昨天的文章里，我们一起看了【东京十大“不想住”街区榜单】的第一名到第五名，文章链接在这里：东京十大“不想住”街区榜单出炉
“东京不想居住街区TOP10”榜单从侧面反映了东京这座超大城市的丰富多样——每个区域都有亮点和槽点，宜居与否很大程度取决于个人需求和偏好。
对于租房自住者来说，不妨多听多看但最终遵从自己的直觉；对于房产投资者而言，冷门之地也许别有洞天，但也暗藏风险，需要深入研究并有承担波动的能力。
希望本篇分析能帮助读者全面认识这些有争议的街区，既看到媒体热议的问题，也发掘它们被忽视的价值。正如季老湿常说：“房子没有绝对的好坏，只有适不适合你。”同理，街区也是如此。
或许榜单上的某地，正是你未来那个温暖小家的所在；又或许，看完本文，你会决定避开某个区域，选择更安心的选项——这都无妨，关键是做出知情且理性的选择。
东京宽容且充满机遇，每个人都能找到属于自己的落脚之处，不论是在光鲜夺目的繁华中心，还是在默默无闻的市井街区。
好，接下来，我们一起看看，第六名到第十名都有哪些地区上榜。
6. 新大久保
｜（新宿区）
✖负面印象标签
外国人扎堆、治安隐患多、街巷狭暗嘈杂
新大久保是东京著名的“韩流圣地”，隶属新宿区，在榜单中排名第6。这一地区近年来因K-pop流行文化而闻名，但也因为居住环境复杂而被许多人视为不宜居。
首先，犯罪事件较多，毗邻歌舞伎町。新大久保所在的新宿区整体是23区中治安问题数一数二严重的区。警方数据表明，新大久保站周边（东侧大久保1～2丁目，西侧百人町1～2丁目）一年发生的案件就有128起。常见有伤人斗殴和自行车盗窃等。
此外，新大久保距离臭名昭著的新宿歌舞伎町红灯区步行仅约10分钟。如此近的距离，让人担心歌舞伎町的不安定因素外溢。很多人在问卷中直言，新大久保跟治安恶劣的歌舞伎町几乎没差多少。深夜从繁华的新宿走回来，难免心惊胆战。
其次，外国人高度集中。新宿区是东京外国人最多的区，约13%人口为外籍。新大久保更是东京有名的多国籍社区，因韩国城著称，但近年来尼泊尔、越南等各国居民也快速增加。街上各种语言交织，招牌上既有韩文也有阿拉伯文，一派异国情调。
然而对于一些日本本地人来说，这种环境容易产生陌生和不安全感。有20多岁女性反馈：“街上到处韩国美妆美食，如果你不哈韩，可能会不喜欢那种氛围”。
也有人说在新大久保附近住过，深夜听到不同语言在街上喧哗，很吵，连在家都不得安宁。此外，多元文化碰撞下也存在行为习惯差异带来的摩擦，例如垃圾分类、噪音、骑车规则等，可能让日本邻居困扰。
第三，道路狭窄幽暗，居住环境复杂。新大久保站一出就是繁华的韩流商店街，白天人头攒动。但一旦拐入小巷，街道突然变得狭窄昏暗。很多住宅在商铺身后，夜晚照明不足且人迹稀少，让人害怕被尾随而不自知。即使沿着大马路走，回家路上依然充满担忧。
治安不好导致单身女性在这附近独行会感到不安，问卷中甚至有人直言“女生夜里一个人在这走不安全”。再加上新大久保聚集的多是年轻人，热闹但难免冲突多发。有男士表示年轻人聚集意味着麻烦事也多，打架斗殴不少见。
整体印象就是“街上嘈杂混乱，治安堪忧”。可见，新大久保虽然白天因美食购物很热闹，但一到夜晚或脱离主干道，就显露出其居住环境的复杂和安全隐患。这些都让许多东京人对搬来这里住持谨慎态度。
✔闪光点与适合人群
尽管负评不少，新大久保也有其独到的魅力。
青春活力与文化多样性是它的标签。这里聚集了大批年轻人——无论日本的韩流迷，还是来自世界各地的留学生、研修生，都让街区充满青春气息。多国文化共存带来丰富的美食和社交机会。对外向的人来说，在新大久保交朋友很容易，各国餐馆、小酒吧遍地，是异文化交流的天堂。
