同时推出监管数据保护、罕见病与儿科用药市场独占期等激励措施，为创新药械市场准入扫清障碍，还允许在北上广深等重点城市设立外商独资医院（中医类除外），提升医疗服务国际化水平。

地方层面，核心城市形成差异化政策支持体系：北京通过专项资金、人才引进计划优化临床试验审批；上海将生物医药列为与集成电路、人工智能并列的 “三大先导产业”，提供实质性补贴与税收优惠；深圳构建细胞治疗跨境合作生态，推出药品审批快速通道；苏州以 “生物医药十二条” 专项政策提供资金支持与审批简化；广州黄埔区则通过税收优惠、土地补贴及政企合作融资模式加速创新。这些政策形成 “国家定调 + 地方落地” 的协同格局，有效降低创新成本，吸引产业资源集聚。

（二）企业创新转型，迈向全球舞台

中国生命科学企业已从仿制药生产全面转向创新疗法研发，一批本土龙头企业崛起并跻身全球市场。康方生物开发的肺癌治疗双特异性抗体依沃西，授权给美国 Summit Therapeutics 的交易潜在价值达 50 亿美元；亘喜生物专注 CAR-T 细胞疗法，被阿斯利康以最高 12 亿美元收购，凸显中国创新药的全球竞争力；百济神州、传奇生物、和黄医药等企业在分子靶向、免疫肿瘤、CAR-T 疗法等领域构建起丰富的研发管线，通过国际合作与许可协议，强化了中国在全球生命科学领域的地位。这些企业的创新实践，推动产业价值链从低端制造向高端研发、商业化跃升。

（三）区域集群化发展，形成核心增长极

产业集聚效应显著，形成 “核心城市引领 + 新兴城市崛起” 的空间格局。北京未来科学城（昌平 “生物谷”）、上海张江高科技园区、苏州生物医药产业园（BioBAY）、粤港澳大湾区、成渝经济圈成为核心创新枢纽。其中，苏州 BioBAY 经过 15 年发展，已集聚 500 余家生物医药及医疗器械企业，提供共享实验室、风险投资、GMP 设施等全方位支持，正在建设的四期项目将进一步强化区域互联互通；上海张江高科技园区汇聚 400 余家研发机构，聚焦生物医药、集成电路等产业；粤港澳大湾区构建了从研发到生产的完整产业链，2023 年 GDP 达 1.92 万亿美元，成为国家生物医药产业重点发展区域。此外，成都、宁波等二线城市加速崛起，扩展了产业增长走廊，形成多层次、差异化的区域发展格局。

二、生命科学房地产：业主视角的运营策略与趋势

（一）市场表现：区域分化明显，轻资产转型加速

2024 年中国生命科学产业园呈现显著区域差异：一线城市受宏观经济与供应充足影响，市场表现温和；中西部核心城市因产业集聚效应强、生态系统完善，入驻率保持健康水平，资产价值稳步增长。国有企业支持的项目凭借政策一致性与战略支持，基本面表现强劲；民营主导项目则面临激烈价格竞争，需通过精准定位与资产优化维持竞争力。

业主方加速向轻资产运营模式转型，通过租赁实验室、研发设施，委托 CDMO 完成生产环节，降低固定资产投入，提升运营灵活性。同时，创新租金模式成为常态，从灵活定价到吸引高价值租户的阶梯定价方案，展现出对市场需求的快速适配。旧设施翻新与再利用成为趋势，既降低开发成本，又与可持续发展目标契合，更好地匹配租户当前需求。

（二）核心挑战：合规、成本与竞争压力

业主面临的挑战集中在四大维度：一是合规标准持续升级，《药品管理法》与 GMP 标准的强化，要求设施在设计、卫生、安全等方面满足更高要求，需额外资本投入；二是土地与环境政策成本上升，“三区三线” 框架与绿色建筑要求严格限制项目选址，实验室与生产场地需符合严格生态标准，推高开发与运营成本；三是市场竞争加剧，二三线城市生命科学产业园激增，促使业主聚焦差异化竞争，通过吸引专业租户、提升服务质量、联动 CRO/CDMO 等生态伙伴构建优势；四是技术驱动空间需求演变，数字化与实验室自动化重塑物业设计，要求空间更敏捷、高效，为资产重新定位带来挑战。

