报告部门：行业研究部

报告周期：2025 年度

行业分析编制人：XXX

报告日期：2026 年 1 月 20 日

一、报告核心概述

当前房地产行业已全面进入存量时代，开发业务利润收窄、波动加剧，传统 “开发 - 销售” 的一次性收益模式难以为继，地产集团纷纷将目光投向物业赛道，凭借资金、资源、客户沉淀等核心优势强势入局，打破原有物业行业竞争格局。据克而瑞数据显示，2025 年物业行业 TOP10 企业市场份额超 16%，头部地产系物企占据绝对主导，行业马太效应持续加剧，传统物业企业生存空间被挤压，物业行业正迎来从规模扩张到质量提升、从单一服务到生态布局的全面变革，核心逻辑是地产集团对长期现金流、全周期客户价值及开发与服务协同效应的深度挖掘。

二、地产集团抢滩物业赛道核心动因

1. 稳定现金流成为核心锚点。房地产开发业务受政策、市场波动影响显著，利润空间持续收窄，而物业行业具备低波动、高收缴率的特性，能提供长期稳定现金流，成为地产集团抵御行业风险的 “压舱石”。2025 年上半年 63 家上市物企营收总额达 1487.9 亿元，同比增长 4.1%，碧桂园服务以 231.85 亿元营收稳居行业首位，稳定收益属性凸显。
2. 客户资产复用挖掘长期价值。地产集团通过开发业务积累海量业主资源，入局物业赛道可实现从 “一锤子买卖” 到业主全生命周期服务的转型，依托业主数据沉淀，激活社区零售、养老、家政、教育等增值服务，提升品牌粘性与客户复购率，实现客户价值最大化，2025 年 TOP10 物业公司增值服务收入占比平均达 35%，部分企业突破 50%，盈利潜力远超基础物业。
3. 开发与物业协同提升核心竞争力。优质物业服务已成为楼盘销售核心卖点，能有效提升房源溢价与去化速度，地产集团通过掌控物业板块，可打造 “开发建设 + 物业服务” 的闭环生态，同时依托智慧社区建设、服务品质升级，进一步强化产品竞争力，实现开发与物业双向赋能。
4. 战略管控强化落地效率。2025 年以来，雅生活、越秀服务等头部物企均迎来地产背景高管空降，大幅强化母公司战略落地效率，推动资源整合与业务协同，让地产集团的优势能快速传导至物业板块，形成更强的竞争壁垒。

三、地产集团入局物业赛道核心打法

1. 资金碾压构筑准入壁垒。带资进场已成为地产系物企拓展市场的标配，通过大额资金投入抢占项目资源，中小物业企业难以抗衡。2025 年底南宁金悦澜湾小区物业招标中，多家物业企业带资近百万参与竞标，最高赞助金额达 99.28 万元，用于小区品质升级；成都部分网红盘物业投标要求企业投入超 600 万元整改资金，资金实力成为项目准入关键门槛。
2. 双轮驱动扩大规模版图。一方面依托地产母公司项目资源，快速做大在管面积，碧桂园服务 2025 年在管面积突破 10.7 亿㎡，稳居行业第一；另一方面通过并购第三方物业企业，抢占存量市场份额，进一步提升行业集中度，2025 年上市物企总规模达 78 亿平方米，头部企业合约在管比维持在 1.3 以上，远超行业均值。
3. 智慧化转型实现降本增效。头部地产系物企加大科技投入，以数字化、智能化手段提升管理效率、降低人力成本，形成技术壁垒。万物云打造 “蝶城” 系统，实现远程运营与预测性维护，人均管理面积与营收效率领跑行业；碧桂园服务引入清洁、巡检机器人，大幅降低一线人力投入，科技收入占比持续提升，以技术优势挤压传统物业生存空间。
4. 服务升级拓宽盈利边界。摆脱传统基础物业局限，向 “基础服务 + 生活服务” 转型，提升业主体验的同时拓展盈利渠道。华润物业将咖啡车、便民服务引入社区，绿城服务聚焦高端业主需求打造定制化服务，头部企业逐步摆脱对基础物业费的依赖，形成多元化盈利模式。
5. 非住宅领域实现破圈增长。地产系物企不再局限于住宅物业，重点布局商办、公建、产业园、城市更新等非住宅领域，打开新增长空间。保利物业非住宅面积占比超 60%，公共服务与城市更新项目贡献突出；万科打造 “万物商企” 品牌，深耕商办物业领域，非住宅板块成为新的增长引擎。

四、地产入局对物业行业的多重影响

1. 马太效应加剧，行业集中度再提升。头部地产系物企凭借资金、资源、技术优势，持续抢占市场份额，中小物业企业要么被并购整合，要么退守小众细分市场，行业分化愈发明显。2025 年物业百强企业合计在管面积达 138.2 亿平方米，同比增长 5.9%，而彩生活、世茂服务等企业全年退盘超 5000 万㎡，低效项目加速出清，头部企业优势持续扩大。
2. 服务品质两极分化，信任风险隐现。一方面，地产系物企加大投入推动服务标准升级，带动行业整体服务品质提升；另一方面，部分企业 “带资进场” 的成本压力可能后期转嫁至业主，或通过压缩服务成本维持盈利，引发业主信任危机，行业服务口碑出现两极分化。
3. 人才结构调整，行业面临适配难题。地产背景高管批量空降物企，强化了战略管控，但也挤压了物业本土人才的晋升通道，地产管理逻辑与物业服务逻辑存在差异，如何平衡战略落地与一线服务经验，实现人才适配，成为行业面临的共性问题。
4. 盈利模式革新，行业进入高质量发展阶段。物业行业彻底告别 “规模为王” 的粗放式增长，从以基础物业费为主的盈利模式，转向 “基础服务保底 + 增值服务增收 + 社区生态变现” 的多元模式，企业抗风险能力与盈利能力显著提升，推动行业向高质量发展转型。

五、物业企业应对策略与行业未来趋势

面对地产集团的强势入局，传统物业企业需精准破局，方能在行业变革中站稳脚跟。一是聚焦细分领域打造差异化壁垒，深耕高端住宅、养老社区、产业园等小众赛道，形成不可替代的专业优势；二是加速数字化转型，自研或合作引入智慧管理系统，以技术提升效率、降低成本，对冲资金劣势；三是强化服务力建设，以精细化服务、高频社区活动提升业主口碑与粘性，用业主认可度抵御外部竞争；四是寻求合作共赢，与地产集团达成项目合作，承接非核心业务，或联合开发增值服务，实现优势互补。

从行业未来趋势来看，物业行业的竞争将从规模比拼转向效率与服务的较量，地产系物企将持续主导行业格局，而具备专业优势、服务口碑的中小物业企业仍有生存空间；社区增值服务与非住宅板块将成为行业增长核心引擎，科技赋能将成为企业必备能力，物业行业将逐步成长为房地产生态中不可或缺的长期价值板块。