交通还算方便：新大久保站在山手线和中央线旁，实际步行十分钟还可到新宿总站或中野方向，非常适合在新宿、副都心上班的人。相比住在更远的郊区，住新大久保通勤可以说近在咫尺。
租金相对新宿区其他地段略低：由于环境杂，新大久保周边的一些老旧公寓租金比繁华的新宿站西口、东口那边便宜一些，这对留学生、刚工作的小白领有吸引力。他们往往注重便利又承受有限预算，新大久保可以作为权衡之选。
另外，如果本身就是外国人，住在一个外国人社区反而省心——房东中介更习惯处理外国租客，生活上也能买到家乡食材，融入度高。
从投资角度，新大久保这种“高出租需求、高人员流动”的区域，适合偏短期收益策略。例如一些民宿经营者、合租公寓（share house）运营者看中了这里靠近新宿又吸引外国人的特质，把旧房改造成面向留学生和游客的住宿，收益颇丰。当然，日本政策对民宿管制严格，投资要合法合规操作。
值得一提的是，新宿区政府也意识到新大久保的问题，近年来在推进街区升级：增加路灯监控，加强警力巡逻，并号召商家配合维护秩序。这些举措略有成效，街道安装更多照明后，居民也反映夜路稍有安全感。
总的说，新大久保并非绝对不可住。对于年轻、喜欢热闹多元环境的人，它是充满机遇的新兴社区。但对于第一次独自生活、追求安稳的人来说，这里可能挑战较大。难怪有人形容新大久保“适合去玩，未必适合长住”。如何取舍，就看个人偏好了。
7. 北千住
｜（足立区）
✖负面印象标签
车站周边杂乱有点乱、洪水风险高、交通噪音严重
北千住位于足立区南端，曾经是东京下町的代表性区域。这些年北千住大有“浪子回头”之势——商业发展和交通升级让它一度跻身年轻人“想住街区”排行榜前列。然而在ieagent的“不想住”榜中，北千住仍排第7，可见历史印象并非一朝可改。调查给出的北千住问题主要有：
治安令人担心。北千住站周边聚集大量年轻学生和通勤族，熙来攘往之余，治安偶有状况。
警方数据显示，2022年前11月，北千住站东口的千住旭町发生40起案件，西口千住3丁目有26起。虽不算太夸张，但也提示这里并非零风险。
案件以偷盗为主（商店扒窃和自行车失窃居多），警方提醒住户注意保管自行车。西口由于酒吧和风俗店集中，深夜醉酒吵闹者增多，还有拉客现象，使夜间治安进一步恶化。
有20多岁受访男性抱怨每逢周五夜晚，就会看到醉汉斗殴闹事，警车虽很快赶来但刺耳警笛让人烦不胜烦。一位年轻女性则表示尽管听说最近为改善治安增设了路灯，但真住的话夜路还是让人害怕，觉得北千住“只能玩玩，长住就免了”。
可见治安问题更多是夜生活带来的纷扰，相对其他上榜区已不算严重，但还是让部分居民不安。
第二，水灾风险。北千住地理上东临荒川、西接隅田川，属于两大河川夹击的低洼地。
足立区公布的防洪哈扎德地图显示，北千住相当一部分区域在极端情况下可能遭遇严重水淹。最糟糕时水深可达5米，把一层整栋房屋浸没。调查建议如在此租房，尽量避开车站东侧和西北侧低洼区域。
东京近年气候异常带来大雨增多，洪水风险成了居民考虑因素之一。住在北千住，一旦河川泛滥恐成重灾区，这点让注重居家安全的人有所顾虑。
第三，交通噪音扰民。北千住是足立区内少见的繁华交通节点，西侧有多条大马路交汇（如日光街道等），车辆川流不息。
白天大型卡车、公交车穿行频繁，从早到晚噪声不断。在主干道附近居住，开窗就能听到轰鸣，对怕吵的人极不友好。
有受访者吐槽自己走在北千住站前通，被汽车吓到差点相撞，觉得足立的司机开车很猛。这类“司机素质”问题也让外界对足立印象打折（当然是否属实见仁见智）。
总之，北千住的问题主要在于老城区通病：嘈杂和潜在不安全。虽然整体不算差，但在更挑剔的居民眼里，仍够成为拒绝的理由。
✔逆袭和优势
值得注意的是，北千住近年来正从默默无闻的下町，变身为“东东京新星”。它拥有的优势十分亮眼：