（三）破局策略：设施升级、生态构建与战略协同

为应对挑战，业主方采取多元优化策略：在租赁与资产运营上，推出分租计划、阶梯式租金、放宽租户准入标准等定制化灵活租赁策略，提升入驻率；在设施升级上，重点共建 GMP 标准实验室、共享研发平台等高价值设施，完善生活配套服务，同时布局双回路供电、精密温控、高速网络等数字化基础设施，适配人工智能驱动的研发需求；在生态构建上，搭建数字化平台整合融资渠道、政策红利与产业协作资源，培育跨生物制药、医疗技术等领域的高端企业生态，强化园区创新枢纽地位；在战略协同上，通过与政府、开发商、金融机构的多边合作，构建政策支持、联合融资、协同设计的交付体系，分散风险并提升竞争力。

（四）未来展望：专业化、绿色化与资产整合

2025 年及以后，生命科学房地产的增长机会聚焦三大方向：一是 CGT 等先进疗法推动灵活、即用型 GMP 生产空间需求，业主可通过提供从设计到运营的一体化服务构建差异化；二是合成生物学、抗体药物等新兴细分领域催生定制化空间需求，需适配 MAH 制度，支持研发导向的灵活运营模式；三是战略收购与资产组合扩展，当前市场环境为收购未充分利用土地及不良资产提供窗口，通过价值链整合激发租户集群效应与运营协同。同时，政策将持续精准赋能，定向支持研发活动与商业化，环境合规设施将成为核心差异化要素，提前布局合规建设的园区将获得竞争溢价。

三、生命科学房地产：租户视角的需求特征与布局逻辑

（一）业务表现与核心诉求

2024 年，受访生命科学企业整体业务呈 “增长分化” 态势：领先企业通过技术升级与本土化战略巩固市场地位，部分企业借助创新产品与政策利好实现强劲收入增长，但行业普遍面临成本上升、市场竞争加剧带来的盈利能力承压问题。租户的核心挑战集中在监管调整（集中采购、医保成本控制重塑市场准入与定价）、供应链依赖进口高端产品、研发周期长与成本高企等方面。

租户的房地产需求聚焦三大核心：一是空间灵活性，需适配业务扩张与收缩的动态调整，支持研发与生产的模块化布局；二是区位优势，倾向布局北京、上海、苏州等核心创新枢纽，靠近高校、科研机构、医院及政策利好区域，便于获取人才与产业资源；三是设施专业性，优先选择 GMP 认证实验室、模块化生产设施、共享创新平台，且重视 LEED、WELL 等可持续性认证，以及 P4 实验室、先进废水处理系统等合规设施。

（二）本地化与战略布局

本地化成为租户核心战略之一，通过本地生产、研发与供应链构建，实现成本效率提升、市场响应加速与合规适配。生产端，使用国产原材料与本地化包装降低成本，同时契合 GMP 合规要求；研发端，本地化临床试验缩短开发周期，接近先进技术集群促进创新；供应链端，构建稳健本地供应链，增强抵御外部不确定性的能力。

在房地产布局上，租户呈现 “多地点布局 + 功能分区” 特征，建立研发中心、制造设施、办公空间、客户体验中心一体化网络，形成 “研发 + 制造 + 服务” 全链条生态系统，提升运营效率与客户互动能力。同时，采用 “租赁 + 自建” 结合的灵活不动产策略，在核心城市租赁空间控制前期成本，战略性获取人才与基础设施资源；部分企业则通过自建设施满足定制化需求，平衡成本与功能适配性。