交通超级便利。北千住站集合JR常磐线、东京地铁千代田线、日比谷线、筑波快线、东武铁道伊势崎线等5条线路。无论去东京站、大手町，还是去表参道、秋叶原甚至筑波科学城，都可以直达或换乘一次搞定。交通丰富度在整个东京也名列前茅。
因此尽管地处北边，北千住通勤并不输一些西南富人区。
房租便宜。足立区普遍租金低，而北千住作为区内商业中心，房租却仅略高于足立平均水平。在物价飞涨的东京，这里可说是“白菜价享受便利”。
对于想省房租又希望交通方便的人，北千住几乎是完美折中方案。这也是为何北千住在近年一些租房人气榜上冲进前十——年轻人开始意识到它的价值。
商业生活配套齐全。北千住有大型购物中心（丸井百货、Lumine等），餐饮、娱乐设施丰富。但不同于繁华区的高价，这里保留了下町平价特色。商店街里有许多实惠美食、便民小店，生活成本较低。
同时，还有东京电机大学等高校新校区落户，带来学生人气和文化设施。整个社区氛围相比10年前已大为改善，治安也在持续加强巡逻下稳中向好。
一些居民表示，如今北千住灯火通明，比过去年轻女性半夜走路感觉安心许多。
人情味：作为昔日的宿场町（江户时期驿站镇），北千住保留着庶民市井氛围，邻里关系相对热络，没有大都会的冷漠疏离感。这对喜欢社区归属感的人来说是加分项。
投资方面，北千住现在被不少专家看好，甚至登上某年《SUUMO想住街排行》第三名，一度超过吉祥寺。房价这几年明显上涨，但相对都心仍有空间，而且租赁需求极旺，大学生、公司职员、家庭租客源源不断。
季老湿在《移住千问》中将北千住例为“老城区新生”的典型，认为早期低价入手的投资者已获得可观回报。
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未来随着再开发项目（如车站西口的旧区改造）推进，北千住所在价值还有望继续提升。当然，足立区整体形象仍在转变中，投资需有耐心。
总而言之，北千住正从“不想住”名单里逆袭出来：虽然在部分人心中因过往印象还榜上有名，但了解内情者已开始用行动（搬来或投资）证明它的潜力。
如果你不介意老街的一点吵杂，北千住或许反而是隐藏的宜居宝地。
8. 锦糸町
｜（墨田区）
✔负面印象标签
治安糟糕（区域内最高犯罪）、非法拉客成风、租金偏高、水患风险
锦糸町是东京东部墨田区的商业中心，距离东京站很近。然而长久以来，这里因为娱乐场所聚集、风纪不佳而备受诟病。这次榜单将其列为第8“不想住”，理由主要有：
治安在区内最差。锦糸町在墨田区的犯罪记录是排名第一的。警方统计显示，2022年锦糸町南口的江东桥3～4丁目一带发生了313起犯罪案件。
墨田区其它地区鲜少有这么高的数字。甚至连隔壁江东区的亀戸站附近治安也不好（江东区内最差），可见这一带整体环境不理想。案件类型包括偷盗、斗殴、诈骗等，繁华的夜生活土壤滋生了不少问题。
第二，非法拉客猖獗。锦糸町和池袋类似，是警方重点警告的“客引き出没区”。警方官网列出了锦糸町一些拉客高发地点，如“ピア锦糸町通”、京叶道路沿线、锦糸公园附近等，提醒公众小心。
据报道，自2018年前后，锦糸町周边频繁发生餐饮店的不当高额刷卡事件——往往是路人听信街头揽客，被带去店里消费，结果遭遇刷卡诈骗，账单被恶意抬高。
这类“宰客”事件在锦糸町并不少见，严重损害了区域名声。很多人觉得在锦糸町走路怕被缠上，尤其女性更觉不安全。
有受访者直言：“南口有赛马场投注点，聚集一些复杂人群，站前治安很不好。女性晚上独行危险”。这些都说明锦糸町的街头秩序问题突出。
第三，房租不便宜。尽管形象不佳，锦糸町的房租水平却不低。数据显示锦糸町站周边单身公寓平均租金约7.5万～8.7万日元，比邻近的江东区同级地段还高1万日元左右。也就是说，住在这片东东京的繁华地带，并没有想象中便宜多少。
对想省钱的人来说，继续往东到更靠近千叶县的总武线沿线（如新小岩、小岩）租房才能明显便宜，但那边治安也不好，需要走远一点（离车站十分钟以上）治安才稍有改善。
总之，锦糸町给人的印象是“有点乱还不算便宜”，性价比存疑。
第四，依然存在水灾风险。墨田区地势低洼，锦糸町北临隅田川，防洪图上标明此地有淹水危险。假如隅田川泛滥，地图上大部分地区（一楼高度）会被水淹，部分低地甚至可能二楼以上进水。
这对看重防灾的人来说也是减分项，需要提前了解避难场所和撤离路线。以上种种，使很多在意安全、环境的居民对锦糸町望而却步，觉得“购物逛街可以，住的话还是算了”。
?季老湿房产游学实拍图
✔亮点与发展
公平地说，锦糸町作为东京重要副中心，有许多便利和优势之处。
首先，交通与地理位置极佳：锦糸町站有JR总武线快速/緩行线和东京地铁半藏门线通过，乘快速线8分钟即可到达东京站，去新宿、涉谷也非常方便。对于在东京都心上班的人来说，这里可谓近在咫尺的卧城。
其次，商业设施齐备：锦糸町有大型购物商场（如アルカキット、丸井百货）、电器店、影院、体育馆等，是东东京的购物娱乐中心之一。日常生活所需都能在步行圈内解决，不逊色于城西繁华区。
再者，居住选择多样：锦糸町周边高层公寓和传统下町住宅并存，新旧皆有。近年来也兴建了一些高级公寓，主打家庭和单身白领市场，为改善区域居民结构起到一定作用。
社区活力方面，锦糸町毗邻东京晴空塔景区和两国国技馆，相对吸引了不少观光客，街区有时也呈现出热闹的观光友好氛围。
墨田区政府一直致力于治安改善，增加摄像头和巡逻，并和江东区警方合作打击非法客引。治安虽仍不理想，但官方并未放弃整治。
文化方面，锦糸町有个特点：拉丁美洲和南亚裔居民较多，因此每年会举办多元文化街头活动（如墨西哥节、印度尼泊尔美食节等），一定程度上提升了社区形象，吸引年轻人前往体验。
对于投资者来说，锦糸町房产的优点在于地段好、租客需求旺，但缺点是租金收益率不高且管理成本略高（因租客流动频繁，治安环境导致空置时找新租客挑剔）。不过考虑到东京城市重心逐渐东移（如丰洲、晴海的新开发），锦糸町可能会受益于区域再评价。
事实上，一河之隔的江东区近年来地价上涨明显，锦糸町如果能持续改善治安，有潜力跟上这一波东部崛起的浪潮。
季老湿在《移住千问》中也曾指出，像锦糸町这种“劣势明显优势也明显”的区域，需要投资者自己掂量：若有资源参与当地更新改造（比如开一家合法优质的小店，对抗劣质店铺），或许还能借助政府振兴拿补贴。
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这当然只是理想化设想。对于一般人而言，锦糸町适合作为消费娱乐目的地，短时间体验其繁华即可。除非你对东东京情有独钟，能容忍一点乱，否则大多数人会有更好的居住区备选。这也解释了为何锦糸町多年努力改善，仍没完全甩掉“不宜居”的标签。改变刻板印象，任重道远。
9. 丰洲
｜（江东区）
✖负面印象标签
填海土地盘不稳、海啸水灾隐忧、高房租新都心
丰洲曾是东京湾的填海工业区，近二十年华丽转型为高档住宅新区和商业区，诞生了众多摩天公寓与大型购物中心。
然而在此次“不想住”榜单中，丰洲仍位列第9，究其原因，不是常见的治安或脏乱问题，而更多在于地理与成本考量。
首先，地基安全疑虑。丰洲的开发历史较短，大部分地区是近年填海造陆而成。根据日本地质调查机构的报告，丰洲所在区域属于液化现象高风险地带。
尽管开发商在建设时进行了地基加固，但如果遇上震度7级的超强地震，依然可能发生地基液化或下沉。这一点在2011年东日本大震灾时已有前车之鉴，当时临近的东京湾岸部分填海地出现地面开裂、沉降。