（三）未来规划与趋势适配

租户对 2025 年中国市场持中性至乐观预期，政策支持与市场需求增长成为核心驱动力。增长机会主要来自新产品发布（如 ADC、细胞疗法、RNA 疗法等前沿管线商业化）、地域扩张（布局未充分渗透区域应对老龄化与慢性病需求）、并购与战略伙伴关系（与 CRO/CDMO、学术机构合作加速技术转移与市场准入）。

未来 3-5 年，租户房地产需求将呈现 “扩张与整合并行” 态势：业务扩张推动研发中心与制造设施扩建，同时通过资源整合优化现有空间提升效率；部分企业将向成本更低的地区搬迁，或优化现有设施使用以降低运营成本；对专业化空间的需求持续升级，人工智能驱动的药物研发推动实验室向模块化与灵活空间转型，CGT 与合成生物学发展要求园区配备 ISO5 级洁净室、改造废水处理系统等定制化设施。此外，灵活办公模式与数字化基础设施的重要性日益凸显，成为提升空间利用率、运营效率与员工体验的关键。

四、核心城市市场动态：供需特征与发展趋势

（一）北京：南北双极布局，创新研发引领

北京形成 “北部研发 + 南部制造” 的双极布局：北部昌平中关村生命科学园、海淀依托顶尖高校与科研机构，集聚国内外领先企业，2025 年二季度存量 75.3 万平方米，空置率仅 8%，租金报价 3.0-5.0 元 / 平方米 / 天；南部大兴生物医药基地、亦庄经济技术开发区平衡研发与制造，支撑完整产业链，大兴基地存量 88.31 万平方米，空置率 7%。未来将重点推进基因技术、细胞治疗、脑科学等前沿领域，生命谷飞镖创新综合体等项目将进一步补充供应，巩固创新领导者地位。

（二）上海：“1+5+X” 布局，全产业链集聚

上海以 “1+5+X” 生物医药产业园区规划为核心，构建 “研发 + 临床 + 制造 + 应用” 全产业链，现有生物医药主题园区超 110 个，存量突破 866.8 万平方米。张江生物医药创新引领核心区为核心载体，2025 年二季度存量 117.66 万平方米，租金 3.5-7.5 元 / 平方米 / 天，吸引华域生物、再鼎医药等重点企业入驻；临港新片区、东方美谷等组团差异化发展，满足不同细分领域需求。2024 年上海生物医药产业总体规模达 9847 亿元，制造业产值突破 2011.67 亿元，未来随着张江之尚、新虹桥研创中心等项目入市，市场容量将持续扩大。

（三）深圳：多组团协同，合成生物学突出

深圳形成坪山、光明、大鹏、福田四大核心组团，专业园区空间超 260 万平方米。坪山区作为国家级生物产业基地，集聚 1287 家生物制药企业，2025 年二季度存量 150.2 万平方米，租金 1.1-2.0 元 / 平方米 / 天；光明区聚焦合成生物学，集聚 123 家相关企业，总估值近 400 亿元；福田深港生物医药创新区整合人工智能技术，强化研发能力。未来 2-3 年将有超 170 万平方米产业空间入市，园区竞争将加剧，招商与租金增长面临挑战。

（四）广州：“一核两极” 格局，产业规模领先

广州以 “一核（广州国际生物岛）两极（南沙科学城、中新广州知识城）” 为空间布局，集聚 6500 余家生物医药与健康领域企业，黄埔区企业数量从 2017 年 1000 家增长至 4800 家。广州国际生物岛为核心载体，2025 年二季度存量 77.4 万平方米，空置率 15%，租金 1.8-4.0 元 / 平方米 / 天；中新广州知识城作为新兴组团，存量 41.9 万平方米，空置率 40%，未来生命科技港等项目交付将进一步承接 “医疗器械 + 医药研发制造” 需求。