而丰洲居民更记忆犹新的是，2019年台风袭击时，有传闻说因气压变化导致丰洲高楼摇晃，吓坏不少住户（虽后证实是谣言，但足见大家心里忐忑）。
因此，“地基不稳”成为许多人对丰洲的第一印象，觉得宁可信其有，不敢贸然住进去。
第二，海啸与水灾风险。丰洲紧邻东京湾，地势低平，属于官方划定的高潮位避难区。一旦东京湾发生大型海啸或风暴潮，丰洲地区可能首当其冲。根据江东区的防灾地图，丰洲站附近大片区域在最恶劣情况下会被淹至一楼高度，而东北方向靠海处甚至可能二楼以上进水。
当然，这是极端情况，但随着气候变化带来的超级台风频繁，人们不得不把这纳入考虑。特别是有家庭的人，会担心万一灾难来袭如何撤离，这种心理负担让一些人放弃了环境再好的丰洲。
第三，房租房价高企。丰洲已今非昔比，作为东京湾岸新都心，房价和租金直逼都心高级区域。根据数据对比，丰洲站周边几乎各类户型的租金都远高于江东区平均水平，很多甚至高出近一倍！
比如江东区整体1K平均租金约7.6万日元，但丰洲站旁1K可达10.4万；2LDK全区均9.8万，丰洲要18.7万。这意味着住丰洲的成本和港区、涩谷区这些传统高价区相差无几。试想在东京湾一隅付出和都心同样的租金，不少人觉得有点“不值当”，尤其对于单身者或年轻租户而言。
问卷就有声音说丰洲“有钱人太多，怕人际交往压力大”“在丰洲住不起，一人生活不划算”。有人调侃丰洲的高档公寓里，住几楼都暗示身价，被迫卷入攀比，都不是普通人过的日子。
可以看出，丰洲的门槛之高令一般工薪族望而却步，再加上对自然灾害的担忧，这些促成了它上榜“不想住”。
✔优点与现实情况
事实上，如果抛开上述担忧，丰洲在许多评比中可是东京宜居榜的常客。其魅力主要体现在：
环境一流：作为规划新区，丰洲街区宽敞整洁，高楼林立但绿化充裕，海滨公园、亲水散步道等休闲设施完善。
站前有著名的丰洲市场和大型购物中心LaLaport，还有全天候运转的大型超市、居家建材店等。无论是周末购物还是平日遛娃，都非常方便。
相比老城区，丰洲几乎没有脏乱差的小巷，市容现代干净。在这里生活可以享受天空宽阔的湾岸景色、清新的海风，以及宽敞的生活空间，难怪吸引大量富裕家庭入住。
?季老湿探丰州海鲜市场
安全安心：有意思的是，尽管很多人怕地震液化，但丰洲在日常治安和生活安全上其实非常可靠。因为住的多是高收入群体，社区氛围文明，夜晚街区安静无不良分子出没。问卷中也承认丰洲治安让人放心，是个安心的街。
对追求安定的人来说，丰洲几乎没什么社会治安问题，是东京犯罪率最低的地区之一。
?季老湿探丰州海鲜市场
交通便捷：丰洲有地铁有乐町线和百合海鸥（ゆりかもめ）单轨电车两条线路。有乐町线连接东京站/有乐町商业区约14分钟，品川方向约25分钟。对于在丸之内、大手町上班的人，丰洲通勤并不算远。
另外，丰洲周边规划了多条巴士线路直达东东京各重要地点，出行选择多样。
新兴活力：丰洲作为新兴社区，居住者多为30-40岁左右的公司菁英和他们的家庭。社区定期举办亲子活动、邻里交流，形成现代邻里文化。对有小孩的家庭来说，这里学校新、医疗机构先进、游乐场丰富，是养娃的宝地。
投资方面，丰洲房产一直表现强劲，空置率极低。虽然租金高导致回报率一般，但胜在抗跌性和未来升值潜力（湾岸开发持续推进，中央区胜どき、丰海地区都在造新楼，丰洲将坐拥更成熟的湾岸都市圈）。
季老湿在《外国人如何在日本做房东》中提醒过：“填海区房产要考察地质风险，保险费也略高”，但他也承认丰洲的高档公寓极受外籍人士欢迎，租赁市场活跃，是很多跨国企业派驻员工住房的首选。
季老湿8年日本房产投资踩坑合集，扫码入手
???
因此，对投资者来说，丰洲物业属于高端稳健型，赚租金不如博升值。如果预算够且不在乎短期收益，丰洲豪宅是值得持有的资产。
总之，丰洲之所以会上“不想住”榜，更多是因为普通人高攀不起和对自然威胁的恐惧。然而这些因素对已经入住的精英们影响不大——他们财力雄厚，又相信建筑和防灾措施能抵御大部分风险。我们也看到，丰洲至今并未发生过严重液化或海啸灾害（2011年大地震时安然无恙）。
因此，一定程度上“不想住丰洲”是一种误解或说因噎废食。当然，谨慎无错，每个人都有自己风险偏好。如果你追求大都市里的宁静新生活，又有足够经济实力，丰洲绝对是东京都内难得的乐土。
反之，如果你担心那万一的0.1%地震风险、或者无力承担高额房租，那么暂时把丰洲排除清单也很理性。每个选择背后，都是生活方式的权衡。
10. 涩谷
｜（涩谷区）
✖负面印象标签
核心繁华却嘈杂杂乱、治安事件频发、房租昂贵
作为东京年轻流行文化的象征，涩谷的上榜似乎有些出人意料。
毕竟很多人想去还来不及，为何也有人将其列为“不想住”的区域？这恰恰体现了居住诉求的两面性。涩谷繁华璀璨，但对长期居住者而言，其问题在于：
第一，治安隐忧。涩谷作为东京最繁忙的街区之一，聚集大量年轻人和游客，也引发不少治安事件。
警视厅统计显示，涩谷站周边犯罪数目相当惊人：东侧宇田川町、道玄坂区域一年内发生682起案件，西侧涩谷1～3丁目也有207起。案件类型以暴力伤害居多。
特别是每年10月万圣节和新年倒计时等时期，大批年轻人蜂拥至涩谷街头狂欢，常因斗殴闹事上全国新闻。警力一度难以控制局面。
对普通居民来说，每逢这些时候简直“有家难回”，甚至需要绕道而行，可见居住体验会受到冲击。一位20多岁女性称：“涩谷热闹是热闹，可事件太多，有时连靠近都不敢，住在附近出了事也只能自己负责了”。这种感觉在东京其他区域并不多见。
第二，街面形象脏乱。涩谷每天人流量数以百万计，人群组成从时髦年轻人到国外观光客，应有尽有。
过于庞杂的人流导致市容管理困难。特别是每年万圣节，估计有50万以上人涌入涩谷中心。狂欢过后，大街小巷往往垃圾遍地，一片狼藉。虽然志愿者和区政府会清理，但次日清晨的杂乱景象早已上电视，引发社会批评。这种“人多招致的脏乱”让注重生活环境的人很介意。
平时白天的涩谷街头也充斥着传单垃圾、随地烟头涕吐物，夜晚还有醉汉席地而卧、街角涂鸦等不文明现象。警察即便巡逻也难顾全，人一多环境就很难完美。
久而久之，许多居民给涩谷贴上“街上脏乱差”的标签，不愿把家安在那里。
第三，居住成本高。涩谷区作为核心三区之一，房租和房价长期高企。数据显示涩谷站周边1R平均租金约8.6万、1K约9.0万，3LDK甚至高达54万日元！虽然单间公寓租金对于高收入单身者还算可承受，但只要想住宽敞点，成本立刻飙升。
而且涩谷商圈物价也高，餐饮娱乐都不便宜。年轻人来玩一趟可以，天天消费就吃不消。许多上班族会选择住远一点通勤，以避免在这样的高消费区掏空钱包。
因此，不少人索性将涩谷划为“游玩工作地，不宜居住地”。尤其对于喜欢安静的人而言，涩谷的喧嚣简直是噩梦。一位受访者说得直白：“人太多太吵，讨厌拥挤环境的人根本不适合住涩谷”。另外，涩谷站附近道路复杂、小巷商铺林立，新手居住者刚开始连找路都费劲，让人心累。
综合看来，涩谷上榜并不奇怪——正所谓“成也繁华，败也繁华”，它美轮美奂的同时也意味着拥挤和混乱，许多追求居家安宁的人敬而远之。
✔两极的真实
然而，不可忽视的是，涩谷依然是很多年轻人向往居住的地点。
在一些调查中，涩谷区内的住宅区（并非指热闹的站前）比如惠比寿、代官山等可是富人和名人汇聚的高级住宅地。
即便在涩谷站步行圈内，其实也有相对安静的角落，比如樱丘町、南平台町等高地，上面遍布高级公寓和豪宅区，环境私密幽静，与山下一片喧腾仿佛两个世界。这些地方当然租金更加不菲，但宜居性极佳。
可以说，涩谷的居住体验是两极化的：普通人看到的涩谷是十字路口人浪、八公像前人挤人，但真正住得起那里的往往拥有能够屏蔽吵杂的“硬件条件”（豪华高层公寓、良好安保和隔音、高楼层避开街噪等）。他们还能便利地享受涩谷的新潮设施（如近期新建的涩谷Scramble Square等地标建筑），将繁华当作生活享受而非麻烦。所以对他们而言，涩谷并不存在“不想住”，反而因为生活丰富多彩而爱上这里。
一般上班族如果考虑涩谷，也多半会退而求其次选择周边稍静的地段，例如往代代木上原、笹塚方向，或涩谷区内的幡谷、初台等地，既享受近涩谷的便利又避免正面硬刚喧嚣。
投资角度来看，涩谷的房产无疑是价值高地，长期看升值空间可观——近年涩谷站大改造，区域价值水涨船高。但租金回报率较低，算是一种增值型资产。对于年轻房东来说，在涩谷经营民宿或短租公寓倒是有市场，每年Haloween都有房东靠高价短租公寓赚一笔。不过法规上涩谷区对民宿管理严格，操作有难度。
季老湿在课程中曾戏称：“涩谷这种地儿，你想着当房东收租，结果可能自己每晚出去鬼混花得比赚得多”，以此提醒大家投资需考虑生活方式的影响。
季老湿8年日本房产投资踩坑合集，扫码入手
???