（五）苏州：“1+N” 版图，创新药领跑全国

苏州构建以工业园区为核心，联动高新区、吴中区的 “1+N” 生物医药产业版图，2024 年创新药获批数量领跑全国，产业综合竞争力稳居国内第一方阵。苏州工业园区为核心引擎，2025 年二季度存量 241.9 万平方米，空置率仅 8%，租金 1.0-2.0 元 / 平方米 / 天，吸引艾博生物、益铂生物等企业入驻；高新区加速高端载体建设，吴中区依托土地资源优势，成为规模化制造与配套需求的战略腹地。未来苏州生物医药产业园四期 A 区、吴中生物医药产业园五期等项目将补充供应，深化区域协同发展。

五、核心趋势总结与展望

中国生命科学产业正处于从 “规模扩张” 向 “质量提升” 的关键转型期，政策松绑、技术创新、区域集聚三大驱动力持续发力，推动产业向创新疗法、精准医疗、人工智能驱动研发等高端领域迈进。与之匹配的生命科学房地产，呈现出四大核心趋势：一是专业化升级，GMP 实验室、洁净车间、P4 实验室等定制化设施成为核心竞争力；二是灵活化适配，轻资产运营、模块化空间、阶梯式租金等模式满足企业动态需求；三是生态化融合，园区从单一载体向 “空间 + 服务 + 资源” 的创新生态系统转型，整合研发、融资、政策、协作等多元资源；四是绿色化发展，LEED、WELL 等绿色认证与节能设施成为园区标配，契合 ESG 与双碳目标。

未来，核心城市将持续引领产业与地产融合发展，北京、上海、深圳等核心枢纽聚焦前沿创新，成都、宁波等新兴城市承接规模化制造需求；业主需强化设施专业化、服务生态化与运营灵活化，租户则需平衡区位优势、设施适配与成本控制，政策、产业、地产的深度协同，将共同推动中国生命科学产业实现全球领先发展。

1. 篇幅有限，部分展示

   加入会员，任意下载

   资料下载方式

   Download method of report materials

   关注公众号后回复：QS260120
   即可领取完整版资料
   
   荐：
   【中国风动漫】《姜子牙》刷屏背后，藏着中国动画100年内幕！
   【中国风动漫】除了《哪吒》，这些良心国产动画也应该被更多人知道！

   【中国风动漫】《雾山五行》大火，却很少人知道它的前身《岁城璃心》一个拿着十米大刀的男主夭折！

   

   如需获取更多报告

   扫码加入

   “人工智能产业链联盟”

   知识星球，任意下载相关报告！

   

   报告部分截图

   

   

   声明

   来源：戴德梁行，人工智能产业链union（ID:aiyuexingqiu）推荐阅读，不代表人工智能产业链union立场，转载请注明，如涉及作品版权问题，请联系我们删除或做相关处理！

   编辑：Zero

   

   文末福利

   1.赠送800G人工智能资源。

   获取方式：关注本公众号，回复“人工智能”。

   2.「超级公开课NVIDIA专场」免费下载

   获取方式：关注本公众号，回复“公开课”。

   3.免费微信交流群：

   人工智能行业研究报告分享群、

   人工智能知识分享群、

   智能机器人交流论坛、

   人工智能厂家交流群、

   AI产业链服务交流群、

   STEAM创客教育交流群、

   人工智能技术论坛、

   人工智能未来发展论坛、

   AI企业家交流俱乐部

   雄安企业家交流俱乐部

   细分领域交流群：

   【智能家居系统论坛】【智慧城市系统论坛】【智能医疗养老论坛】【自动驾驶产业论坛】【智慧金融交流论坛】【智慧农业交流论坛】【无人飞行器产业论坛】【人工智能大数据论坛】【人工智能※区块链论坛】【人工智能＆物联网论坛】【青少年教育机器人论坛】【人工智能智能制造论坛】【AI/AR/VR/MR畅享畅聊】【机械自动化交流论坛】【工业互联网交流论坛】

   入群方式：关注本公众号，回复“入群”

   

   戳“阅读原文”下载报告。