总的来说，涩谷上榜“不想住”更多代表了一种“宁静生活派”的态度。那些渴望静谧、规律生活的人，对夜夜笙歌的繁华中心敬谢不敏；而热爱都市繁华的人，则会义无反顾选择涩谷，将其拥挤喧闹视为都市活力的象征。
无论如何，涩谷永远不缺居民和追随者——它也许不是大多数人心中理想的安居地，但必然是无数人心中的梦想之城。
“不想住”背后的投资视角分析
通过以上对东京十大“不受待见”街区的逐一分析，我们可以发现一个有趣的现象：榜上有名的街区各有各的问题，但有些问题或许被放大，甚至存在刻板印象的误解。
同时，换个角度看，正是这些“不完美”，使得这些区域在房产市场上可能存在潜在的投资机会。下面我们结合季老湿在《移住千问》《买楼收租》《外国人如何在日本做房东》等著作中的观点，来探讨几点：
1️⃣刻板印象VS现实动态
很多街区被贴上“不想住”的标签，往往源于过去的名声。然而城市是不断发展的。有些区域曾经治安差或脏乱，但随着再开发和人口流入，情况已大有改善。
例如北千住，过去因为属足立区被视作贫民区，但近年大学进驻、商业繁荣后，治安和环境提升，甚至跻身年轻人喜爱的居住地之一。然而许多人头脑中仍停留在老印象里。
再如池袋，治安问题仍在但豊岛区政府投入大量警力整治，“西口公园”等区域治安相比十年前已有改善。
误解有时来自信息滞后或道听途说。季老湿在《移住千问》中就提醒读者，不要轻信网络上对某些区域的一面之词，而要亲自实地考察，“用脚投票”。
更多关于日本陪读相关事宜，可入手《移住千问》
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毕竟，每个人对环境的感受不同，说不定榜上某个“不想住”的街区，实际走访后你会发现“诶，这里其实还不错嘛”。因此，避免以偏概全很重要。
2️⃣不受欢迎 ≠ 没价值
从房地产投资角度看，一个区域“不被居住需求追捧”，常意味着房价或房租相对更低。在东京这种供需紧张的市场，冷门区域往往孕育着较高的租金回报率。
以蒲田、赤羽为例，这些地区租金不算低（因交通尚可），但房价因为形象所限涨幅落后于大盘，导致租售比较高。
季老湿团队就曾在这些区域挖掘出表面回报率7-8%的公寓，比在热门区动辄4-5%的回报率要诱人。
当然，高回报也伴随高管理成本和潜在风险，需要专业运营。但对于资深房东来说，若能应对复杂的租客构成和可能稍高的空置期，那么在这些“不想住”区投资物业，以低买高租的策略确有获利空间。
另外，足立区的某些地方（如竹之塚）虽然名声差，但房屋售价极低，哪怕租金低廉仍有不俗收益率。
季老湿在《买楼收租》中分享过一个案例：投资者以2000万日元购入足立一栋公寓，稍加整修出租，月租收入约30万日元，年收益率接近15%。
尽管这是特例，但说明“不热门”区域并非一无是处，而是适合特定策略。当然，这需要投资者有心理准备去面对可能的麻烦（比如租客素质参差、水灾地震等天灾风险）。
总体来说，大众不爱的地方，反而可能是精明投资者的乐土，就看你有没有火眼金睛和冒险精神。
3️⃣区域低迷往往孕育改造契机
东京每个区都有自己的振兴计划，越是不被看好的地区，当地政府和企业越会有动力去翻盘。
比如西日暮里、北千住过去也默默无闻，后来通过引入大学、企业园区，成功吸引年轻人入住，形象焕然一新。
同理，榜单里的锦糸町、新大久保等，官方都在积极治理治安、鼓励良性商户进驻。
蒲田周边因为靠近羽田机场，未来还规划了机场线路延伸、新的复合商业设施，区域价值有望提高。
季老湿在《移住千问》中提到，“买在别人不要去的地方，等着别人都来了”，这就是价值洼地投资的逻辑。
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当然，需要判断这个洼地有没有填平的那天，不是每个区域都能咸鱼翻身。但如果通过调研发现某地有硬伤正在改善（如交通瓶颈将打通、治安逐年好转、再开发项目上马等），那么趁还未流行时进入，就是明智之举。
东京城市更新很快，十年前嫌弃的地方，十年后可能盛极一时。丰洲就是例子，当年填海区没人住，如今变高尚住宅区。因此，对投资者来说，与其跟风热门，不如逆向思考，关注那些一时被低估的角落。
当然，这里面也要小心“扶不起的阿斗”——如果一个区域的问题根深蒂固、无改善迹象，那投资下去可能就是无底洞。这方面像歌舞伎町虽然地段好，但一直治安复杂，普通投资者难以驾驭。总之，要结合数据与趋势理性判断。
4️⃣外国投资者/租客视角差异
有趣的是，一些日本人“不想住”的因素，在外国人眼里可能无关痛痒甚至是吸引点。比如新大久保的多元文化氛围，日本人嫌乱，欧美人或亚洲其他国家的人却觉得多彩有趣，在那里租房觉得自在；又如六本木，很多日本普通家庭避之不及，但大量在东京的外国高管和富豪就喜欢住那儿，方便交际应酬，英语环境友好。
季老湿在《外国人如何在日本做房东》中分析过：服务外国租客，需要了解他们与日本租客需求的不同。有些区域或物业日本人冷淡，可针对外国人定位就有市场。
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例如他提到池袋北口一带华人多聚居，日本人视为治安差，但中国留学生和新移民却乐于住，因为有同胞社区，信息交流方便。
这种情况下，如果你作为房东，懂得经营，把房子装修布置更符合外国人习惯，再提供双语服务，租给外国群体可能比面向日本本地租客更容易满租且租金更可观。
所以，不要单纯以日本大众眼光评判不动产价值，换位到潜在租客群体或不同文化背景去看，或许就有新发现。
东京房市国际化程度越来越高，这些“不想住”地区未必不受外国人青睐，反而可能因为租金较低、门槛较低，更容易吸引他们，从而形成新的租赁需求市场。
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季老湿国内20多年炒菜经验，在日本8年炒菜，前6年也是韭菜绿油油。现在8年经验浓缩给你，助你避坑少走弯路。即使你在国内炒菜再有经验，过海龙刻舟求剑功力打骨折，请报空杯心态来读这本书。
相信买房过程中踩任何一个坑，损失都比买本手册大。
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你好，我是季老湿。
▶【自我介绍】
20多年专注房产的业余投资人、没有教师证的三流网红，自诩日日助人上岸，因脚常湿而得名。
▶【主业成就】
著有《丑房焕新》2017年中国财富出版社、《秒卖·卖房的36个妙计》2024年、《民宿赚钱的秘密》和《如何与租客斗智斗勇》将于2025年中国经济出版社出版发行。 《外国人如何在東京做房东》2025出版上架。
▶【社会责任】
十余年心智提升训练营“699社群”公益分享实践者，国内首部针对普通人逆袭幸福人生的心智成长宝典【不甘心】、计划于2025年出版发行。
▶【二代教育】
2017举家从上海到东京七年攻藤，陪伴孩子在东京头部国际学校从G6到G12、于2024年孩子被美国八大藤校之达特茅斯、公立第一名校UC伯克利、圣母大学等多所名校录取，预计秋季赴美攻读本科。关于东京国际学校的一切将被记录在《女儿留学在东京》计划于2025年出版发行。
▶【个人情怀】
2023年开始尝试作为制片人，组建东京纪录片全网矩阵团队”东京101”， 试图记录101一个在日本奋斗华人的故事。
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